저가임대로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구법인은 건설업을 영위하는 법인으로서 경기도 안양시 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○쇼핑상가를 신축하여 자가사용분을 제외한 건물 5,035.36평(이하 "쟁점건물"이라 한다)을 전액출자한 유통관계사인 청구외 ○○○쇼핑주식회사(이하 "청구외 법인"이라 한다)에 임대하였다. 처분청은 탈세제보에 따라 청구법인의 92.1∼96.12 사업년도에 대한 법인세 조사시 쟁점건물을 특수관계에 있는 청구외 법인에게 저가로 임대하였다고 보아 부당행위계산 부인규정을 적용하여 92.1∼92.12 사업년도에 34,429,449원, 93.1∼93.12 사업년도에 161,599,233원, 94.1∼94.12 사업년도에 324,887,976원, 95.1∼95.12 사업년도에 267,672,988원 합계 788,589,646원의 임대료 수입금액을 각각 익금산입하고 98.2.11 청구법인에게 92 사업년도분 법인세 21,138,710원, 93 사업년도분 법인세 89,836,230원, 96사업년도분 법인세 203,491,760원을 각각 경정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 98.4.6 심사청구를 거쳐 98.10.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인이 쟁점건물을 청구외 법인에 임대할 때 수영장의 손실 등을 감안하여 일괄 임대한 가액을 청구외 법인이 개별사업자에게 재임대한 임대가액과 단순비교하여 저가임대로 보아 부당행위계산 부인하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구법인은 일괄임대한 임대가액을 일부의 전대가액과 비교하는 것은 부당하다는 주장이나, 전대가액이 일부이긴 하지만 제3자와의 정상적인 거래가액이므로 쟁점건물의 임대실례가액이라 할 수 있고, 또한 전대가액은 매년 상승하였음에도 임대료는 92년 1∼6월까지는 월 62,656,000원이었으나, 92.7월부터는 월 50,000,000원으로 내린 뒤 95.12월까지 전혀 인상하지 아니하다가 96년도에 임대료를 전년대비 50% 인상한 사실 등으로 보아 쟁점건물을 시가보다 낮게 임대한 사실을 알 수 있으며, 96년의 임대료 인상분이 임차인 부담 건물보수비를 반영한 것이라면 97년도에는 임대료가 인하되어야 하나, 97년의 임대료가 96년의 임대료와 동일한 것으로 보아 건물보수비가 포함되었다는 청구주장을 인정할 수 없으므로 처분청이 재임대가액을 쟁점건물의 적정임대가액으로 보아 부당행위계산 부인하여 과세한 처분에 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구법인이 쟁점건물을 특수관계에 있는 청구외 법인에게 임대한 가액을 청구외 법인이 쟁점건물의 일부를 재임대한 가액과 비교하여 저가임대로 보아 부당행위계산 부인하여 과세한 처분의 당부에 있다.
• 나. 관련법령 법인세법 제20조 에는 『정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업년도의 소득금액을 계산할 수 있다』고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제46조 제2항 제7호에는 『조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우로 출자자등에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부 또는 제공한 때』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구법인과 청구외 법인은 특수관계에 있는 자에 해당하고, 청구법인은 쟁점건물을 청구외 법인과 92.1.1부터 92.6.30까지는 월 임대료를 62,656,000원으로, 92.7.1부터 95.12.31까지는 월 임대료를 50,000,000원으로, 96.1.1부터 97.12.31까지는 월 임대료를 82,998,000원으로 하여 임대차계약을 매년 체결하였음이 임대차계약서 사본에 의하여 확인되며, 청구외 법인은 쟁점건물을 임차하여 쇼핑센타를 운영하면서 수영장으로 1,236.12평, 사무실 용도로 954평, 점포로 2,848평을 사용하였고, 이 중 일부는 임대하고, 나머지는 직영 및 특정매장으로 사용한 사실에 대하여는 청구법인과 처분청간에 다툼이 없다. 처분청은 청구법인이 청구외 법인으로부터 받은 연간 임대료 수입금액을 임대평수(5,035.36평)로 나누어서 평당 임대단가를 산출하고, 청구외 법인이 재임대한 부분에 대한 임대수입금액에서 관리비 상당액을 차감하고 재임대한 평수로 나누어서 평당 재임대단가를 산출한 후 임대단가가 특수관계자가 아닌 제3자에게 재임대한 임대단가와 비교한 바, 저가임대에 해당한다고 하여 특수관계자간의 저가임대에 따른 부당행위로 보아 임대평수에서 수영장 1,230.16평을 제외한 나머지 임대평수(3,805.2평)에 단가차액을 곱하여 산출한 금액을 익금산입하여 이 건 법인세를 과세하였음이 법인세 과세표준금액 및 세액 경정결의서 등에 의하여 확인된다. 청구법인은 수영장 손실분을 감안하여 일괄 임대하였으므로 수영장 손실분 또는 수영장 면적을 임대면적에서 제외하여 산출한 임대단가와 재임대단가를 비교하면 저가임대가 아니라고 주장하고 있으나, 청구법인이 제시한 수영장 손실분은 객관적인 증빙자료 없이 청구법인이 임의로 산정한 손실분이고, 도·소매진흥법상 백화점 운영에 대해서는 버스운행이 규제 받는 반면 수영장 및 문화센타 운영은 버스운행이 가능한 바, 청구외 법인이 수영장을 임차함으로써 버스를 운행하며 백화점업을 영위한 점 등을 감안할 때 위 청구주장은 받아 들이기 어렵다 하겠다. 또한, 청구법인은 일괄 임대한 쟁점건물을 일부의 전대가액과 비교하여 저가임대로 보아 부당행위계산 부인한 것은 부당하다는 주장이나, 전대한 면적의 대부분이 임대료가 비교적 저렴한 지하1층 및 5층(92년도기준 점유비율: 80.2%)이고, 전대가액은 92년부터 95년까지 매년 상승하였음에도 임대가액은 92년 1월부터 같은해 6월까지는 월 62,656,000원이었으나, 92년 7월부터는 월 50,000,000원으로 인하한 뒤 95.12월까지 전혀 인상되지 않은 점 등을 종합하여 볼 때, 이부분 청구주장도 받아들이기 어려우므로 처분청이 재임대가액을 쟁점건물의 적정 임대가액으로 보아 부당행위계산 부인하여 이 건 법인세를 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.