실지양도가액 인정 여부

심판청구번호 국심1998서 2869(1999. 5. 4) 청구인이 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 1,555.6㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1976.11.15 취득하여 1994.6.29 매매를 원인으로 1994.7.1 청구외 ○○○주식회사에 양도하고 실지양도가액에 의하여 자산양도차익예정신고를 한 사실에 대하여 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 기준시가로 양도차익과 세액을 결정하고 1998.8.3 청구인에게 1994년도 귀속분 양도소득세 121,648,260원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.9.18 심사청구를 거쳐 1998.11.19 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인의 주장 쟁점토지를 ○○○주식회사에 590,000,000원에 양도한 사실이 부동산매매계약서, 매수자의 대차대조표 및 총계정원장의 토지계정에 의하여 확인되는 바, 기준시가에 의한 양도차익이 양도가액을 초과하는 경우에 해당되므로 양도당시의 실지거래가액을 양도차익으로하여 1994.8월 자산양도차익예정신고를 하였음에도 처분청은 부동산매매계약서에 중개인의 날인이 없다는 이유등으로 실지양도가액을 부인하였으나 부동산매매계약서에 중개인의 날인이 없는 것은 공유자간에 거래이고, 다른 공유자 2인이 ○○○은행으로부터 90백만원의 채무가 있어 동 채무를 부동산매매계약서에 기재할 필요가 없었으며, 또한, 처분청은 양수자는 ○○○식품(주)인데 자연인 ○○○이 어음을 발행하였으므로 신뢰할 수 없다고 하나 약속어음은 유통되는 결재수단이므로 발행자가 누구이든지 관계가 없는 것으로서 이건 양도가액은 위와같이 ○○○석유(주)의 법인장부에 의해서도 확인되므로 실지거래가액을 부인한 이건 처분은 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지의 매수자인 ○○○석유(주)는 1994.4.4 설립등기되었으나 1996.2.1 개업하여 1994∼1995사업연도 법인세 과세표준과 세액을 신고하지 아니한 법인으로 동 법인의 법인세를 신고하지 아니한 1995사업연도 대차대조표와 총계정원장의 토지계정은 신빙성이 없다고 판단되고 개별공시지가 보다 저가 양도하여야 할 사유가 없는 이건의 경우 청구인이 제시한 양도 당시의 부동산매매계약서에는 중개인이나 입회인이 없는 당사자간의 계약서이고, 1994.6.29 계약하여 1994.6.30 잔금 지급한 것으로 기재되어 있어 부동산 거래관행에 따라 작성된 사실계약서로 보기 어려우므로 처분청이 양도 당시의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에 해당된다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익과 세액을 결정·고지한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 실지 양도가액을 인정할 수 있는 것인지 여부
• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4804호로 개정되기 전의 것) 제23조【양도소득】 제1항에서 『양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.』라고 규정하면서 제1호에서 『토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있고, 같은조 제4항에서 『양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.』라고 규정하면서 제1호에서 『제1항 제1호·제2호 및 제5호(생략)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.』라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제170조【양도소득금액의 조사결정】 제4항에서 『법 제23조 제4항 제1호 본문 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 본문에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.』라고 규정하면서 제3호에서 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에도 실지양도가액이 명백하게 밝혀지고 또한 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과한다면 실지양도가액을 양도차익으로 하여 과세하는 것이 타당하다 할 것인바, 이건의 경우 기준시가에 의한 양도차익(845,007,532원)이 청구인이 주장하는 실지양도가액(590,000,000원)보다 많으므로 청구인이 주장하는 실지양도가액을 진실한 양도가액으로 인정할 수 있는지 여부를 살펴본다. 첫째, 쟁점토지의 『등기부등본』을 보면 당초 1976.11.15 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 4,666.8㎡를 청구인외 2인이 공동으로 취득하여 1994.6.29 공유물분할로 청구인 지분이 쟁점토지로 분할등기된 사실, 1994.6.29 매매를 원인으로 1994.7.1 청구외 ○○○주식회사로 소유권이전등기된 사실이 확인되고 있으며 청구인이 제시하고 있는 양도당시의 『부동산매매계약서』의 내용을 보면 청구인과 ○○○주식회사 대표이사 ○○○이 쟁점토지를 590,000,000원에 매매하기로 1994.6.29 매매계약을 체결하고 계약금 90,000,000원은 계약당일, 중도금 500,000,000원은 1994.6.30 지급하기로 약정되어 있으며 특약사항에 "잔금 500,000,000원은 약속어음 각금 100,000,000원, 수표번호 자가 ○○○, 발행인 ○○○, 지급인 ○○○은행 ○○○지점의 어음으로 지불한 것임"이라고 기재되어 있다. 둘째, 청구외 ○○○주식회사의 『법인등기부등본』을 보면 1994.4.4 설립등기되어 본점소재지를 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에서 1995.10.2 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○로 변경되었고, 1996.11.6 법인명을 주식회사 ○○○으로 변경등기한 사실이 확인되고 있으며, ○○○세무서장이 1998.3.20 증명한 청구외 ○○○(주)의 재무제표증명원의 1995년 대차대조표를 보면 토지의 가액이 709,853,800원으로 등재되어 있는 바, 동 토지의 가액은 토지의 매입가액 590백만원, 등록세 98백만원, 교육세 17,700,000원, 등록세 착오분 추가납부 500,000원, 인지대 및 수수료 1,633,800원으로 구성되어 있는바, 청구외 ○○○주식회사는 쟁점토지를 양수한 1994사업년도의 법인세 과세표준과 세액을 신고하지 아니한 것으로 밝혀지고 있다. 셋째, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도가액 608,350,697원, 취득가액 18,087,190원, 필요경비 263,507원으로하여 양도차익을 590,000,000원으로 자산양도차익예정신고를 한 사실이 『자산양도차익예정신고 및 자진납부계산서』에 의하여 확인되고 있으며 취득가액에 대한 입증서류는 별도로 제시하지 아니하고 있고 청구인이 주장하는 쟁점토지의 양도가액(590백만원)은 양도당시의 기준시가(863백만원)의 약69%로 나타나고 있다. 위에서 보는 바와같이 쟁점토지 매수자인 ○○○주식회사는 1994.4.4 설립등기되었으나 1996.2.1 개업하여 1994∼1995사업연도 법인세 과세표준과 세액을 신고하지 아니한 법인으로 동법인의 법인세를 신고하지 아니한 1995사업연도의 대차대조표와 총계정원장의 토지계정을 신빙성이 있는 것으로 보기 어렵고 개별공시지가에 의한 기준시가가 863,358,000원인 쟁점토지를 590,000,000원에 저가 양도하여야 할 특단의 사유가 없고 또한 거래금액이 비교적 거액인데도 금융자료에 의하여 거래대금 귀속이 밝혀지지 아니하고 있는 이건의 경우 청구인이 제시하는 중개인이나 입회인이 없는 당사자간의 쌍방합의 매매계약서 기재내용을 근거로 양도당시의 실지거래가액이 확인된다고 인정하기는 어려운 것으로 판단되므로 처분청이 기준시가에 의하여 쟁점토지의 양도차익을 결정하고 이건 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.
• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.