양도차익 산정의 적법성 여부

심판청구번호 국심1998서 2744(1999. 3. 6) �양도소득세 90,000,000원의 부과처분은 취득가액은 2억 원으로 하고 양도가액은 취득가액 2억원을 소득세법 시행령 제166조 제2항 제2호 나목의 산식으로 환산한 가액으로 결정 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

경기도 ○○○군 ○○○면 ○○○리 ○○○ 임야 17,146㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)의 소유권이 등기부등본상 1992.11.27 청구외 ○○○ 명의에서 매매를 원인으로 청구외 ○○○ 명의로 소유권이전등기가 경료되었는데, 처분청은 청구인이 쟁점토지를 1990.5.30 청구외 ○○○으로부터 매수하여 미등기 상태에서 1992.11.27 청구외 ○○○에게 양도(매수인 ○○○이 ○○○ 명의로 등기)한 것으로 보고 실지거래가액(양도가액 300백만원, 취득가액 200백만원)에 의하여 양도차익을 계산하여 1998.5.12 청구인에게 1992년 귀속 양도소득세 90,000,000원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.11 심사청구를 거쳐 1998.11.2 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지는 청구외 ○○○, ○○○, ○○○의 3인이 주요 주주로 있는 (주)○○○건축산업에서 매입한 것으로서 매입과정에서 회사명의 또는 대표이사의 명의로 매입시에 거래대금의 상승을 우려하여 청구인의 명의로 계약을 체결한 것일 뿐 실질적인 매입자는 청구외 ○○○과 ○○○이며 ○○○ 또한 위 법인의 이사직을 사임하면서 토지매입대금 1억원을 ○○○으로부터 반환받았으며 ○○○이 ○○○의 명의를 빌려 소유권이전등기를 하였다가 토지실명제로 인하여 ○○○의 명의로 환원한 것임에도 청구인이 쟁점토지를 매입하였다가 미등기상태에서 ○○○에게 양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.

(2) 설사 청구인이 매입한 것으로 보더라도 청구인은 쟁점토지를 양도한 사실이 없음에도 청구인이 쟁점토지를 2억원에 취득하여 청구외 ○○○에게 3억원에 양도한 것으로 보아 양도차익을 산정하여 이건 양도소득세를 과세하는 것은 아무런 과세 근거 없이 임의로 과세한 것으로 위법·부당하다.

• 나. 국세청장 의견 처분청의 조사기록에 의하면 쟁점토지의 당초 소유자인 청구외 ○○○은 1990.5.30 청구인으로부터 잔금을 받았지만 소유권이전에 필요한 인감은 매수인이 요구할 때에 언제라도 발급하여 주기로 약정하고 있음은 물론 쟁점토지의 소유권이 ○○○으로부터 청구외 ○○○명의로 이전시 청구인과 ○○○은 ○○○ 명의의 양도소득세를 대신 부담하기로 각서한 사실을 알 수 있으며, 쟁점토지에 대한 1990.5.30 취득대금의 재원이 ○○○의 자금인지와 1992.11.27 양도대금이 ○○○에게 귀속되었는지에 대한 어떠한 증빙의 제시없이 동 양도소득이 청구인에게 귀속되지 아니하였다고 주장만 하고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점

(1) 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매하였는지 여부

(2) 쟁점토지의 양도차익 산정이 적법하게 이루어진 것인지 여부

• 나. 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제4조【양도소득】제3항에 의하면 "양도라함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다."라고 규정하고 있고, 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것, 이하 같다) 제100조【양도차익의 산정】제1항에서는 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다."고 규정하고 있으며, 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】제3항에서는"제1항 제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다."고 규정하고 있다. 같은법 시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정】제1항에서는 "법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다."고 규정하고 있고 같은조 제2항에서는 "법 제100조 제1항 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.

1. (생략)

2. 제4항 제1호 및 제2호의 경우에는 다음 각 목에 의하여 계산한 가액 (95.12.30 개정)

• 가. (생략)
• 나. 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 양도가액 취득당시의 실지거래가액× 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도 당시의 기준시가) 취득당시의 기준시가

3. (생략)"라고 규정하고 있으며, 같은조 제4항에서는 "법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. (생략)

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. (생략)"라고 규정하고 있고, 소득세법시행령 부칙 (1995.12.30. 대통령령 제14860호) 제8조【양도소득에 관한 적용례】제2항에서는 "제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행 후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다."라고 규정하고 있다.

• 다. 사실 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 미등기 전매한 사실이 없다는 청구주장을 살펴본다. 당초처분 경위를 보면 청구외 ○○○이 1994.12.8 ○○○세무서장에게 쟁점토지와 관련된 진정서를 제출함에 따라 과세된 것으로서 진정서의 주요내용은 등기부상의 기재내용(청구외 ○○○이 쟁점토지를 1992.11.27 청구외 ○○○에게 양도함)과는 달리 청구외 ○○○이 쟁점토지를 1990.5.17 청구인에게 양도하고 청구인이 다시 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도하고 청구외 ○○○은 다시 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 양도하였다는 내용이며 그 근거로 첨부된 쟁점토지매매계약서에는 『매도인: ○○○, 매수인: ○○○(청구인), 계약일: 1990.4.7, 매매대금: 2억원(1990.4.7: 2천만원, 4.27: 1억원, 5.17: 8천만원)』으로 기재되어 있으며 청구인과 청구외 ○○○이 매도자인 청구외 ○○○에게 작성해 준 각서내용(1992.11.25작성)에 의하면 『쟁점토지에 대한 쌍방간 매매약정조로 매도인은 1990.5.17까지의 양도소득세에 책임을 지고 매수인은 그 뒤 소유권이전까지의 양도소득세를 책임지기로 한다』는 내용이 기재되어 있는 바, 처분청은 위 진정서 및 진정서에 첨부된 매매계약서와 각서를 근거로 등기부상의 기재내용에 불구하고 청구인이 쟁점토지를 1990.5.17 취득하여 1992.11.27 양도한 것으로 보고 미등기전매에 대한 양도소득세를 과세하였다. 청구인은 이에 대하여 청구인의 동생인 청구외 ○○○이 당초 청구외 ○○○과 공동으로 각각 1억원씩을 투자하여 쟁점토지를 구입하였으나 청구외 ○○○이 주식회사 ○○○건축산업의 이사직을 사임(1991.12.10)하면서 청구외 ○○○으로부터 1억원을 반환받았다고 주장하며 위 법인의 등기부등본 및 청구외 ○○○이 청구외 ○○○과 함께 경영하던 위 법인의 이사로 재직하던 청구외 ○○○의 인우보증서등을 제시하고 있으나, 쟁점토지 취득자금 및 청구외 ○○○이 1억원을 반환 받았다는 증빙등에 관한 금융자료등은 제시하지 못하고 있다. 위에서 보는 바와같이 쟁점토지를 매도한 청구외 ○○○이 ○○○세무서에 제출한 매매계약서에 의하면 매수자가 청구인으로 되어 있는 점과 92.11.25 청구외 ○○○에게 작성해 준 각서에 청구외 ○○○과 함께 서명날인되어 있는 점 및 쟁점토지의 취득자금을 청구외 ○○○이 지불하였다는 객관적인 증빙의 제시가 없는 점등을 종합하여 보면 청구인이 쟁점토지의 전매와 무관하다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

(2) 처분청이 쟁점토지 양도에 따른 미등기전매차익을 계산하면서 취득가액을 2억원으로 하고 양도가액을 3억원으로 하여 과세한 것이 적법한 것인지 여부를 살펴본다. 먼저 취득가액에 대하여 보면 청구외 ○○○이 ○○○세무서에 제시한 매매계약서 및 진술내용 등을 감안하면 취득가액이 2억원인 것으로 보이며, 청구인도 청구인이 취득한 바 없다고 주장할 뿐 쟁점토지의 거래대금이 2억원이라는 것에 대하여는 다툼이 없으므로 취득가액을 2억원으로 본 것은 적법한 것으로 판단된다. 다음으로 처분청이 양도가액을 3억원으로 본 근거에 대하여 우리심판소에서 『처분청이 청구인에 대한 92년귀속분 양도소득세를 쌍방실가에 의한 양도차익을 산정하여 결정고지함에 있어서 양도가액을 3억원으로 한 사유 및 양도가액이 3억원임을 입증할 수 있는 양도시의 매매계약서, 실지거래가액 조회문서 등 증빙서류를 제출하여 줄 것』을 문서로 요구(문서번호 46830-○○○, 1998.12.29)하였는 바, 처분청은 이에 대한 회신(재산 46820-○○○, 1999.1.4)에서 양도가액을 3억원으로 본 사유등에 대하여는 언급하지 아니하면서 재산제세과세자료전, 세무서장간에 주고받는 공문 등 과세자료를 그 근거로 제시하고 있으며 그 내용은 다음과 같다. 첫째, ○○○세무서에서 작성한 재산제세과세자료전에 『양도가액이 3억원, 취득가액이 2억원으로 기재되었음』 둘째, 처분청이 ○○○세무서장에게 보낸 양도가액이 3억원임을 입증할 수 있는 조사서류를 요청하는 공문(98.5.7 및 88.6.3)에 『당초 통보한 과세자료에 의하면 양도자 ○○○이 ○○○에게 전매양도가액이 3억원으로 조사되어 있음에도 이에 대한 조사관련 매매계약서나 증빙서류가 없을 뿐만 아니라 ○○○이 전매행위를 부인하고 있어 97.12.3자로 귀서에 보완요구한 바 있으나 귀서에서 재통보한 자료에도 위에서 언급한 전매양도가액 3억원에 대한 관련 조사서가 없어 과세에 어려움이 있습니다. 따라서 조사한 서류를 검토하여 3억원으로 과세자료 통보한 관련 조사서류를 조속히 보내달라는 내용임』 셋째, ○○○세무서장이 ○○○세무서장에게 보낸 공문내용(98.5.18)에『귀서(○○○세무서)에서 통보한 ○○○, ○○○에 대한 자체탈세자료정보자료를 인계받아 조사하는 중 ○○○이 ○○○에게 전매양도한 양도가액이 3억원으로 조사되어 있음에도 이에 대한 조사관련 매매계약서나 증빙서류가 없을 뿐만 아니라 ○○○이 전매행위를 부인하고 있어 과세에 어려움이 있으므로 이에 관련된 서류를 조속히 보내달라는 내용임』 넷째, ○○○세무서장이 ○○○세무서장에게 보낸 회신내용(98.5.28)에『귀서(○○○세무서)에서 요청한 ○○○, ○○○의 자체탈세정보자료에 대한 관련서류 요청에 따라 확인한 바 관련서류가 확인되지 않고 있으니 본 건과 관련된 타 관서에도 협조요청하라는 내용임』 다섯째, ○○○세무서장이 처분청(○○○세무서장)에게 회신한 내용(98.6.18)에 『귀서(○○○세무서)에서 요청한 ○○○, ○○○의 자체탈세 정보자료에 대한 관련서류 요청에 따라 확인한 바, 관련서류가 확인되지 아니하고 본 건의 제출처인 ○○○세무서에 요청하였으나 ○○○세무서에서도 확인되지 아니한다는 내용임』 위에서 살펴본 바와 같이 쟁점토지의 취득가액은 2억원으로 판단되나 쟁점토지의 양도가액이 3억원인지에 대하여는 처분청 및 과세자료파생 세무서장이 그 근거를 밝히지 못하고 있는 바, 이와같이 과세근거가 확인되지 아니하는 양도가액을 적용하여 양도차익을 결정하는 것은 근거과세의 원칙상 타당하지 아니하다 할 것이므로 위 소득세법 제100조, 위 소득세법 시행령 제166조 제2항 제2호 나목 및 제4항, 위 소득세법 시행령 부칙 (1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조의 규정에 의하여 취득당시의 실지거래가액만 확인되는 경우로 보아 양도가액을 환산하여 양도차익을 산정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.