실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분

심판청구를 기각합니다.

청구인은 92.10.1 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 553.8㎡(청구인 지분 184.6㎡, 이하 "쟁점토지①"이라 한다)를 청구외 ○○○, ○○○과 공동으로 청구외 ○○○로부터 취득하고, 96.12.26 청구외 ○○○에게 양도후 실지거래가액으로 97.2월 자산양도차익예정신고를 하였으며, 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 159.6㎡(청구인 지분 79.8㎡, 이하"쟁점토지②"라 한다)도 청구외 ○○○과 공동으로 청구외 ○○○로부터 92.10.1 취득하고 95.8.21 서울특별시에 수용된 후 실지거래가액에 의하여 96.5.31 양도소득세 과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 실지거래가 액으로 신고는 하였으나, 취득가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 쟁점토지①에 대하여 96년 귀속분 양도소득세 109,947,210원을, 쟁점토지②에 대하여는 95년 귀속 분 양도소득세 19,223,700원 농어촌특별세 1,458,340원을 98.1.5 청구인에게 각각 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.2.25 이의신청 및 98.5.22 심사청구를 거쳐 98.9.9 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지①②를 함께 청구 외 ○○○로부터 같은 날 취득하면서 취득가액은 2,125,000천원으로 정하고, 공동취득자 청구외 ○○○은 575,000천원을 투자하고 청구인과 청구외 ○○○은 공동소유하고 있던 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 287㎡ 건물 856.8㎡(근린생활시설로 지층 및 지상5층)을 16억원(전세보증금 1억원과 융자금 2천4백만원이 포함된 금액임)으로 평가하여 청구외 ○○○와 교환하였다. 그 후 쟁점토지②는 95.8.21 서울특별시 ○○○구에 수용되어 보상금 452,466천원(청구인 지분 226,233천원)을 수령하고, 쟁점토지①은 96.12.26 청구외 ○○○외 1인에게 1,800,000천원(청구인 지분 600,000천원)에 양도하고 실지거래가 액에 의하여 신고하였음에도 처분청은 취득 가 액이 주변토지의 시세보다도 높다는 사유만으로 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지①②의 양도가액에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼은 없다. 쟁점토지는 ○○○동사거리 인근대로변에 위치한 토지로 사실상 한 필지의 토지로 쟁점토지②는 전면도로에 접해 있고, 쟁점토지①은 뒷면에 위치하고 있다. 쟁점토지②의 평당단가는 8,284천원 쟁점토지①의 평당단가는 10,297천원으로 오히려 높게 평가하여 신고한 사실을 알 수 있는 바, 이는 통상관례에도 어긋나 각필지별 취득가액을 믿을 수 없다. 또한 쟁점토지①②의 취득가액 평균단가를 9,847천원으로 신고하였으나, 처분청이 ○○○동사거리 ○○○병원 인근 부동산중개사 사무소 세 곳에서 취득당시를 기준으로 조사한 가격은 평당 8백만원∼8백5십만원 정도이고 시장 쪽은 평당 1천5백만원 정도로 조사된 사실이 거래가격의견서에 의해 확인되므로 신고한 취득 가 액은 당시의 시세보다 현저히 높아 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가 액을 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 구 소득세법 제23조 제4항 (94.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것)에는 "양도가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.(90.12.31 개정)

1. 제23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우는 실지거래가액에 의한다."라고 규정하고 있고, 같은 법 제45조 제1항 제1호 취득 가 액(90.12.31 개정) (가)목에는 "23조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가 액에 의한다."라고 규정되어 있으며, 소득세법 시행령 제166조 제4항 에는 "법 제96조 제1호 단서 및 제97조 제1항 가 목 단서에서 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 경우를 말한다.(95.12.30 개정) 1.호∼2.호(생략) 3.양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"라 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제5항에는 "제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가 액 의 적용대상에서 제외할 수 있다.(95.12.30 개정) 1.호(생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가 액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니한 경우"라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인외 2인은 쟁점토지를 92.10.1 청구 외 ○○○로부터 2,125,000천원에 공동취득하면서 청구 외 ○○○은 575,000천원을 투자하고 청구인과 청구외 ○○○은 자신들이 보유하고 있던 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 근린생활시설을 1,600백만원(전세보증금 150백만원, 융자금 24백만원이 포함된 금액임)으로 평가하여 이전해주기로 하였다. 등기 시 쟁점토지①의 취득가격은 1,725,000천원(청구인 부담 분 575,000천원)으로 정하여 청구인외 2인이 공동으로 등기하였고, 쟁점토지②는 가격을 400,000천원(청구인 부담 분 200,000천원)으로 정하여 등기하였다가 95.8.21 서울특별시에 452,466천원(청구인 지분 226,233천원)에 수용되었다. 쟁점토지①은 96.12.26 청구 외 ○○○외 1인에게 1,800,000천원(청구인 지분 600,000천원)으로 양도하고 실지거래가 액에 의하여 신고를 한 것이 진실한 것이라고 주장하고 있다.

(2) 양도가액은 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 취득 가 액에 대하여 살펴본다.

• 가. 취득계약서는 쟁점토지①②에 대하여 두 개로서 아래 표: 1과 같다. 표: 1 계약서별 대금지급조건 단위: 백만원 계약금 중도금 잔 금 계 첫 번째 92.7.13 250 92.7.31 449 92.8.10 1,426 2,125(전체) 두 번째 92.9.3 250 92.9.5 440 92.10.1 1,035 1,725(주1) 92.9.3 100 92.9.15 100 92.10.1 200 400(주2) (주1)은 쟁점토지 ① (주2)는 쟁점토지②에 대한 취득계약서 총금액은 일치하나 안분근거가 없고 계약일자 중도금일자 잔금일자가 서로 틀리고 취득시에 쟁점토지 2필지를 일괄하여 계약하였으나 등기시에 임의분리하여 계약서를 작성한 것으로 판단되며,
• 나. 쟁점토지를 공동취득시 공동취득자중의 한사람인 청구외 ○○○이 부담하였다는 현금 575,000천원에 대하여는 이를 입증할 금융자료가 전무하고, 청구인과 청구외 ○○○이 공동으로 보유하던 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 토지 287㎡ 근린생활시설 856.8㎡(지층 및 지상5층 규모)에 대하여 청구인은 1,600,000천원이라고 주장하나 평가근거에 대해 구체적 제시자료는 없다. 이를 기준시가로 평가해 보면 토지는 574,000천원(㎡당 2,000천원) 건물은 142,228천원(㎡당 166천원) 계 716,228천원으로 청구인이 주장하는 1,600,000천원보다 현저히 낮음을 알 수 있다.
• 다. 처분청이 취득당시 쟁점토지시세를 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○(○○○동사거리 ○○○ 건너편) ○○○ 사무소 청구외 ○○○외 2인에게서 조사한 거래가격의견서에는 쟁점토지 일대가 92년 당시에는 거래가 별반 없고 쟁점토지 시세는 평당 8,000천원∼9,000천원으로 정도이고 시장 쪽이 15,000천원이라고 밝히고 있어 청구인이 신고한 평당 9,847천원보다는 낮고,
• 라. 취득당시 기준시가는 대로변에 접한 쟁점토지②는 평당 5,322천원, 안쪽인 쟁점토지①은 5,520천원으로 비슷한 반면에 청구인이 신고한 금액은 쟁점토지②는 8,284천원, 쟁점토지①은 10,297천원으로 오히려 대로변 안쪽이 더 높음을 알 수 있다. 위의 사실들과 관련법령을 종합해보면 청구인이 신고한 취득가액은 신빙성이없는 것으로 보여지므로, 처분청이 소득세법 시행령 제166조 제5항 제2호 규정에 의하여 실지거래가액의 적용대상에서 제외한 후 기준시가로 과세하였음에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.