신고한 실지거래가액을 인정할 수 있는지

심판청구번호 국심1998서 2508(1999. 3. 9).5.27 청구외 ○○○로부터 취득한 대전광역시 유성구 ○○○동 ○○○ 전 658㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1996.6.8 청구외 ○○○에게 양도하고 양도소득세 확정신고기한(1997.5.31) 내에 신고하지 않았으나 이 건 양도소득세 결정일(1997.12.29) 이전인 1997.7.3 실지거래가액에 대한 증빙을 갖추어 양도차익이 없는 것으로 신고하였다. 처분청은 청구인이 양도소득세 결정전 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 1997.12.29 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 8,524,250원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.25 이의신청과 1998.6.1 심사청구를 거쳐 1998.9.24 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 쟁점토지를 88올림픽 이후 부동산가격이 최고가일 때인 1989.6월 64,000,000원에 취득하였는 바, 청구인이 영위하던 인쇄업의 부진으로 급히 자금이 필요하여 1996.6.7 일시불 지급조건으로 쟁점토지를 40,000,000원에 양도한 후 양도소득세 과세 전에 실지거래가액에 의한 신고를 하면서 취득가액에 대한 증빙은 당초 양도자인 청구외 ○○○가 이사하여 그 거래내용을 확인받을 수 없어 당시 중개업자로부터 대신 확인을 받아 제출하는 등 정당한 증빙을 갖추어 신고를 하였음에도 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 것은 부당하므로 이 건 과세처분을 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 취득당시 매매계약서상에는 거래당사자들의 인적사항이 일체 기재되어 있지 아니하였고, 날인된 도장도 당사자들과는 연관이 없는 자의 도장이 날인되어 있는 점과 청구인은 취득가액 64백만원에 대한 증빙으로 이 건 거래와 관련없는 제3자인 ○○○과 인근중개인 ○○○의 형식적인 내용(쟁점토지 주변의 시세가 1989.10월경 평당 300,000원 이상의 가격으로 실질거래가 이루어졌던 것으로 사료되어 이를 확인한다)의 확인서를 제시하고 있어 이를 청구인의 취득가액에 대한 입증으로 채택할 수 없다고 본다. 또한, 양도당시 매매계약서도 계약일자에 매매대금 4천만원을 일시에 지불하기로 한 사항만이 기재되어 있을 뿐 객관적인 증빙제시가 없어 청구인이 제시하는 매매계약서는 신빙성이 있는 계약서로 보기가 어렵다고 보여진다. 그리고 청구인의 신고금액과 기준시가가 현저하게 차이가 있고 청구인은 쟁점토지를 1989년도에 64백만원에 주고 매수하여 1996년도에 40백만원에 양도하게 된 특단의 사유도 제시하지 못하고 있어 청구인의 신고를 사실로 인정하기 어렵다 할 것으로 처분청이 쟁점토지에 대하여 기준시가로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 양도소득세 결정전에 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호 (가)목에서 토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 하고, 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 같은법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우를 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 등을 규정하고 있으며 같은법시행령 같은조 제5항 제2호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서자에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점토지를 양도하고 확정신고 기한내에 양도소득세를 신고하지 아니하였으나 양도소득세 결정일 전에 증빙을 갖추어 실지거래가액으로 신고한 데 대하여 처분청이 이를 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세하였는 바, 청구인은 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙을 첨부하여 신고하였으므로 실지거래가액으로 결정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 청구인은 1989.5.27 쟁점토지를 청구외 ○○○로부터 취득하여 1996.6.8 청구외 ○○○에게 양도하였음이 확인되고 청구인은 양도소득세 결정일 이전에 취득 및 양도당시 매매계약서 등을 첨부하여 실지거래가액에 의하여 양도차익이 없는 것으로 신고하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 취득가액이 64,000,000원이라는 거증서류로 매매계약서와 부동산중개업자인 ○○○의 확인서(1998.5.8)를 제시하고 있는 바 매매계약서를 보면, 거래당사자의 기명날인이 없으며 계약일자도 기재되어 있지 않아 쟁점토지를 언제, 누가, 누구에게 매매하였는지가 나타나 있지 아니하고, 또한 거래사실에 관한 위 확인서도 1989.10월경 쟁점토지의 인근토지가 평당 300,000원 이상으로 거래가 이루어졌다는 것으로 쟁점토지의 실지거래가액에 대한 직접적인 증빙이 될 수 없다 할 것이므로 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지취득가액은 사실로 확인되지 않는다 할 것이다.

(3) 또한 청구인은 쟁점토지를 40,000,000원에 양도하였다는 거증으로 매매계약서와 매수인의 거래사실확인서를 제시하고 있다. 그러나 공시지가를 기준으로 볼 때 취득당시 보다 354%나 가액이 상승한 쟁점토지를 7년전 취득가액(64,000,000원)보다도 크게 낮은 가액으로 양도할 수밖에 없었던 특별한 사유를 발견할 수 없어 이를 신빙성있는 것으로 받아들이기 어렵다고 인정된다.

(4) 위 사실관계를 종합해 보면, 청구인이 주장하는 실지취득가액과 양도가액이 사실로 확인되지 않는다 할 것이므로 처분청이 이 건 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.