비업무용 부동산 여부

심판청구번호 국심1998서 2220(1999. 8. 9) 주 문 ○○○세무서장이 1998.4.16 청구법인에게 결정고지한 1993.3. 1∼1993.6.30 사업연도분 법인세 1,886,040원, 1993.7.1∼ 1994.6.30 사업연도분 법인세 14,791,710원, 1994.7.1∼1995.6.30 사업연도분 법인세 13,160,460원 및 동 농어촌특별세 624,420 원(이 건 세액은 청구법인의 심사결정으로 1993.3.1∼ 1993.6.30 사업연도분 법인세 1,886,040원은 취소되고 1993.7. 1∼1994.6.30 사업연도분 법인세는 5,030,530원으로 감액경정 되었음)의 부과처분은 이를 취소한다.

청구법인은 상호신용금고업을 영위하는 법인으로 ○○○시 ○○○구 ○○○ 소재 ○○○프라자 408호(대지 25.15㎡, 전용면적 100.80㎡) 아파트(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1993.4.20 저당권 실행(원인: 1993.3.11 경락, 경락대금 140,000,000원, 경락대금 완납일: 1993.3.11)으로 취득한바 있다. 처분청은 금융기관이 저당권 실행으로 취득한 자산을 일정기간 경과 후에도 "정당한 사유"없이 계속하여 업무에 직접 사용하지 아니하는 경우에는 당해 부동산을 취득한 날로부터 비업무용 부동산으로 본다 하여 쟁점아파트를 취득당시부터 비업무용부동산으로 보아 쟁점아파트와 관련된 차입금 지급이자 등을 손금불산입하여 1998.4.16 청구법인에게 1993.3.1∼1993.6.30 사업연도 법인세 1,886,040원 1993.7.1∼1994.6.30 사업연도 법인세 14,791,710원, 1994.7.1∼1995.6.30 사업연도 법인세 13,160,460원 및 동 농어촌특별세 624,420원을 결정고지 하였다(이 건 세액은 청구인의 심사청구 과정에서 1993.3.1∼1993.6.30 사업연도 법인세는 취소되고 1993.7.1∼1994.6.30 사업연도 법인세는 5,030,530원으로 경정되었음). 청구법인은 이에 불복하여 1998.6.8 심사청구를 거쳐 1998.8.31 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 청구법인은 1993.3.11 경매 직후 "유입물건 처분 지침"에 따라 즉시 매각하려고 세입자인 청구외 ○○○에게 집을 비울 것을 요구하였으나 위 ○○○은 1990.6.4 전세보증금 6천만원에 계약하였으나 1992.1.10 전세보증금을 66백만원으로 올려 전세기간이 연장되었기 때문에 1994.1.10까지가 법정 임대기간이고 또한 임대기간 만료 이전 한 달 전에 해지통보를 하여야 함에도 그러한 절차가 없어 다시 2년간 재연장 되어 1996.1.10이 법정임대기간 만료일이므로 그때까지는 집을 비울 수 없고 추가전세보증금 6백만원도 더 주어야 한다고 주장하여 청구법인은 1996.2.24자로 1996.3.25까지 쟁점부동산을 자진 명도하여야 되고 그렇지 않을 경우 강제 명도한다는 내용의 내용증명을 발송하였는데 1996.3.15 위 ○○○은 임대계약 존속기간을 1998.1.10로 항변하는 한편 전세금이 66백만원임을 주장하였고 이에 따라 청구법인이 1996.3.29 가옥명도 청구의 소를 제기하자 위 ○○○은 스스로 집을 비우고 1996.7.6 임차보증금 6천만원을 찾아갔으며,

(2) 이후 쟁점부동산을 중개사 사무소에 매각물건으로 내놓았고 청구법인의 고객창구 및 게시판에 수차 매각을 알리는 공고를 하였으나 현재까지 매각되지 않은 상태에 있는 바, (첫째) 법인세법 시행규칙 제18조 제2항 은 1997.12.31에 이르러 비업무용부동산을 정당한 사유 없이 당해 법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산으로 한다고 개정하고 제3항도 1997.12.31에 이르러 위 제2항의 규정에 의한 법인의 고유업무는 다음 각 호의 업무로 한다로 신설하면서 법인의 고유업무를 각 호 중 1호에서 "법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무" 각 호 중 2호에서 "각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상 목적사업(행정관청의 인가·허가 등을 요하는 사업은 인가·허가 등을 받은 경우에 한함)으로 정하여진 업무"로 규정하고 있는 반면 위 개정규정 이전에는 법인세법이 "당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산"으로 규정되어 있으므로 임대업이 청구법인의 목적사업은 아니었지만 쟁점부동산은 경락 취득 시부터 1996.7.5까지 청구법인이 임대한 것이므로 이는 청구법인의 업무에 직접 사용하고 있었다고 보아야 하며, (둘째) 법인세법 제18조 제3항 제11호 에서 임대에 쓰이고 있는 부동산은 비업무용 부동산으로 규정하고 있으나 쟁점부동산은 일반주택이므로 비업무용 부동산에서 제외되어 비과세대상임에도 불구하고 이를 비업무용부동산으로 보아 과세함은 부당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 청구법인이 1993.3.31 쟁점부동산을 취득할 당시에 쟁점부동산을 청구외 ○○○이 전 소유자인 청구외 ○○○로부터 1990.6.4 전세보증금 6천만원에 임차하여 사용하고 있어, 쟁점부동산을 즉시 매각하고자 세입자인 청구외 ○○○에게 명도를 요구하였으나 청구외 ○○○이 법률이 보장하는 임차기간이 남아있다고 주장하면서 명도 요구에 불응하여 청구법인이 명도소송을 제기하자 1996.7.6에야 세입자인 청구외 ○○○이 쟁점부동산에서 이사하여 현재 비어있는 상태이므로, 쟁점부동산은 청구법인이 취득시점부터 임대부동산으로 쓰고 있는 것으로 비업무용부동산에 해당하지 아니한다는 청구주장에 대하여 살펴보면, 임대용 부동산 중 "임대"라 함은 임대차계약체결이 이루어지지 아니하였다 하더라도 사실상 부동산을 사용하게 하고 그 대가를 계속적으로 수령해 오고 있는 경우를 포함하는 것(같은 뜻, 대법원 95누6441, 1995.3.11)으로 청구법인은 쟁점부동산을 사용하게 하고 그 대가를 계속적으로 수령한 사실이 없어 임대용 부동산에 해당하지 아니하며, 기존세입자의 명도불응으로 소송에 계류중인 경우는 비업무용부동산으로 보지 아니한다고 규정하고 있지 아니하므로, 쟁점부동산이 비업무용부동산에 해당하지 아니한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

(2) 그러나 국세청에서 상호신용금고가 저당권의 실행으로 취득한 부동산 기타 채권의 변제를 받기 위하여 취득한 부동산은 취득일로부터 1년이 경과하는 날까지 보유하면서 법인의 업무에 사용하지 아니하는 경우 1년이 경과하는 날부터 비업무용으로 보는 것이라고 해석(법인 22601-2266, 1991.11.30, 법인 46012-60, 1995.1.10)하고 있으므로, 쟁점부동산은 저당권 실행으로 취득한 부동산이므로 취득일로부터 1년간은 비업무용부동산에서 제외하여야 한다는 청구주장은 이유 있다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 청구법인의 비업무용 부동산으로 보아 관련 차입금 지급이자를 손금불산입한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 법인세법 제18조 의 3 제1항에서 다음 각 호의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액은 각 사업연도의 소득금액 계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다고 규정하면서 각 호 중 제1호에서 "당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 '대통령령이 정하는 것'을 들고 있고, 같은 법 시행령 제43조의 2 제1항에서는 위에서 언급하고 있는 "대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 부동산(이하 "비업무용 부동산"이라 함)을 말한다고 규정하면서, 각 호 중 제1호에서 "부동산 취득후 일정한 기간이 경과한 때까지 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산"을 제3호에서는 "부동산을 이용하여 얻은 수입금액이 부동산가액의 일정비율에 미달하는 부동산"을 들고 있다. 한편 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 에서는 "비업무용부동산 등"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 부동산을 말한다고 규정하면서 그 제1호에서는 "부동산(매매용 부동산 제외)을 취득한 후 6월(건축물 또는 시설물이 없는 토지의 경우에는 1년) 이내에 도시계획법에 의한 도시계획의 변경 등 정당한 사유 없이 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산"을 들고 있고 제11호에서는 임대(전세권 또는 지상권 설정계약에 의한 부동산의 사용을 포함)에 쓰이고 있는 부동산으로서 1년간의 수입금액이 당해 부동산 가액의 100분의 3에 미달하는 부동산은 비업무용부동산으로 하되 다만 구 소득세법 시행령 제15조 제5항 의 규정에 의한 고급주택 외의 주택과 그 부속토지는 제외한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 쟁점부동산은 1991.6.5 청구법인이 쟁점부동산의 소유자이었던 청구외 ○○○의 처(○○○)를 채무자로 하고 채권최고액을 2억2천5백만원으로 하는 근저당권을 설정하였다가 1993.3.31자 경락을 원인으로 1993.4.20 소유권이전(경락대금 1억4천만원) 하였음이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구법인은 쟁점부동산을 경락 취득한 이후 쟁점부동산의 전세입주자인 ○○○에게 1996.3.25까지 쟁점부동산을 자진 명도 하라고 1996.2.4자 내용증명을 발송한 사실이 있고 이에 대하여 위 ○○○은 위 ○○○와의 임대차기간은 1998.1.10까지이고 전세보증금도 66백만원이라고 주장하면서 이의 거증으로 쟁점부동산의 전세계약서와 전세보증금으로 추가로 6백만원을 지불하였음을 입증하는 영수증을 첨부하여 청구법인에게 통보하였고 이에 따라 청구법인은 1996.3.29 가옥명도의 소송을 제기하여 위 ○○○은 1996.7.9 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○로 퇴거하였음이 위 ○○○의 주민등록초본에 의하여 확인되고 있고, 청구법인은 1997.10.21자로 쟁점부동산 등 유입물건을 4개 부동산 중개업소에, 1998.7.20에는 쟁점부동산 등을 벼룩시장에 매각 의뢰한 바 있다.

• 라. 판단

(1) 이 건 처분경위를 살펴보면, 처분청은 청구법인이 쟁점부동산을 청구법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산이므로 차입금 지급이자가 손금불산입된다 하여 이 건 과세처분을 하였고 이에 대하여 청구법인은 "법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산"이라 함은 1997.12.31에 이르러 "법인의 고유업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산"으로 개정하고 이를 "법·령에서 업무를 정한 경우"와 "법인등기부상 목적사업으로 정하여진 업무(행정관청의 인가나 허가 등을 요하는 사업은 인가나 허가 등을 받은 경우)"로 명확히 규정하였으나, 1997.12.31 이전에는 이와 같이 규정한 바 없으므로 청구법인이 쟁점부동산을 임대에 공하고 있는 이상 청구법인의 업무에 직접 사용하는 부동산에 해당되므로 이 건 과세처분은 부당하다고 서로 다투고 있다(국세청장은 청구법인이 "임료" 상당액을 계속적으로 수령한 사실이 없다 하여 쟁점부동산을 임대용 부동산에 해당하지 아니한다고 하고 있다).

(2) 먼저 쟁점부동산이 "임대에 쓰이고 있는 부동산"에 해당되는지의 여부에 대하여 살펴보면, "임대"라 함은 당사자 사이에 임대차계약의 체결이 있는 경우는 물론 특별한 사정에 의하여 그와 같은 계약체결은 이루어지지 아니하였다고 하더라도 부동산의 소유자가 타인으로 하여금 그 부동산을 사용하게 하고 임료 상당액을 계속적으로 수령하여 오고 있는 경우도 포함된다고 봄이 상당하다고 할 것인데(대법원 95누6441, 1995.8.11 같은 뜻임), 이 건의 경우를 보면 청구법인이 쟁점부동산을 1993.3.1 경락 취득하였으나 전세입자인 청구외 ○○○의 명도불응으로 명도소송을 제기하여 1996.7.6에 이르러 청구법인이 위○○○에게 전세보증금 6천만원을 지불하였는 바, 주택임대차보호법 제3조 제2항 에 의하면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계 한다고 규정하고 있고 같은 법 제4조 제2항에서는 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있으며, 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제11호 의 규정에서 "임대"에는 전세권 또는 지상권설정계약에 의한 부동산의 사용을 포함한다고 하고 있을 뿐만 아니라 법인세법은 임대보증금에 정기이자율을 곱하여 계산한 금액을 법인의 수입금액으로 보고 있으므로 비록 청구법인이 임료 상당액을 계속적으로 수령하지 아니하였다고 하더라도 쟁점부동산은 청구법인이 임대인의 지위에서 위 ○○○에게 1996.7.5까지 보증금 6,000만원으로 임대한 임대용 부동산이라고 할 것이다.

(3) 이와 같이 상호신용금고업을 주업으로 영위하는 청구법인이 임대에 공하고 있는 경우에 그 임대용 부동산이 비업무용부동산에 해당되는지의 여부를 살피건대, 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제11호 의 규정에 의하면 임대에 쓰이고 있는 부동산으로서 1년간의 수입금액이 당해 부동산 가액의 100분의 3에 미달하는 경우에 비업무용부동산으로 규정하면서 다만, 구 소득세법 시행령 제15조 제5항 의 규정에 의한 고급주택이외의 주택과 그 부수토지는 제외한다고 규정하고 있으므로 법인이 소유하고 있는 사원용 주택 또는 임대사업용 주택으로서 고급주택 외의 주택과 그 부수토지는 비업무용 부동산으로 보지 아니한다 할 것이고(국세청 법인 22601-795, 1991.4.22 같은 뜻임) 이 경우 당해 법인이 임대업을 주업으로 하고 있는지의 여부나 당해 법인의 정관 상 목적사업인지의 여부에 관계없이 법인세법 시행규칙 제18조 제3항 제11호 의 규정에 의하여 비업무용부동산에 해당되는지의 여부를 판단하는 것(국세청 법인 22601-1668, 1990.8.21, 국세청 법인 22601-994, 1991.5.20 외 다수 같은 뜻임)이므로 (임대용 부동산이 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산인지의 여부는 1997.12.31에 이르러 법인의 등기부상 목적사업으로 정하여지지 아니하였거나, 행정관청의 인가나 허가 등을 받지 아니한 경우 등으로 구체화하였음), 쟁점부동산은 고급주택이 아니어서 쟁점부동산의 1년간의 수입금액이 당해 부동산가액의 100분의 3에 미달하는지의 여부를 살펴볼 필요 없이 쟁점부동산을 비업무용부동산으로 보기에는 어렵다고 할 것이다.

(4) 이 건의 심사결정에 있어서 국세청장은 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 제1호 의 규정을 이유로 쟁점부동산은 청구법인이 저당권의 실행으로 1993.3.31 취득한 부동산이므로 취득일로부터 1년간만 비업무용부동산에 해당되지 아니한다고 하였으나, 위 법인세법 제18조 제4항 의 규정은 같은 제3항의규정에 의하여 비업무용부동산으로 판정된 경우 이와 같이 저당권의 실행으로 취득한 부동산에 대하여는 1년의 기간을 비업무용부동산으로 보지 아니한다는 규정이므로 처분청(국세청장)이 쟁점부동산을 임대용 부동산이 아닌 것으로 보아 비업무용부동산으로 전제한 다음 위 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 을 적용하여 취득일로부터 1년이 경과한 날부터 비업무용부동산으로 보아 경정한 처분은 잘못으로 판단된다.

• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.