부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 사정하여 과세한 데 대하여 청구인이 주장하는 양도차익에 의하여 과세할 수 있는지의 여부와 청구인이 주장하는 부동산의 자본적 지출액을 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 88.3.19 경기도 광주군 중부면 OO리 OOO 대지 565㎡, 건물 41.32㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 96.11.15 양도한 후 양도소득세 신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 98.2.5 청구인에게 96년도 귀속분 양도소득세 112,998,260원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.4.8 심사청구를 거쳐 98.9.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 쟁점부동산은 50,000,000원에 취득한 후 주택용도의 건물을 대중음식점으로 개조하면서 자본적 지출 59,000,000원을 투입하여 사용하다가 170,000,000원에 양도한 바 있으므로 실지 양도차익에 의하여 과세하여야 하며, 자본적 지출액 59,000,000원을 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 처분청에 신고하지 아니한 사실에 대하여는 다툼이 없고, 청구인이 주장하는 170,000,000원에 양도하였음을 확인할 수 있는 구체적인 증빙이 없어 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 기준시가에 의해 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 사정하여 과세한 데 대하여 청구인이 주장하는 양도차익에 의하여 과세할 수 있는지의 여부와 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 자본적 지출액을 필요경비로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 및 제97조 제1항을 모아보면, 부동산의 취득 및 양도가액은 당해 자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되, 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령 제166조 제4항에서는 이를 받아 「“대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. (생략)

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있으며, 제5항에서 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제163조 제6항 제1호에서는 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득당시의 기준시가에 취득당시의 지방세법상의 취득세 시가표준 × 10／100을 가산한 금액으로 한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 88.3.19 쟁점부동산을 취득하여 96.11.15 양도한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되며, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 자산양도차익 예정신고나 과세표준확정신고를 하지 않은 사실과 이 건 세액 결정일까지 실지거래가액에 대한 증빙을 제출하지 않은 사실에 대하여는 다툼이 없다.

(2) 건축물관리대장에 의하면 쟁점부동산이 92.6.8 주택에서 대중음식점으로 용도변경되었으며, 등기부등본에는 94.3.14 근린생활시설(대중음식점)으로 용도변경되었음이 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 주택으로 취득하여 이를 대중음식점으로 개조하여 사용하다 양도하였다고 주장하며, 대중음식점 개조비용으로 59,000,000원이 들었다는 입증자료로 견적서(94.5.7)를 제시하고 있으며, 쟁점부동산 취득가액을 입증하는 자료로 전 소유자 OOO의 확인서 및 인감증명서, 양도가액을 입증하는 자료로 매매계약서 및 매수인 인감증명서를 제시하고 있는 바, 전 소유자 OOO의 확인서(98.4.6)에는 88.3월 쟁점부동산을 50,000,000원에 양도하였다고 확인하고 있으며, 양도시 매매계약서에는 청구외 OOO, OOO가 쟁점부동산을 170,000,000원에 매수한 것으로 되어 있다.

(4) 청구인은 처분청이 기준시가를 적용하여 과세한 처분에 대하여 쟁점부동산에 대한 실제 양도차익이 58,000,000만원(실지양도가액 170,000,000원 - 실지취득가액 50,000,000원 - 자본적지출 59,000,000원 - 필요경비 3,000,000원)이므로 이를 양도차익으로 양도소득세를 과세하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점부동산의 양도에 대하여 자산양도차익 예정신고나 과세표준 확정신고를 한 사실이 없으며, 이 건 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시한 바도 없으므로 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호에서 규정하는 실지거래가액 적용대상에 해당되지 않는다 할 것인 바, 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가를 적용하여 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(5) 다음으로 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 자본적 지출액 59,000,000원을 필요경비로서 인정할 수 있는지에 대하여 살펴보면, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 쟁점부동산이 주택에서 대중음식점으로 용도가 변경된 사실은 인정이 되나 청구인이 제시한 견적서만으로는 위 자본적 지출액이 입증된다고 보기 어려우며, 설사 위 자본적 지출액의 지출사실이 확인된다 하더라도 양도차익을 기준시가로 과세하는 경우에는 전시 규정에 의하여 취득당시의 지방세법상의 취득세 시가표준액의 10/100만을 필요경비로 인정하는 것이므로 청구인이 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고한 사실이 없는 이 건의 경우에 대하여 위 자본적 지출액을 필요경비로 인정하라는 청구주장은 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.