실지거래가격을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1998서 2898(1999. 3.16) 이 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 353.5㎡, 주택 241.94㎡ 기타건물 268.18㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1987.11.3 취득하여 1992.5.27(등기접수일) 청구외 ○○○에게 양도하고 1996.11.30 처분청에 실지거래가액(취득가액 402,450,000원, 양도가액 447,000,000원)으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액이 사실과 다르고 신빙성이 없다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.3.10 청구인에게 1992년 귀속분 양도소득세 110,401,920원을 결정고지 하였다. 처분청은 이에 불복하여 1998.5.4 이의신청 및 1998.7.31 심사청구를 거쳐 1998.11.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구외 ○○○이 청구인에 대한 채무 402,450,00원을 불이행하여 청구인이 쟁점부동산을 대물변제로 취득하였고, 양도가액은 양도계약서에 의하여 447,000,000원임이 확인되므로 청구인이 신고한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구외 ○○○외 5인이 쟁점부동산을 상속으로 취득하여 전소유자가 6인임을 알 수 있는 바, 대물변제로 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하나 전체 채권금액, 원금반제 여부, 실제채무불이행 여부를 확인할 수 없고, 청구인이 제시한 사채장부는 메모형식으로 되어 있어 대물변제액을 알 수 없으며 취득계약서의 제시가 없어 취득가액이 불분명하다. 그리고 쟁점부동산의 양도당시 임차인이 있었음에도 양도계약서에 전세보증금의 인수 여부가 나타나지 아니하고, 단지 중개인 없이 사인간에 사실과 다르게 작성할 수도 있는 양도계약서와 거래사실확인서만으로는 실지 양도가액을 확인할 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 그 쟁점이 있다.
• 나. 관계법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호 및 같은법 제45조 제1항 제1호(가)목에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도 및 취득가액은 양도 및 취득 당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호 및 같은법 시행규칙 제82조 제2항에서 양도자가 법 제105조 및 법 제110조의 규정에 의한 신고를 하지 아니한 경우에도 양도소득세 과세표준 및 세액을 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도 당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있다. 또한 같은법 시행령 제166조 제5항 제2호에서 전시한 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점부동산에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액과 처분청의 기준시가를 비교하면 다음과 같다. (단위: 원) 취득가액 양도가액 양도차익 기준시가(A) 241,639,000 432,009,000 212,657,000 신고가액(B) 402,450,000 447,000,000 41,280,000 비율(B/A, %) 187.5 103.4 먼저 쟁점부동산의 취득가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 청구외 ○○○에 대한 채권 402,450,000원에 대한 내용(원금, 발생일, 대여기간, 차용증, 금융증빙 등)을 제시하지 못하고 있고 청구외 ○○○ 등 6인이 소유한 쟁점부동산을 청구외 ○○○에 대한 채권의 대물변제로 취득한 경위가 불분명하여 대물변제의 원인이 된 청구인의 채권을 인정하기 어렵다. 또한 이러한 채권에 기초한 대물변제 계약서도 청구인이 제시하지 못하고 있으며 청구인주장 실지거래가액이 기준시가 대비 187.5%에 이르고 있어 청구인이 주장하는 실지거래가액을 신빙성 있는 것으로 보기 어렵다. 쟁점부동산의 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 1992.5.27 쟁점부동산을 양도하였다고 주장하면서 그 증빙으로 양도계약서 및 거래상대방의 거래사실확인서를 제시하고 있으나, 위 양도계약서는 일반관례와는 달리 중개인이나 입회인 없이 작성되었고 쟁점부동산의 양도당시 임차인이 있었으나 전세보증금 여부가 미기재 된 점으로 보아 그 신빙성을 인정하기 어려운 반면, 쟁점부동산의 등기부상 1991.12.24 청구외 (주)○○○신용금고가 채권최고액을 480,000,000원으로 한 근저당권을 설정한 사실이 확인되는 바, 일반적으로 부동산 가액의 범위내에서 담보가액을 설정함에도 청구인이 주장하는 양도가액은 위 채권최고액에도 미치지 못하고 있음을 볼 때, 청구인이 주장하는 양도가액은 금융자료 등 객관적인 증빙이 없는 한 이를 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 관련법령에 따라 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 데에는 달리 잘못이 없다.
• 라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.