기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1998서 2499(1999. 8. 4) 전라남도 보성군 ○○○읍 ○○○ 소재 대지 1,263㎡ 및 같은곳 ○○○ 소재 대지 106㎡, 동 지상건물 3,758,99㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다. 토지면적 중 청구인의 지분은 4분의1로서 342.25㎡, 건물면적중 청구인 지분은 6분의1로서 626.49㎡임) 중 청구인 지분을 1993.1.7, 363백만원에 취득하여 1995.2.28, 305백만원에 양도한 것으로 하여 1995.4.17 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고한 것에 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 내용 중 토지면적중 청구인 지분이 등기부상 청구인 지분(1/3)과 상이하고, 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다 하여 이를 부인하고 기준시가에 의하여 1998.4.13 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 4,007,190원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.11 심사청구를 거쳐 1998.9.26 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점부동산중 토지는 1990.5.31 경락을 통하여 ○○○ 등 4인이 공동으로 취득한 것으로서, 등기부상 전 소유자는 ○○○ 등 3인으로 되어 있으나 실질적으로는 4인의 공동 소유였으며, 위 4인의 공동지분중 ○○○ 지분을 1990.11.7 청구인이 매수하고 1991.5.23 소유권이전청구권 가등기 하였으나, 1991.6.20 ○○○가 사망하자 그 상속인들이 소유권이전본등기를 해주지 않는 관계로 법원의 판결을 구하여 1993.1.7 소유권이전등기를 한 것으로서 등기 이전시 전 소유주들이 등기부등본상에는 3인만 등기하면서 실제로는 4인이 소유한 것을 그대로 답습하여 등기부등본상은 그 지분이 1/3로 표시하게 된 것이다. 쟁점부동산중 토지의 공동소유자 등 청구인외 5인은 상가점포를 공동으로 신축하기로 하고 건축에 들어갔으나 임대부진으로 인하여 건물의 신축자금을 변제하지 못하고 건설사로부터 소송을 당하여 강제집행에 이르게 되자, 건축주들은 동업자인 ○○○에게 각자 토지 취득시 부담한 원금의 55%를 회수하는 조건하에 매매위임을 하였고 ○○○는 매수자가 없자 ○○○ 본인 명의로 본 건 부동산 전부를 양수하였던 것이며, 본 건 양도행위는 일괄적으로 이루어 졌으나 토지에 대한 취득시기나 취득 경위가 상이한 상태에서 이루어진 것으로 실지거래가액으로 신고된 것을 무시하고 기준시가로 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산중 토지를 취득할 때 동 토지상에는 건물이 있었는 바, 청구인이 주장하는 취득가액중에는 토지와 건물의 구분이 없어 토지만의 취득대금을 확인할 수 없으며, 청구인은 쟁점부동산 중 토지부분의 1/4지분을 취득하였다고 주장하나 전소유자 ○○○ 지분은 등기부상 1/3로서 청구인이 신고한 내용과 상이하여 동 내용이 신빙성이 없어 보인다. 또한, 쟁점부동산 중 건물을 신축하여 양도함에 있어서 청구인은 청구외 ○○○, ○○○과 함께 쟁점부동산 중 토지의 소유지분이 각각 1/3임을 알 수 있는데, 쟁점부동산 중 건물 등기부등본상 건물의 소유자는 청구인외 5인으로 되어 있고, 1991.7 약정한 상가건물 신축에 대한 약정서에는 청구인외 6인으로 되어 있는 반면, 쟁점부동산의 매매계약서에는 양도인이 청구인외 4인으로 되어 있는 점 등으로 미루어 보아 쟁점부동산의 신축판매와 관련한 청구인의 신고내용이 일관성이 없어 신빙성이 없다 하겠다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. (생략)

2. ∼ 4. (생략)」라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제4항에서는 「법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

• 가. 제157조 제3항 제2호의 자산
• 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도한 경우

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산 중 토지는 1990.11.6 법원의 경락에 의하여 청구외 ○○○, ○○○, ○○○ 3인이 공동으로 취득하였으며, 그 중 ○○○ 지분(1/3지분)을 1991.5.23 청구인이 소유권이전청구권 가등기하였다가 1993.1.7 소유권이전본등기한 후 이를 1995.2.28 청구외 ○○○에게 소유권이전등기한 사실을 알 수 있고, 또한 쟁점부동산중 건물은 1993.1.7 청구인 및 청구외 ○○○ 등 6명이 공유지분으로 소유권보존등기하였다가 1995.2.28 청구외 ○○○를 제외한 5인의 공동소유자가 청구외 ○○○에게 소유권이전등기 하였음을 알 수 있다.

(2) 처분청의 과세자료 등에 의하면, 청구인은 쟁점부동산의 토지중 1/4지분을, 쟁점부동산의 건물중 1/6지분을 청구외 ○○○에게 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도소득세 신고를 하였고, 처분청에서는 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없다하여 기준시가에 의하여 이 건 과세하였는 바, 청구인이 신고한 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는지에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산중 토지부분의 취득가액을 입증하기 위하여 청구외 ○○○의 상속인들과 청구인간에 '가등기에 의한 본등기 절차 이행'을 위한 ○○○지방법원순천지원판결문(92가단2169, 92.11.21)을 제시하고 있는 바, 동 판결문을 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산중 토지부분에 대하여 '토지가액을 131,000,000원으로 정하여'라는 내용이 있어 청구인은 위 131,000,000원이 쟁점부동산중 청구인 지분 토지의 실지취득가액이라고 주장하고 있으나, 위 판결문은 궐석재판에 의한 의제자백에 의한 것으로서 거래상대방이 확인한 가액이 아니라 청구인의 일방적인 주장에 의한 것으로 동 판결문 내용만으로는 토지가액의 실지취득가액이 확인된다고는 할 수 없다고 보여진다. (나) 청구인은 쟁점부동산 중 건물을 6인이 공동으로 14억원에 신축·취득하였고 그중 청구인 지분은 1/6로서 쟁점건물의 실지취득가액은 233,333,333원이라고 주장하고, 쟁점부동산의 양도가액에 대해서는 쟁점부동산을 청구외 ○○○에게 1,390,000,000원에 매도하였고 그 중 청구인 지분이 305,000,000원이라고 하면서 그 산출근거로는 토지 취득시의 청구인 투자 지분에 해당하는 금액이라고 주장하고 있다. 살펴보건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도가액(1,390,000,000원)중 청구인 지분 305,000,000원의 산출근거가 쟁점부동산중 건물의 공유자 6인이 쟁점부동산중 토지에 대한 투자지분에 따라 산출한 금액이라고 주장하는 반면, 건물취득가액에 대해서는 전체 공사도급계약액 14억원을 산술적으로 6인으로 균등 배분한 금액이라고 주장하는 등 산출근거에 일관성이 없으며, 양도가액에 대해서도 쟁점부동산의 매도금액 1,390,000,000원 중 청구인 지분 305,000,000원에 대한 산출근거가 불분명하여 이를 쟁점부동산중 청구인 지분의 실지양도가액으로 인정하기는 어렵다 하겠다.

(3) 위의 사실들을 종합하여 보건대, 쟁점부동산 중 청구인 지분의 취득 및 양도는 전시한 법령에 의하여 실지거래가액이 증빙에 의하여 확인되는 경우에 해당된다 할 수 없으므로 쟁점부동산 중 청구인 지분의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.