실지거래가액 해당 여부

심판청구번호 국심1998서 2456(1999. 4.28)

○도 ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○ 외 3필지 답 1,123㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 '70.12.24 취득하여 '93.7.6 양도한 후 '94.5.31 실지거래가액(양도가액 145,915,000원, 취득가액 0원)으로 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액의 경우 신빙성이 없다고 보아 기준시가(양도가액 239,141,000원, 취득가액 2,660,936원)로 양도차익을 계산하여 '98.4.1 청구인에게 '93년도 귀속분 양도소득세 21,471,560원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 '98.5.28 심사청구를 거쳐 '98.9.21 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 '93.7.6 쟁점토지를 청구외 ○○○건설주식회사에게 145,915,000원에 양도하고 '94.5.31 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하였는데도 처분청은 막연히 실지거래가액이 확인되지 않는다는 이유를 들어 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 부당하므로 쟁점토지의 양도차익은 양도가액을 청구인의 신고가액인 145,915,000원으로 하고 취득가액은 기준시가로 하여 계산하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 증빙자료로 제시한 쟁점토지 양도시의 매매계약서를 보면, 검인계약서로서 동 계약서에 기재된 거래금액 145,915,000원은 기준시가 239,141,000원에 비하여 현저히 낮고, 또한 처분청에서 쟁점토지 매수자인 청구외 ○○○건설주식회사에 청구인과의 거래금액을 조회하였는데 자료를 찾을 수가 없어 그 거래금액을 알 수 없다고 회신한 사실 등으로 볼 때, 쟁점토지 양도가액의 경우 그 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산한 처분의 당부
• 나. 관련법령 구 소득세법('94.12.22 개정전의 것) 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 가목, 같은법 시행령 제166조 제4항('95.12.30 개정된 것) 제3호에 의하면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 예외적으로 확인된 실지거래가액에 의하는 것으로 규정되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○건설주식회사에 양도하고 실지거래가액에 관한 증빙서류로 제출한 양도시의 매매계약서를 보면, '93.7.5 ○○군수가 검인한 검인계약서로서 동 계약서에 기재된 매매대금 145,915,000원은 기준시가 239,141,000원의 61%에 불과한 것으로 나타나고 있고, 한편 쟁점토지 취득시의 실지거래가액에 관한 증빙서류는 제출한 사실이 없다.

(2) 쟁점토지에 대한 연도별 개별공시지가 추이를 보면 다음과 같은 바, (단위: ㎡당 원) 소 재 지 '91 '92 '93

○○ ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○

○○ ○○군 ○○면 ○○○리 ○○○

○○ ○○군 북면 ○○○리 ○○○

○○ ○○군 북면 ○○○리 ○○○ 93,700 93,700 95,000 44,300 23,700 39,500 33,700 74,700 250,000 330,000 136,000 127,000 쟁점토지의 양도시점인 '93년도 개별공시지가가 전년도에 비하여 급등한 것은 쟁점토지지역이 그 당시 ○○시에 편입예정으로 도시계획상 용도지역이 준도시지역으로 변경된데 원인이 있었던 것으로 토지이용계획확인원 등에 의해 알 수 있다.

(3) 청구인은 쟁점토지를 청구외 ○○○건설주식회사에 145,915,000원에 양도하였다는 주장이나, 동 거래가액대로 대금을 실제로 수수하였음을 입증하는 금융자료 등 구체적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라 기준시가 239,141,000원보다도 현저히 낮게 양도하였어야 할 특별한 이유도 없었던 점등으로 미루어 볼 때 청구주장을 신빙성 있는 것으로 보기 어렵다. 위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점토지거래의 경우 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우로 볼 수 없으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.