기준시가에 의한 양도차액 산정의 당부

심판청구번호 국심1998서 2777(1999. 3.18) �1991.6.28 취득한 ○○도 ○○시 ○○○동 ○○○, 대지 287.8㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1992.12.9 양도한 후 취득가액을 136,600,000원으로 하고, 양도가액을 140,000,000원으로 하여 신고기한내에 자산양도차익 예정신고·납부를 하였다.

• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도와 관련하여 청구인의 신고내용을 부인하고 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 1998.5.26 청구인에게 1992년도 귀속분 양도소득세 40,257,300원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 1998.7.21 심사청구를 거쳐 1998.11.4 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지가 소재하던 안산시 부동산은 1991년도에는 지가가 상승하였다가 1992년도에는 보합상태에 머물러 있었던 것으로서, 청구인은 쟁점토지 양도후 실제로 거래한 내용을 신고하였던 바, 취득 및 양도당시 거래상대방의 거래사실확인서로 실지거래가액을 확인할 수 있음에도 불구하고 철저한 사실조사를 하지 않고 시세와 부합되지 않는다는 사유로 신고한 가액을 인정하지 않은 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 신고시에 제출한 쟁점토지 취득계약서상의 거래상대방(양도자)에게 거래내용을 조회하였으나 회신이 없었고, 쟁점토지 소재지 인근 부동산 중개업소의 거래 실례에 따른 시세와 대조한 결과 신고한 취득가액과 크게 차이가 난다. 또한, 청구인이 취득시의 거래상대방으로부터 확인받아 심사청구시에 제출한 [부동산거래사실확인서]와 인감증명서 등을 살펴보면, 취득계약서 작성일이 1991.4.6자이고 양도자 "○○○"의 주소가 "○○도 ○○시 ○○○동 ○○○"로 되어 있으나, 당시 ○○○의 주소는 ○○도 ○○시 ○○○동 ○○○로 서로 다르며, 취득계약서에 날인된 인장과 인감증명서의 인감 및 거래사실확인서에 날인된 인장이 서로 다른 등 취득계약서의 내용이 진실하다고 볼 수 없어 실지취득가액이 불분명하다고 하겠으므로 신고한 양도가액의 진실성 여부에 불문하고 관련법령에 의거 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 기준시가에 의거 양도차익을 산정하고 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건과 관련하여 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정된 후의 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호와 같은법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 후의 것) 제166조 제4항 제3호 및 같은조 제5항 제2호와 같은법시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호) 제1조 및 제8조 제2항을 종합하면, 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도·취득 당시의 기준시가에 의하는 것을 원칙으로 하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다. 다만, 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 신고한 가액(취득가액 136,600,000원, 양도가액 140,000,000원)이 쟁점토지의 진실한 실지거래가액이라고 하면서 취득 및 양도계약서와 취득 및 양도시 거래상대방의 거래사실확인서를 제출하고 있는 바, 처분청은 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 하여 청구인의 신고사실을 부인하였으므로 이를 살펴본다.

(2) 청구인이 신고한 쟁점토지 취득가액은 136,000,000원으로서 취득당시 쟁점토지를 기준시가로 평가한 가액인 43,170,000원의 316%에 해당하고, 처분청에서 이 건 결정당시 쟁점토지 취득계약서상 양도자인 청구외 ○○○에게 거래내용을 조회하였으나 회신이 없어 실지취득가액을 확인할 수 없었음이 관련자료에서 확인된다. 청구인이 신고한 가액에 따르면 취득가액 136,600,000원, 양도가액 140,000,000원으로서 취득가액에 취득세 및 중개수수료 등을 감안하면 청구인은 쟁점토지 양도에 따른 이익을 전혀 보지 못한 것이 되는 바, 우리 심판소에서 청구인에게 쟁점토지를 당시 기준시가에 비하여 316%나 높은 가액으로 취득한 구체적 사유 및 이익을 남기지 않고 양도할 수 밖에 없었던 사유와 쟁점토지 취득 및 양도당시 대금수수관계를 확인시켜 주는 객관적 금융증빙 등의 제출을 요구(국심46830-○○○, 1999.1.4)하였으나, 심판결정일 현재까지 제출하지 아니하고 있어 청구주장의 진실성을 인정하기 어렵다 할 것이고, 따라서 쟁점토지의 취득 및 양도시 실지거래가액이 여전히 불분명하다 하겠으므로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 정당하다고 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.