[요지] 취득당시에 고시된 토지의 개별공시지가와 양도당시에 고시되어 있는 토지의 개별공시지가가 동일한 경우에 해당하여 양도당시의 기준시가를 결정하는 것임을 알 수 있는 바, 처분청이 위 규정에 의하여 양도당시의 기준시가를 00원을 산정하여 양도소득세를 과세한 것은 적법한 것으로 판단된다.한편, 토지의 1992년도 개별공시지가보다 1993년도 개별공시지가가 하락되었다는 이유로 위 산식을 적용할 수 없다는 청구주장은 소득세법상 근거가 없는 주장이므로 이를 인정할 수 없음
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인들은 서울특별시 OOO구 OOO동 OO OOO 대지 1,288㎡와 건물 943.3㎡중 389.9분지의 88(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1992.9.24 상속을 원인으로 취득(청구인 OOO 165분지의 6, 청구인 OOO 165분지의 4, 청구인 OOO 165분지의 4)하여 1993.3.24 청구외(주)OO은행에 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산의 위 양도에 대하여 기준시가로 양도차익과 세액을 결정하여 1998.4.1 청구인들에게 양도소득세 8,095,120원(OOO 3,753,320원, OOO 2,260,900원, OOO 2,260,900원)을 결정고지한 후 토지 및 건물면적 계산의 오류가 발견되어 1998.4.29 7,508,160원(OOO 3,423,500, OOO 2,042,330원, OOO 2,042,330원)으로 감액경정하였다. 청구인들은 이에 불복하여 1998.5.21 심사청구를 거쳐 1998.9.21 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 1년이내의 단기양도는 소득세법상 원칙적으로 실지거래가액으로 계산하여야 하는 것인바, 양도소득세는 양도차익에 대하여 과세하는 것이고, 양도차익은 신고 여부에 불구하고 비치기장한 장부 또는 증빙서류에 의하여 계산할 수 있는 때에는 그에 의하여 결정하여야 하며, 공인될 만한 감정평가사의 평가금액이나 법인 등과의 거래에 의한 명백한 거래사실이 입증될 경우 이들 증빙에 의한 사실거래에 대하여 객관적인 증빙의 제시가 있으면 동 증빙에 의하여 양도소득세를 계산할 수 있음에도 불구하고 처분청이 기준시가로 계산하여 양도소득세를 결정함은 부당하다.
(2) 쟁점부동산의 공시지가를 보면 1992년까지는 상승하였으나, 1993년부터는 하락하였는바, 정상적인 경우라면 세금이 없어야 함에도 불구하고 단기양도의 경우 전기에 공시지가가 올라갔으면 당기 이후에도 무조건 올라갈 것이라 가정하여 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다.
(1) 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 결정받기 위하여는 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 함에도 청구인들은 상속받은 쟁점부동산을 양도하면서 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 취득당시 및 양도당시의 실지거래가액을 신고한 사실이 없어 기준시가로 과세한 처분은 적법하다.
(2) 동일한 기준시가조정기간내에 취득하여 양도하는 경우에 해당되는 이 건의 경우 구 소득세법시행규칙 제56조의 5 제2항에 의하여 양도당시의 기준시가를 {취득당시의 기준시가 + (취득당시기준시가 - 전기기준시가) × 양도자산보유기간의 월수 ÷ 기준시가조정월수}로 산정하여 양도차익과 세액을 결정고지한 당초처분은 적법하다.
3. 심리 및 판단
(1) 양도소득세를 신고하지 아니한 경우 단기양도라는 이유로 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부
(2) 양도당시 기준시가와 취득당시 기준시가가 동일하다는 이유로 기준시가 상승률을 참작하여 소득세법시행규칙 제56조의 5 제2항 제1호의 규정에 따라 양도차익을 결정한 처분이 적법한 것인지 여부
(1) 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정된 것) 제96조 및 제97조의 규정에 의하면 “토지 및 건물의 경우 양도가액 및 취득가액은 당해 자산의 취득 및 양도당시의 기준시가에 의하도록 규정하고, 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득 및 양도시의 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있다.(1995.12.29 단서개정) 같은법 시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제4항에서는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우
2. 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항에 규정된 자산을 양도하는 경우
3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 규정하고 있다. 같은법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조 제2항에서는 “제153조 제4항·제155조 제1항과 동조 제15항·제164조 제11항 및 제166조의 개정규정은 이 영 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다”라고 규정하고 있다.
(2) 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제60조에서는 “제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의한다”고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제115조 제1항 제1호의 규정에 의하면 “법 제60조에 규정하는 기준시가의 결정은 토지의 경우 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의하고, 그 이외의 경우에는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별공시지가에 의하도록 규정하고 있고, 제3항에서는 “제1항 제1호·제1호의 2 및 제2항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 제1항 제1호·제1호의 2 및 제2항의 규정에 불구하고 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 기준시가의 상승률을 참작하여 재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다”고 규정하고 있다. 같은법 시행규칙 제56조의 5【기준시가 등의 계산】제2항에서는 “영 제115조 제3항에서 재무부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액이라 함은 다음의 가액을 말한다”라고 규정하고,
1. 동일한 기준시가조정기간내에 취득하여 양도하는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가 + (취득당시의 기준시가 - 전기의 기준시가) × 양도자산의 보유기간의 월수/기준시가조정월수”라고 규정하고 있다.
(1) 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 쟁점부동산의 양도차익을 결정할 수 있는 것인지 여부를 살펴본다. 첫째, 쟁점부동산의 『등기부등본』을 보면 쟁점부동산은 1992.9.24 상속을 원인으로 1992.12.20 청구인을 포함한 11명의 상속인들에게 소유권이전등기되었고, 1993.3.6 매매를 원인으로 1993.3.24 청구외 (주)OO은행에게 소유권이전등기되었음이 획인되고 있으며 청구인들이 쟁점부동산을 양도한 후 양도차익예정신고나 확정신고를 이행한 바 없고 청구인이 이건 양도소득세 세액결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 실지거래가액을 신고한 바도 없으므로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 것은 적법한 것으로 판단된다. 둘째, 소득세법상 취득후 1년이내 양도한 단기 양도의 경우 실지거래가액으로 과세할 수 있도록 규정한 것은 부동산을 단기간 보유하여 양도한 경우로서 투기성이 인정되는 경우에는 기준시가 적용시보다 중과세하여 부동산이 투기목적으로 거래되는 것을 규제하기 위한 것이라 할 것인 바, 이건과 같이 납세자가 소득세법상 실지거래가액으로 과세받을 수 있는 요건을 갖추지 못한 상태에서 쟁점부동산의 거래가 단기양도임을 내세워 기준시가보다 유리한 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는데 적용될 규정은 아닌 것으로 판단(대법원 93누 15090, 1994.1.28자 등 같은 뜻임)되므로 단기거래라는 이유로 쟁점부동산의 양도차익을 청구인이 주장하는 실지거래가액으로 결정하여야 한다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없는 것으로 판단된다.
(2) 처분청이 적용한 쟁점부동산에 대한 기준시가에 의한 양도차익 산정이 적법한 것인지 여부를 살펴본다. 이 건의 경우 취득당시(1992.9.24)에 고시된 쟁점토지의 개별공시지가와 양도당시(1993.3.24)에 고시되어 있는 쟁점토지의 개별공시지가가 동일한 경우에 해당하여 위 소득세법 시행령 제115조 제3항 및 같은법시행규칙 제56조의 5 제2항 제1호의 산식을 적용하여 양도당시의 기준시가를 결정하는 것임을 알 수 있는 바, 처분청이 위 규정에 의하여 양도당시의 기준시가를 23,091,666원(㎡당)을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 적법한 것으로 판단된다. 한편, 쟁점토지의 1992년도 개별공시지가보다 1993년도 개별공시지가가 하락되었다는 이유로 위 산식을 적용할 수 없다는 청구주장은 소득세법상 근거가 없는 주장이므로 이를 인정할 수 없는 것으로 판단된다.