단기매매차익 목적의 부동산 양도

심판청구번호 국심1998서 2820(1999. 4.20) 30,537,580원의 부과처분은, 경기도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 소재 대지 1,808㎡의 양도차익을 기 준시가로 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 경기도 ○○○시 ○○○읍 ○○○리 ○○○ 소재 대지 1,808㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 등기부상 1996.1.26 취득하여 1996.4.10 양도한 후 기준시가(양도가액 458,780천원, 취득가액 442,960천원)로 양도차익을 계산하여 1996.6.29 처분청에 자산양도차익 예정신고(납부세액 2,666,370원)를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득일 1996.1.26(등기접수일)을 부인하고 그 취득일을 1984.3.7로 하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 1998.1.7 청구인에게 1996년도분 양도소득세 103,537,670원을 결정고지하였는 바, 청구인은 이에 대한 1998.1.31 심사청구시 쟁점부동산의 취득시기를 잔금공탁일인 1996.1.12이라고 주장하였고 국세청 심사결정에서는 쟁점부동산의 취득시기를 잔금공탁일인 1996.1.12로 하여 그 과세표준과 세액을 재조사하라는 결정을 하였다. 이에 따라 처분청은 쟁점부동산의 취득시기를 1996.1.12로 하고 양도시기를 1996.4.10로 하면서 취득후 1년 이내의 부동산 양도에 해당한다고 하여 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액(양도가액 446,920천원, 취득가액 43,760천원)으로 결정한 후, 1998.6.1 1996년도분 양도소득세 130,537,580원을 추가로 청구인에게 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.24 심사청구를 거쳐 1998.11.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

1. 쟁점부동산에 대한 1998.1.7자 양도소득세 103,537,670원의 부과처분은 1998.6.1자 양도소득세 130,537,580원의 경정처분으로 무효이다.

2. 쟁점부동산은 1984.3.7 매도자인 ○○○식품(주)로부터 매매대금 43,760,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였고 계약 당일 계약금 4,000,000원과 중도금 16,760,000원을 지급하였으며, 잔금중 23,000,000원은 매도인측에서 쟁점부동산에 대한 근저당권 설정등기를 말소하면 1984.5.10 잔금을 지급하기로 약정하였다. 1984.3.19 매도인측 요구에 따라 같은날 잔금 3,000,000원을 지급하였으나 그 후 매도인측에서 매도인의 대리현황과 관련하여 쟁점부동산의 매매효력을 부인함에 따라 청구인은 부득이 매도인을 상대로 잔금지급과 상환이행의 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 1991.11.8 대법원판결(대법원 91다22056호)에 따라 청구인의 승소판결이 확정되었다. 그 후 1995.7.15 매도인이 근저당권(주식회사 ○○○은행이 근저당권 설정한 것)을 말소한 사실을 확인하고 청구인은 1996.1.12 나머지 잔금20,000,000원을 법원에 공탁하여 취득등기를 하고, 1996.4.10 쟁점부동산이 ○○○ 재건축조합아파트 부지의 중앙에 위치하여 ○○○ 주민대표와 조합아파트 시공예정사인 ○○○건설(주)의 간절한 요청으로 1996.4.10 쟁점부동산을 ○○○건설(주)에 양도하였다. 따라서 쟁점부동산의 양도는 투기거래가 아니므로 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세하여야 한다.

3. 1998.1.7 당초처분보다 청구인의 불복으로 인한 재조사결정에 따른 세액이 증가하여 불이익변경금지원칙에 어긋난다.

• 나. 국세청장 의견

1. (심판청구시 주장으로 국세청장의견 없음)

2. 심사결정서에 의하여 재조사한 결과 쟁점부동산의 양도는 1996.1.12을 취득시기로 하고 1996.4.10을 양도시기로 한 단기거래에 해당되어 공정과세협의회의 의결을 거쳐 실지거래가액으로 과세한 처분이므로 정당하다.

3. [취득시기를 1996.1.12로 하고 1996.4.10을 양도시기로 하여 그 과세표준과 세액을 재조사하여 경정한다]라는 심사결정서에 의하여 경정처분한 세액이 당초처분보다 130,537,580원이 증가하였으나, 이는 국세기본법 기본통칙 7-3-1…79 {불이익변경이 아닌 경우 - 불복에 대하여 이를 인용하고 재결에 따라 당초처분을 취소하고 실지조사한 경우 다시 결정한 과세표준이 추계결정과세표준보다 많다 하더라도 이는 불이익변경금지의 원칙에 반하는 것으로 보지 아니한다}와 같이 청구인 주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점

① 당초 결정고지처분이 그 후 경정고지처분으로 무효가 되는지 여부와

② 쟁점부동산의 양도가 단기매매차익을 목적으로 한 취득후 1년 이내의 부동산의 양도에 해당되는지 여부와

③ 심사결정에 따라 재조사하여 경정고지한 세액이 당초 결정고지세액보다 많아지는 경우에 불이익변경금지원칙이 적용되는지 여부에 그 다툼이 있다.

• 나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면, 자산의 양도·취득가액은 양도·취득당시의 기준시가에 의하되 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조 제4항에서는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 '당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우'라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득후 1년 이내의 부동산"이라 규정하고 있다. 같은조 제5항에서는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 한 경우

2. (생략)"라고 규정하고 있다. 한편 국세기본법 제79조 (불고불리·불이익변경금지) 제2항에서는 "국세심판소장은 제81조에서 준용하는 제65조의 규정에 의한 결정을 함에 있어서 심판청구를 한 처분보다 청구인에게 불이익되는 결정을 하지 못한다"고 규정하고 있다.

• 다. 쟁점①에 대하여 본다. 처분청이 1998.1.7 쟁점부동산의 취득시기를 1984.3.7로 하고 양도시기를 1996.3.10로 하여 기준시가로 양도차익을 계산한 후 청구인에게 양도소득세 103,537,670원을 결정고지하였다가, 그 후 심사결정에 따라 쟁점토지의 취득시기를 1996.1.12 양도시기를 1996.4.10로 하여 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여 경정처분시의 양도소득세가 234,075,260원이 되므로 1998.1.7 고지시의 양도소득세 103,537,670원과의 차액 130,537,580원을 청구인에게 추가고지한 것인 바, 과세관청이 과세표준과 세액을 결정한 후 그 과세표준과 세액의 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견되어 이를 증액하는 결정처분이 있는 경우에 그 증액경정처분은 당초처분을 그대로 둔 채 당초 처분에서의 과세표준과 세액을 초과하는 부분만을 추가확정하는 처분이 아니고 재조사에 의하여 판명된 결과에 따라서 당초 처분에서의 과세표준과 세액을 포함시켜 전체로서의 과세표준과 세액을 결정하는 것"(대법원 95누7758, 1995.11.10 외 다수 같은 뜻임)이라고 할 것이다. 따라서 이 건 고지에 있어서는 처분청의 재조사결과 전체로서의 과세표준과 세액을 결정함에 있어 그 세액이 증가되어 그 증가된 세액만을 추가고지한 처분이므로 이로 인하여 당초고지처분(1998.1.7 고지한 것)이 무효가 된다는 청구인의 주장은 이유가 없다고 할 것이다.
• 라. 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 '단기매매차익의 목적'으로 쟁점부동산을 양도한 것이 아니라고 주장하면서 판결문(서울지방법원 의정부지원 88가합63578호 1990.6.7, 서울고법 90나 31480호 1991.6.5, 대법원 91다22056호 1991.11.8), 공탁서, 등기부등본, 토지거래허가서와 허가증, 쟁점부동산 지적도, ○○○건설주식회사의 아파트 사업계획안, 신문기사 등을 제시하고 있으므로 쟁점부동산의 취득경위를 살펴보면, 청구인은 1984.3.7 전소유자인 ○○○식품주식회사로부터 쟁점부동산을 43,760,000원에 매수하는 매매계약을 체결하고 계약당일 계약금 4,000,000원과 중도금 16,760,000원을 지급하였으며, 나머지 잔금 23,000,000원은 쟁점부동산에 대하여 설정된 근저당권 설정등기(근저당권자: 주식회사 ○○○은행)를 말소함과 동시에 같은해 5.10 지급하기로 약정한 후 1984.3.17 매도인측(○○○식품 주식회사)의 요청에 따라 잔금중 3,000,000원을 지급하여 합계 23,760,000원을 지급하였으나, 매도인측이 매도인의 대리권한과 관련하여 매매계약의 효력을 부인하여 청구인은 매도인을 상대로 소송을 제기하여 서울지방법원 의정부지원 및 서울고등법원을 거쳐 대법원에서 원고(청구인) 승소판결이 확정되었으며, 위 대법원 판결 후에도 쟁점부동산 위에 설정된 주식회사 ○○○은행의 근저당권이 말소되지 아니하여 청구인은 잔금변제 공탁을 하지 못하다가 1995.7.15자로 위 근저당권이 말소된 사실을 알고 1996.1.12 잔금 20,000,000원을 법원에 변제공탁한 후 1996.1.26에 쟁점부동산의 이전등기를 한 사실이 청구인 제시 판결문, 공탁서 등에 의하여 확인되고 위 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 한편, 청구인이 쟁점부동산을 1996.4.10 양도하게 된 경위는 ○○○시가 1995.8.31 확정한 ○○○지구 재건축사업(○○○건설 주식회사가 ○○○조합주택건설) 지구내에 쟁점부동산이 위치하여 부득이 ○○○건설주식회사에 쟁점부동산을 양도하였다고 주장하고 있는 바, 이 건 심판청구 당시까지 조합주택 건설착공이 이루어지지 아니하고 있으나 토지거래허가서와 지적도, 아파트 사업계획안에 따르면 쟁점토지는 위 ○○○지구 재건축사업지구안에 포함되어 있음이 확인된다. 청구인은 쟁점부동산을 1996.1.12(법원에 잔금공탁한 날임) 취득하여 1996.4.10 양도하였으므로 취득후 1년 이내의 부동산양도에 해당되나 소득세법 시행령 제166조 제4항 에서 단기매매차익을 목적으로 취득후 1년 이내의 부동산을 양도하는 경우에는 실지거래가액으로 양도차익을 계산한다고 규정하고 있으므로 쟁점부동산의 양도가 '단기매매차익을 목적'으로 양도한 것인지를 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산을 1984년도에 취득하는 계약을 체결하고 중도금까지 지불하였으나 매도자(○○○식품주식회사)의 매매효력 부인으로 소송을 제기하여 청구인의 쟁점부동산 취득시기가 10년 넘게 지연되었고 또한 쟁점부동산이 ○○○지구 재건축지구내에 위치하여 결국 쟁점부동산을 양도하지 않을 수 없었던 사정 등으로 보아, 쟁점부동산의 양도가 관련법령에서 정하는 취득후 1년 이내의 양도에 해당한다고 하더라도 소득세법 시행령 제166조 제4항 제1호 에서 규정하고 있는 '단기매매차익의 목적'으로 부동산을 거래한 경우에는 해당되지 아니하는 것으로 봄이 타당하다 하겠다. 따라서 청구인의 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세는 기준시가에 의하여 과세함이 적법하다 할 것이고 처분청의 실지거래가액 과세는 부당하다 할 것이다(국심 97경16, 1997.4.9 같은 뜻임).
• 마. 쟁점③에 대하여는 쟁점②에 대한 청구인의 주장을 인용하였으므로 심리의 실익이 없어 이 점 심리를 생략한다.
• 바. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.