양도차익의 계산

심판청구번호 국심1998서 2566(1999. 6. 3) 도소득세 140,634,810원의 부과처분은 양도차익을 75,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 ○○○, ○○○, ○○○(이하 "다른 공동사업자"라 한다)과 공동으로 경기도 시흥군 소래읍 ○○○리 ○○○ 전 1,777㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 ○○○으로부터 1986.12.4 취득하여 환지(당초 ○○○리 ○○○ 전 1,777㎡가 ○○○동 ○○○ 대지 964.2㎡로 환지됨)되기 전인 ○○○리 ○○○ 지상에 상가를 신축분양하는 과정에서 청구인의 지분 1,777분의 356.15와 ○○○의 지분 1,777분의 335.5를 제외한 토지 위에 대지권을 설정하여 상가신축분양을 완료하였던 바, 동 대지권설정시 제외되었던 청구인 소유의 ○○○동 ○○○ 대지 193.3㎡(당초 ○○○리 ○○○ 전 1,777㎡의 1,777분의 356.15)를 1992.6.19 청구외 ○○○에게 양도하고 1993.5.31 취득가액을 78,000,000원으로하고 양도가액을 83,000,000원으로 하여 쟁점토지의 양도에 따른 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세표준 및 세액을 결정하여 1998.5.2 청구인에게 1992년도 귀속분 양도소득세 140,634,810원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.30 심사청구를 거쳐 1998.10.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지의 취득경위는 청구인이 다른 공동사업자와 더불어 ○○○중앙상가를 신축판매함에 있어서 상가분양이 순조롭지 않아 청구인이 출자한 투자자금의 회수에 어려움이 예상되어 다른 공동사업자들로부터 출자지분의 반환형태로 대물변제 받았고, 또한 양도경위도 청구인등이 신축한 ○○○중앙상가의 건축자재에 대한 외상매입금조로 청구외 ○○○에게 소유권이전한 사실이 이들의 인감증명서를 첨부한 사실확인서에 의하여 확인되고, 이러한 취득·양도경위 때문에 금융자료등을 제시할 수 없음에도 불구하고 양도가액이 개별공시지가에 비하여 낮다는 사유만으로 처분청에서 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 개별공시지가에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 1987.12.31 공동사업자들로부터 78,000,000원에 취득하였다고 주장하나 청구인은 쟁점토지를 위 3인과 공동으로 ○○○으로부터 1986.12.4 취득하였음이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인된다. 청구인은 위 3인과 공동으로 쟁점토지가 환지되기 이전의 ○○○리 ○○○ 전 1,777㎡ 지상에 지하1층, 지상3층의 상가를 신축하여 각인의 명의로 소유권보존등기한 후 분양하였음이 관련서류에 의하여 확인되는 바, 청구인이 쟁점토지를 위 3인으로부터 취득하였다면 2중으로 취득한 것이 되므로 이는 모순이다. 한편 청구인이 신고한 실지거래가액을 기준시가에 의한 가액과 비교해 볼 때, 취득가액은 374%로 현저히 높은데 반하여 양도가액은 29%로서 기준시가에 훨씬 못미치고 있으며, 또한 신고한 실지거래가액에 대한 객관적이고 직접적인 입증자료(금융자료등)를 제시하고 있지 못하는 사실등에 비추어 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 개별공시지가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 양도하고 신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(90.12.31 법률 제4281호로 개정된 법률) 제23조 제4항에서 "양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다"고 규정하고, 제1호에서 "제23조 제1항 제1호 및 제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제170조 제1항 에서 "법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 한다(이하 생략)"고 규정하고 있다. 같은조 제4항에서 "법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 『대통령령이 정하는 경우』라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다"고 규정하고, 제2호에서 "다음 각목의 1에 해당하는 거래에 있어서 양도 또는 취득당시 실지거래가액이 확인되는 경우. 다만, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정되는 경우에는 제9항의 규정에 의한 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다(가∼마목 생략)"고 규정하면서, 그 (바)목에서 "기타 부동산의 거래로서 부동산의 보유기간·거래규모 및 거래방법등에 비추어 부동산의 투기를 목적으로 하는 것이라고 인정하여 재무부령이 정하는 기준에 해당하는 경우"라고 규정하고 있으며, 제3호에서 "양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우"라고 규정하고 있다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조 에서 "대지 위에 구분소유권의 목적인 건물이 속하는 1동의 건물이 있을 때에는 그 대지의 공유자는 그 건물의 사용에 필요한 범위내의 대지에 대하여는 분할을 청구하지 못한다"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 경기도 시흥군 소래읍 ○○○리 ○○○ 전 1,777㎡를 청구외 ○○○으로부터 다른 공동사업자들과 더불어 1986.12.4 취득하였음이 등기부등본에 의하여 확인되며, 동 토지는 1991.12.27 구획정리가 완료되어 경기도 시흥시 ○○○동 ○○○ 대지 964.4㎡로 환지된 사실이 시흥시장이 발급한 환지확정증명원과 등기부등본에 의하여 확인된다. 청구인과 다른 공동사업자들은 종전토지인 ○○○리 ○○○ 지상에 상호를 ○○○중앙상가, 상가신축판매를 영업종목으로 하여 1987.3.7 공동명의로 사업자등록을 한 사실이 사업자등록증에 의하여 확인되고, 동 상가를 신축하는 과정에서 토지의 지상에 청구인의 지분 1,777분지 356.15와 ○○○의 지분 1,777분지 335.5를 제외한 토지 위에 대지권를 설정하고 이에 따라 건축허가를 신청한 사실이 등기부등본과 건축허가신청서 및 허가서에 의하여 확인되며, 동 상가를 1987.12.31 완공하여 공동사업자의 각인의 명의로 소유권보존등기한 후 분양한 사실이 ○○○상가 점포들의 등기부등본에 의하여 확인된다. 먼저, 위 사실을 바탕으로 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액이 실지거래가액인지에 대하여 살펴본다. 등기부등본에 의하면, 청구인은 다른 공동사업자와 함께 1986.12.4 쟁점토지를 취득한 것으로 나타남에도 불구하고 청구인이 쟁점토지를 다른 공동사업자로부터 1987.12.31 취득하였다고 주장하는 이유는, 쟁점토지는 ○○○리 ○○○ 전 1,777㎡를 청구외 ○○○으로부터 공동사업자와 함께 1986.12.4 취득한 후 공동사업을 운영하면서 당초 청구인의 지분 1,777분지 356.15를 제외한 토지 위에 대지권를 설정하고 이에 따라 상가를 신축하고 분양하였는 바, 서로의 자금대차가 맞지 않고 상가분양도 순조롭지 않아 투자자금 회수에 불안을 느낀 청구인이 출자지분중 일부에 대하여 상가분양을 받고 나머지 미회수분 78,000,000원에 대한 지불을 요구하였으며, 이에 다른 공동사업자들은 대지권 설정시 제외되었던 쟁점토지에 대하여 확정적으로 소유권을 인정하였기 때문이라고 주장하면서 쟁점토지의 취득계약서와 다른 공동사업자의 사실확인서를 인감증명서를 첨부하여 제출하였다. 그러나 청구인이 주장하는 바와 같이 쟁점토지가 공동사업자들의 사업수행시 자금대차가 맞지 않아 출자금중 미회수분을 조기회수하기 위하여 대물변제를 받았다고 주장하는 사실이 입증되기 위해서는 당초 쟁점토지의 취득시부터 공동사업자 각자의 출자금과 ○○○중앙상가의 신축분양의 공동사업수행을 운영하면서 지출된 비용 및 동 ○○○중앙상가 점포에 대한 청구인과 다른 공동사업자들에 대한 분양등을 고려하여 청구인의 출자금중 얼마의 차액에 대하여 쟁점토지를 대물변제받았는지가 입증되어야 할 것이나, 우리 심판소에서 청구인이 주장하는 취득가액을 입증할 수 있는 구체적인 증빙의 제출을 공문(문서번호 국심46830-48, 1999.1.15)으로 요구한 데 대하여 아무런 증빙자료를 제시하지 못하고 있는 사실에 비추어 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액은 인정하기 어렵다 하겠다. 다음, 쟁점토지의 양도가액이 실지거래가액인지에 대하여 살펴본다. 청구인이 쟁점토지를 ○○○에게 소유권이전하여 준 사유는 공동사업자들이 상가를 신축하면서 ○○○으로부터 외상매입한 건축자재대 75,000,000원을 상환하는 과정에서 쟁점토지를 대물변제하였다고 주장하고 있는 바 이에 대하여 본다. 공동사업자들이 공동사업을 운영함에 있어 건축자재에 대한 외상매출금 75,000,000원이 청구인과 다른 공동사업자들의 공동의 채무임에도 불구하고 청구인 소유의 쟁점토지를 소유권이전하여 준 사유는, 상가신축이 완료된 후 상가분양이 순조롭지 않자 공동사업자들 사이에 지분관계로 다툼이 있던 중 청구인을 제외한 공동사업자들이 지분을 먼저 챙긴 후 쟁점토지를 청구인에게 넘겨주었으나, ○○○중앙상가 신축분양시 분양 및 관리를 책임졌던 청구외 ○○○이 ○○○중앙상가 신축시 건축자재를 주식회사 ○○○을 운영하던 ○○○로부터 납품받아 ○○○중앙상가 공동사업자들에게 공급하고, 상가신축분양이 완료된 후 공동사업자들에게 건축자재 외상매출금 지불을 요구하자 다른 공동사업자들은 모든 지분을 청구인에게 넘겨주었으니 청구인에게 받으라고 하여 청구인에게 건축자재 외상대금을 독촉하자 청구인이 처음에는 거부하다가 나중에 이에 응하게 되었다고 하면서, 주식회사 ○○○의 영업사실을 확인하기 위하여 동 법인의 폐업사실증명원 및 위의 내용을 확인하는 ○○○과 ○○○의 인감증명서를 첨부한 사실확인서를 제출하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액이 개별공시지가에 비하여 낮다고 하나 쟁점토지의 양도가액이 낮은 사유는 쟁점토지를 청구인과 ○○○중앙상가의 점포의 입주자 20여명이 공동지분소유형태로 소유하고 있어 공동지분 소유자들로부터 임료를 받을 수 있는 것은 별론으로 하고, 토지로서 개별적으로 재산권행사를 하는 것이 곤란한 점에 기인한다고 주장하면서, 청구외 ○○○, ○○○, ○○○(동 3인은 청구외 ○○○에게 그들의 소송상의 지위를 이전함), ○○○, ○○○(이하 "원고들"이라 한다)이 ○○○중앙상가 입주자들을 피고로 하여 원고들의 지분에 대한 분할을 청구하는 소유권이전등기소송(사건번호 91가단○○○ 소유권이전등기)을 제기하였다. 동 판결문에 의할 때, 쟁점토지에는 등기상 원고들 소유지분이 남아있기는 하나 위 토지들은 모두 상가분양 이후에 환지확정된 사실이 인정되므로 원고들이 종전 토지에 관하여 ○○○중앙상가 신축시 대지권 설정에서 제외되었던 특정부분을 소유하고 있었다고 하더라도 환지확정이후에는 종전 토지에 대한 권리는 소멸하는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 순수한 의미의 공유로 바뀔 수밖에 없고, 한편, 원고의 청구를 민법 제268조 에 의한 공유물분할청구로 이해한다고 하더라도 증거들에 의하면 원고들이 분할을 구하고 있는 부분은 상가건물 4개동 사이의 통로부분으로서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제8조 의 규정에 의하여 공유물분할청구를 할 수 없다고 판시하고 있는 사실에 비추어 쟁점토지의 재산권행사가 제한되므로 토지로서의 효용성이 떨어진다는 청구주장은 타당성 있는 것으로 보인다. 청구인은 쟁점토지의 과세표준확정신고시 취득가액을 78,000,000원, 양도가액 83,000,000원으로 하여 신고하였으나 쟁점토지는 ○○○중앙상가 신축시 건축자재에 대한 외상매입금 상환조로 대물변제하였는 바, 동 외상매입금은 75,000,000원인 사실이 ○○○의 인감증명서를 첨부한 사실확인서에 의하여 확인되고 있고, 또한, 검인계약서 작성 당시 경기도 시흥시에서 법무사사무실을 운영하는 법무사 ○○○은 청구인이 양도가액이라고 하는 가액이 지나치게 낮아 검인과정에서 문제될 것을 염려하여 양도가액을 83,000,000원으로 증액하여 신고한 사실을 확인하고 있으며, 통상적인 경우 매수자는 취득세 부담을 줄이기 위하여 취득가액을 줄여서 신고하고, 양도자의 경우 양도소득세의 부담을 회피하기 위해 양도가액을 낮추어 신고하나, 이 건의 경우 양도가액을 낮추어 신고한 것이 아니라 실제 양도가액보다 높게 신고한 정황 및 쟁점토지와 마찬가지로 상가입주자들과 공유로 소유하고 있는 쟁점토지의 옆에 위치하고 있는 ○○○동 ○○○, ○○○ 소재 토지 127.2㎡가 경매(95타경○○○, 1996.7.9)에 의해 41,000,000원에 낙찰되었는 바, 이를 ㎡당 가격으로 환산하여 보면 쟁점토지는 387,997원이고 경락된 토지의 가격은 322,327원으로서 쟁점토지의 위 소유권이전등기소송의 판결문과 인근의 유사한 토지의 경락가격등과 같은 개별적 상황을 감안할 때 청구인이 주장하는 양도가액은 신빙성이 있는 것으로 보인다. 한편, 소득세법 시행령 제170조 제1항 에서 토지, 건물등의 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 할 것이나, 이 건과 같이 양도가액이 인정되는 경우로서 자산의 취득가액 및 양도가액을 기준시가를 적용하여 양도차익을 산출하더라도 실질과세의 원칙상 기준시가에 의한 양도차익이 실지로 거래된 양도가액을 초과할 수 없는 것이므로 기준시가에 의한 양도차익을 양도당시 실지거래가액을 한도로 하는 것이 합리적이라고 판단된다.(같은뜻, 국심96부3647, 1997.5.2외 다수 및 대법92누11886, 1992.10.9외 다수임)
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.