간주임대료 수입금액 계산시 건설비상당액이 확인되는지 여부

심판청구번호 국심1998서 2875(1999. 8.11) 귀속분 4,289,910원, 1994년 귀속분 4,044,780원의 부 과처분은 이건 건설비상당액을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 대 745.3㎡외 3필지 소재 ○○○쇼핑 1,616.26㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)에 대한 1993년, 1994년 부동산 임대소득을 신고하면서 임대보증금등의 총수입금액 조정명세서상 건설비상당액을 1990.12.31. 현재 임대보증금으로 환산한 가액 540,464,610원으로 산정하여 신고한 바 있으나, 처분청은 이건 건설비상당액을 305,464,922원으로 하여 임대보증금 등의 총수입금액을 재계산하여 1998.6.1. 청구인에게 1993년 귀속 종합소득세 4,289,910원, 1994년 귀속 종합소득세 4,044,780원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.24. 심사청구를 거쳐 1998.11.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인주장 청구인이 쟁점건물을 1983년도에 취득하여 그 취득시기가 오래되어 1990.12.31. 현재 정확한 취득가액을 확인할 수 없어 1990.12.31. 현재의 임대보증금 잔액을 기준으로 임대보증금에 대한 수입금액을 계산하여 종합소득세를 신고납부하였는 바, 처분청이 쟁점건물의 취득가액이 확인되는 것으로 보아 과세한 이건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 1993년, 1994년 귀속 간주임대료를 계산함에 있어서 임대보증금 등 적수에서 차감하는 건설비상당액은 그 자산이 1990.12.31. 이전에 취득한 것으로서 취득금액이 확인되지 아니하는 경우 1990.12.31. 현재 임대보증금으로 환산한 가액과 기준시가에 의한 가액중 큰 금액으로 산정하는 것이나, 청구인은 1990.12.31. 이전에 취득한 쟁점건물을 임대하고 기장을 개시하면서 쟁점건물을장부에 계상하고 장부가액으로 감가상각비를 계산하여 소득세 과세표준과 세액을 서면조사결정 받았음이 확인되므로 감가상각비 계산시의 장부가액을 쟁점건물의 취득에 소요된 금액으로 보아 건설비상당액을 산정하고 임대보증금 등의 적수에서 차감하여 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 이건 임대보증금의 수입금액을 계산함에 있어 쟁점건물의 건설비상당액이 확인되는 지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령

(1) 구소득세법(1994.12.22. 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제29조 제1항, 같은법시행령 제58조 및 같은법시행규칙 제22조 제3항의 규정을 모아 보면, 부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 거주자에 대한 실지조사결정 또는 서면조사 결정을 하는 경우 간주임대료는 "(당해 과세기간의 보증금 등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수)×1/365×금융기관의 정기예금이자율을 참작하여 재무부령이 정하는 율 - 당해 과세기간의 임대사업부분에서 발행한 수입이자와 할인율 및 배당금의 합계액"에 의하여 계산토록 되어 있고 여기에서 "임대용부동산의 건설비 상당액"이라 함은 아래 산식에 의하여 계산하도록 규정하고 있다. 아 래 { 임대용부동산의{}취득에} atop {소요된{}금액 } {}×{} { 임대보증금을{}받고{}임대한{}면적} atop { 임대용건축물의{}연면적} 1.{} { 1990.12.31.{}현재의{}임대{}보증금} over { { 1990.12.31.{}현재{}보증금을{}받고{}임대한} atop {면적 } } {}×{} { 임대보증금을{}받고} atop {임대한{}면적 } 2.{} { { 1990.12.31.{}현재의{}임대용부동산의} atop { 영{}제115조의{}규정에{}의한{}기준시가} } over {임대용건축물의{}연면적 } {}×{} { 임대보증금을{}받고} atop { 임대한{}면적}

(2) 한편, 소득세법시행령 부칙(대통령령 제14083호, 93.12.31.) 제6조의 규정 및 소득세법시행규칙 제22조 제4항 의 규정을 모아보면 위 간주임대료산식을 적용함에 있어서 1990.12.31. 이전에 취득·건설한 임대용부동산으로서 그 "건설비상당액이 확인되지 아니하는 경우"에는 아래 각호의 산식에 의하여 계산한 금액중 큰 금액을 임대용부동산의 건설비 상당액으로 본다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점건물의 건설비 상당액을 1990.12.31. 현재의 임대보증금으로 환산환 가액을 적용하여 임대료를 산정하여 1993∼1994년 부동산임대소득을 신고한데 대해 처분청은 건설비상당액을 305,464,922원으로 하여 임대료를 산정하여 청구인에게 종합소득세를 과세하였는 바, 청구인은 쟁점건물은 1983년에 취득하여 정확한 건설비상당액을 확인할 수 없으므로 1990.12.31. 현재의 임대보증금으로 환산한 가액을 건설비상당액으로 하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다

(1) 청구인은 쟁점건물이 1990.12.31. 이전에 취득한 건물로 취득가액이 확인되지 않는다 하여 1990.12.31. 현재 임대보증금 540,464,610원을 건설비상당액으로 하여 임대료를 산정하고 1993∼1994년 귀속 종합소득세를 신고한 데 대하여, 처분청은 건설비상당액을 305,464,922원으로 하여 임대료를 산정하여 1998.3.16. 청구인에게 1993년 및 1994년 귀속 종합소득세를 부과하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타나 있다.

(2) 청구인이 제시한 1993.12.31. 현재 대차대조표상에는 ○○○쇼핑 7동의 건물가액이 304,898,931원으로 되어 있고 1994.12.31. 현재 대차대조표상에는 305,498,931원으로 나타나고 있어 처분청이 1993∼1994년도 쟁점건물의 임대료산정시 건설비상당액으로 본 305,464,922원과 차이가 나고 있다.

(3) 청구인이 제시한 장부상 가액과 처분청이 적용한 건설비상당액이 일치하지 아니하여 우리심판소에서 처분청에 조회(국심 46830-478, 1999.4.6.)하였는 바, 처분청은 305,464,922원을 쟁점건물의 건설비상당액으로 하여 임대소득을 계산한 근거가 확인되지 않는다고 회신(부가46410-744, 1999.5.6.)한 바 있어, 처분청이 아무런 근거 없이 305,464,922원을 쟁점건물의 건설비상당액으로 하여 1993∼1994년 임대소득을 산정한 것은 잘못이라 할 것이므로 쟁점건물의 건설비상당액을 재조사하여 이에 따른 종합소득세를 과세하여야 할 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.