실지취득가액(필요경비)이 불분명할 경우 기준시가로 과세하는 것이나, 불이익 변경금지 원칙에 따라 처분청이 조사한 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 것을 인정한 사례
실지취득가액(필요경비)이 불분명할 경우 기준시가로 과세하는 것이나, 불이익 변경금지 원칙에 따라 처분청이 조사한 실지거래가액으로 양도차익을 산정한 것을 인정한 사례
심판청구번호 국심1998서 2455(1999. 3. 8) 울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○ 대지 합계 1,640.8㎡를 1987.12.4 청구외 ○○○으로부터 취득하고, 같은 곳 ○○○ 대지 208.6㎡를 1989.1.20 서울특별시 ○○○구청장으로부터 취득하여 1992.12.3 동 대지상에 지하1층 지상7층 건물 5,625.67㎡(이상의 토지와 건물을 합하여 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하고 1996.10.7 쟁점부동산을 경매에 의하여 양도한 후, 1997.5.31 과세표준확정신고시 쟁점부동산의 취득가액을 6,542,310,000원으로, 양도가액을 7,010,900,000원으로 하여 실지거래가액으로 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산의 실지거래가액을 실지조사하여 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액중 건물신축비용 802,000,000원(공사비 과대계상분 252,000,000원, 가공공사비 550,000,000원)이 가공공사비라 하여 이를 청구인이 신고한 취득가액에서 공제한 후 나머지 가액 5,740,310,000원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 하고, 청구인이 신고한 경락가액 7,010,900,000원을 실지양도가액으로 하여 양도차익을 산정한 후, 1998.4.1 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 297,102,430원을 결정고지하였다(이 건 심사결정에서 건물의 설계감리비 87,000,000원을 쟁점부동산의 취득가액에 산입하는 것으로 하여 과세표준과 세액이 경정됨). 청구인은 이에 불복하여 1998.6.2 심사청구를 거쳐 1998.9.25 이 건 심판청구를 제기하였다.
○○○종합건설(주)가 시행한 쟁점부동산의 건물신축 마감공사비 550,000,000원이 청구인이 제출한 확인서와 공사내역서등과 같이 확인되므로 이를 쟁점부동산의 취득원가로 인정하여야 하며, 쟁점부동산의 실내인테리어 공사비로 333,000,000원이 청구외 ○○○건업을 운영하였던 ○○○에게 92.11.30 지급되었으므로 쟁점부동산의 취득금액으로 이를 인정하여 주어야 한다(이 건 심판청구시 청구내용을 추가한 부분임).
- 나. 국세청장 의견 청구인은 처분청의 조사에 따라 가공공사비가 적출되자 청구외 ○○○종합건설(주)에 쟁점부동산의 건물에 대한 마감공사비로 550,000,000원을 급하였다고 주장하나, 이에 대한 세금계산서나 실제 지급사실에 대한 증빙의 제시 없이 사후에 개인간에 작성된 ○○○종합건설(주) ○○○ 이사로부터 받은 확인서만을 제시하고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.
(1) 이 건 사실관계를 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산 양도후 과세표준확정신고시에 취득가액을 6,542,310,000원, 양도가액을 7,010,900,000원으로 하여 실지거래가액으로 신고한 사실이 양도소득세 과세표준확정신고서에 의하여 확인된다. (나) 청구인이 신고한 양도가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 달리 다툼이 없으며, 처분청은 청구인이 신고한 취득가액중 토지의 취득가액 1,570,310,000원에 대하여는 청구인의 신고내용을 인정하였으나, 처분청의 실가조사결과 청구인이 신고한 건물신축비용 4,972,000,000원에 가공공사비 550,000,000원과 공사비 과대계상분 252,000,000원이 포함되었다 하여 이를 건물신축비용에서 제외하고 건물신축비용을 산정한 후, 쟁점부동산의 실지취득가액을 5,740,310,000원(심사결정에 따라 설계감리비 87,000,000원을 건물의 취득가액에 산입하여 5,827,310,000원으로 경정됨)으로 하여 실지거래가액으로 과세하였음이 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다. (다) 이에 대하여 청구인은 처분청이 가공공사비로 판단한 신축마감공사비 550,000,000원은 청구외 ○○○종합건설(주)가 실제로 공사를 하여 대금을 지급한 바 있으므로 이를 쟁점부동산의 취득원가로 인정하여야 한다고 주장하면서, 동 건물의 신축공사 당시 ○○○종합건설(주)의 이사로 재직하였다는 청구외 ○○○의 확인서와 작성자 및 작성일자등이 확인되지 않는 건물신축 마감공사 내역서를 제시하고 있으며, 이 건 심판청구시에는 쟁점부동산의 실내인테리어 공사비로 청구외 ○○○에게 333,000,000원이 실제로 지급된 바 있으므로 이를 쟁점부동산의 취득가액에 산입하여야 한다고 청구이유를 추가하여 주장하면서 청구외 ○○○의 확인서와 사업자등록증을 제시하고 있다.
(2) 청구인의 주장이 타당한지에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 신축비용 내역중 처분청이 가공공사비로 적출한 금액에 대해 세금계산서, 대금지급내역을 확인할 수 있는 금융자료, 도급계약서등 구체적이고 객관적인 반증의 제시없이 이 건 과세후에 작성된 개인의 확인서만을 제시하고 있을 뿐이므로 동 공사비가 쟁점부동산의 신축을 위하여 지급된 사실이 확인되지 아니할 뿐만 아니라, 처분청이 조사한 바에 의하면 쟁점부동산의 건물신축 마감공사를 시행하였다는 청구외 ○○○종합건설(주)는 청구인의 친족이 운영하던 청구인과 특수관계에 있는 회사로서 ○○○종합건설(주)가 시행하였다는 쟁점부동산의 건물신축 마감공사와 관련하여 부가가치세를 신고한 사실이 없고, 청구인 역시 동 공사비와 관련하여 매입세액공제를 신청한 사실도 없는 것으로 확인하고 있으므로 처분청이 적출한 가공공사비 550,000,000원을 실제 지급하였다는 청구인의 주장은 받아 들이기 어려운 것으로 판단되며, 청구인이 청구외 ○○○에게 지급하였다는 실내인테리어공사비 330,000,000원 역시 세금계산서나 대금지급내역을 확인할 수 있는 금융자료 및 도급계약서등 구체적인 증빙의 제시가 없어 청구인의 주장이 확인되지 아니하므로 이를 쟁점부동산의 취득원가로 인정하기는 어려운 것으로 판단된다.
(3) 처분청이 청구인이 신고한 실지취득가액을 부인하고 쟁점부동산의 취득가액을 조사한 후 조사된 실지취득가액을 적용, 실지거래가액으로 과세한 처분의 타당성에 대하여 살펴본다. 이 건 관련법령에 의하면 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액을 적용하여 양도차익을 계산하도록 하고 있고, 양도자가 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 과세토록 하고 있는 바, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 과세표준확정신고시에 실지거래가액으로 신고한 사실은 위 사실관계에서 살펴본 바와 같고, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 처분청이 실지조사한 가액을 실지거래가액으로 하여 과세하였으나, 처분청이 조사한 실지취득가액이 청구인이 신고한 실지거래가액과 다르고 서로 다툼이 있으므로 처분청이 조사한 실지취득가액을 확인된 실지가액으로 보기도 어렵다 할 것이다. 그렇다면 이 건 다툼이 되는 쟁점부동산의 실지취득가액은 불분명한 것으로 보여지고, 실지거래가액이 불분명한 경우에는 이 건 관련법령에 따라 기준시가로 과세함이 타당한 것으로 판단되나, 다만, 쟁점부동산의 양도시 기준시가는 6,291,508,020원이고 취득시 기준시가는 4,108,649,502원으로서 기준시가를 적용하여 양도차익을 산출하여 과세할 경우 처분청이 적용한 실지거래가액에 의한 경우보다 양도차익이 더 크게 되고, 이 경우에 청구인에게는 처분청의 당초처분보다 오히려 불리한 결과가 되어 납세자의 이익을 해하게 되므로, 국세기본법 제79조 제2항 에서 규정하고 있는 불이익변경금지의 법리에 따라 이 건 처분청의 당초처분을 유지하는 것으로 하고, 심사결정의 내용에 의하여 이 건 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.