기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구번호 국심1998서 2383(1999. 3.30) 83.4.30 상속으로 취득한 경상남도 ○○시 ○○○동 ○○○ 답 651㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1992.10.1 청구외 ○○○에게 양도한 후 양도소득세신고를 하지 아니하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.3.11 청구인에게 1992년 귀속 양도소득세 69,316,780원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.5.9 심사청구를 거쳐 1998.8.29 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 1992.8.27 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 430,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하면서 견질로 6억원 상당의 당좌수표 6매(5천만원권2매, 1억원권1매, 4억원권1매)를 교부받고 견질로 받은 당좌수표는 매매대금 지급일에 현금 영수와 동시에 반환하기로 하고 소유권을 먼저 이전해 주기로 하였다. 청구인은 1992.9.8 계약금으로 50,000,000원을 받고 당좌수표 2매(50,000,000원권 2매)를 반환하였으나 그 후 청구외 ○○○는 쟁점토지를 담보로 제공하고서도 매매대금을 지급하지 아니하였고 동 당좌수표도 무거래자가 발행한 수표라 하여 당해 지급은행으로부터 지급거절(부도)되어 1993.1월 ○○지방검찰청에 청구외 ○○○를 형사고발하여 징역 2년을 선고받았으며 같은 해 같은 달에 쟁점토지의 소유권반환소송을 제기하여 1993.4.16 법원으로부터 당초 소유권이전등기의 말소등기를 이행하라는 판결을 받은 바 있으나 쟁점토지는 이미 제3자의 근저당권설정과 가압류되어 있었고, 그에 따른 경매가 개시되는 상황에서 소유권이전이 사실상 불가능하였다. 처분청은 단순히 청구인이 양도소득세를 신고하지 아니하였다는 이유만으로 기준시가로 과세하였으나 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 50,000,000원임을 각종 증빙을 갖추어 이 건 결정전 처분청에 제출하였으므로 실지양도가액을 50,000,000원으로 하고 취득가액은 상속취득재산의 환산방법에 따라 계산한 양도차익을 한도로 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 1983.4.30 상속취득하여 1992.9.8 쟁점토지의 계약금액 4억 3천만원중 계약금은 5천만원을 지급받고, 잔액은 견질로 당좌수표(1억원권 1매, 5천만원권 2매, 4억원권 1매)를 받고 소유권 이전하였으나 견질로 받은 당좌수표의 부도로 나머지 금액을 지급받지 못하였다 하더라도 손해배상 청구권을 행사할 수 있는 것이므로 쟁점토지의 양도가액은 5천만원이 아니라 매매계약서상의 금액인 4억 3천만원이라 할 것이다. 따라서 청구인이 주장하는 양도가액 50,000,000만원을 실지거래가액으로 인정되지 않으므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하고 과세한 이 건 부과 처분은 달리 잘못이 없다 할 것이고, 실지양도가액을 50,000,000원으로 인정하여 양도차익으로 하여 과세하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 실지양도가액이 얼마인지와 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다
• 나. 관련법령 구 소득세법(1992.12.8 법률 제4520호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목과 구 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1호 (가)목에서 토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가의 금액으로 하고, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 부칙 제8조의 규정에 의하여 1996.1.1 이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은법시행령 제166조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우를 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 등을 규정하고 있으며 제5항 제2호에서 "양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다. 한편 같은법 제100조 제1항에서 "양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다"고 규정하고 있다. 같은법시행령(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제166조 제1항에서 '제100조 제1항 단서에서 대통령령이 정하는 경우'라 함은 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우 등을 말한다”고 규정하고 제2항에서 "법 제100조 제1항 단서에서 '대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액'이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다"고 규정하고 그 제2호 (가)목에서 "양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 '양도당시의 실지거래가액×취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가'를 규정하고 있고 그 제3호에서 상속 또는 증여받은 자산을 제4항 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 각목의 가액중 낮은 가액을 규정하고 (가)목에서 제2호 (가)목의 가액을, (나)목에서 상속세법 제9조의 규정에 의한 상속개시당시 또는 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액을 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 데 대하여 기준시가로 과세하였는 바, 청구인은 쟁점토지의 매매대금으로 50,000,000원(계약금)만을 지급받아 양도차익이 발생하지 아니하였으므로 이 건 과세처분을 취소하여야 하고 설령, 과세를 하는 경우에도 실지양도가액을 50,000,000원으로 하여 경정결정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 쟁점토지의 등기부등본을 보면, 청구인은 쟁점토지를 1983.4.30 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 1988.8.13 취득하였으며 1992.10.1 청구외 ○○○에게 소유권을 이전하였으며 쟁점토지는 청구외 ○○○를 채무자로 하여 같은 ○○○판매주식회사를 근저당권자로, 채권최고액을 300,000,000원으로 하여 근저당권이 설정되었고, 그 다음 날에 주식회사 ○○○정유를 근저당권자로, 채권최고액을 200,000,000원으로 하여 근저당권이 설정되었으며, 쟁점토지는 1993.11.13 경락(경락일: 1993.9.20)에 의하여 청구외 ○○○에게 양도되었음이 확인되고 있다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 양도소득세 신고기간 내에 신고하지 아니하였으나 1998.2.4 처분청의 결정전 조사내용통지를 받고 양도소득세 결정고지일(1998.3.11) 전 증빙을 갖추어 1998.2.17 처분청에 과세적부심사청구를 한 사실이 청구인이 제시한 심리자료에 확인된다.

(3) 청구인이 제시한 쟁점토지매매계약서를 보면, 매도자 ○○○(청구인)와 매수인 ○○○는 총 매매대금을 430,000,000원으로 하고 계약금 50,000,000원을 1992.9.8까지, 중도금 100,000,000원은 1992.9월 말일까지, 2차 중도금 50,000,000원은 1992.10월 말일까지, 나머지 잔금은 1993.8월 말일까지 지불하기로 계약한 것으로 되어 있다.

(4) 청구인이 제시한 창원지방법원 ○○지원의 이 건과 관련된 민·형사 판결문을 보면, 민사사건의 판결(93가단 568, 1993.4.16)에는 청구인이 청구외 ○○○를 상대로 쟁점토지의 소유권이전 말소청구소송을 제기하여 피고인(○○○)은 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라는 판결을 받았음이 나타나 있고, 형사사건의 판결(94고단 418, 1994.9.27)에는 청구인이 쟁점토지를 청구외 ○○○에게 430,000,000원에 양도하기로 매매계약을 체결하면서 600,000,000원의 당좌수표(6매)를 견질로 받고 이를 담보로 잔급지급전에 소유권을 이전해주기로 하고 매매대금지급일에 현금수령과 동시에 반환하기로 하였으며 1992.9.8 계약금 50,000,000원을 받고 100,000,000원의 당좌수표(50,000,000원권 2매)를 반환 후 계약금 이외의 잔대금을 지급기일 내에 지급하지 않아 당좌수표를 지급제시일에 은행에 제시하였으나 무거래로 지급거절되어 청구외 ○○○를 고발하였고 청구외 ○○○는 사기 및 부정수표단속법 위반으로 징역 2년을 선고받았음을 알 수 있다.

(5) 청구인은 쟁점토지의 양도대금으로 50,000,000원만 지급받았으므 쟁점토지의 실지양도가액을 50,000,000원으로 하여 과세되어야 한다는 주장이나, 위 사실관계에 나타난 바와 같이 청구인은 쟁점토지를 430,000,000원에 매매하기로 계약을 체결하고 계약금으로 50,000,000원을 수령하고 소유권을 이전하였으며 잔대금은 견질로 받은 당좌수표의 부도로 지급받지 못하였다 할지라도 청구인은 잔대금에 대한 채권을 계속 보유하고 있다 할 것이고 또한 청구외 ○○○가 변제능력이 없다는 거증의 제시가 없으며, 1993.4.16 쟁점토지의 소유권이전등기의 말소등기 이행판결을 받고도 소유권이전말소등기를 하지 않았은 점 등을 보면, 청구인은 쟁점토지를 430,000,000원에 양도한 것으로 인정된다 할 것이다.

(6) 전시 소득세법시행령에 의하면, 상속으로 취득한 자산의 양도에 있어서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 양도당시의 실지거래가액을 기준시가로 안분하여 환산한가액으로 한다고 규정하고 있으나 동 규정은 1995.12.30 개정된 규정으로 쟁점토지 양도당시(1992.10.1)에는 상속재산에 대한 실지취득가액 환산규정이 없고 이 건 쟁점토지의 실지취득가액을 환산하여 실지거래가액으로 과세할 경우 청구인에게 불리하게 되므로 쟁점토지 양도당시 적용되는 법령에 의하여 과세하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 실지취득가액이 확인되지 않는 쟁점토지의 양도에 대하여 기준시가에 의하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.