부동산 취득시 지출비용의 필요경비 인정 여부

심판청구번호 국심1998서 2213(2000. 5.17) 00,190원(국세청장의 심사결정에 따라 8,086,840원으로 경정감됨)의 부과처분은 청구외 ○○○에게 지급한 이사 비용3,000,000원을 필요경비로 인정하여 그 과세표준과 세액 을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

청구인은 1995.11.7 서울특별시 성북구 ○○○동 ○○○ 대지 172㎡, 건물 280.55㎡(지하1층 지상2층 근린생활시설, 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 공매를 통하여 경락받아 1995.12.16 소유권이전등기를 한 후 1996.5.10 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 필요경비 22,961,000원중 취득세 및 등록세 8,961,000원만 인정하고 나머지 14,000,000원을 부인하여 1998.1.13 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 8,400,190원을 결정고지하였다(국세청장의 심사결정에 따라 처분청은 1998.7.10 중개수수료 등 521,600원을 필요경비로 추가 인정하여 위 양도소득세를 8,086,845원으로 경정감하였다). 청구인은 이에 불복하여 1998.5.7 심사청구를 거쳐 1998.8.29 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구 주장 청구인이 쟁점부동산을 전소유자의 부도로 법원의 경매에 의하여 경락 받는 과정에서 쟁점부동산의 공매응찰 및 등기수속절차 등의 대가로 중개사무실 직원인 ○○○에게 3,000,000원을 지급하였으며, 쟁점부동산의 세입자로 있던 ○○○이 전세보증금을 받지 못하여 나가지 못한다고 하여 세입자 철수비용으로 3,000,000원을 지급하였으므로 이들 비용 6,000,000원을 양도소득 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산의 필요경비로 공제하여 줄 것을 요구하는 지출처를 살펴보면, ○○○에게 지급하였다는 3,000,000원(심사청구시에는 6,000,000원으로 주장함)은 ○○○ 본인에게 전화 확인한 바 그러한 사실을 부인하고 있고, ○○○에게 지급하였다는 3,000,000원도 공부상 ○○○이 서울시 성북구 ○○○동 ○○○에서 노래연습장을 영위하고 있고 쟁점부동산에서 양초공장을 운영한 사실이 확인되지 않으므로 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산을 경락받아 취득함에 있어서 지출하였다고 주장하는 비용 6,000,000원을 필요경비로 인정할 것인지의 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제97조 제1항 에서 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다」고 규정하고, 같은 법 시행령 제163조 제1항에서 「법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액」이라고 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제89조 제1항에서 「법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록세 기타 부대비용을 가산한 금액」이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산(지하1층 지상2층 근린생활시설)을 1995.11.7 공매를 통하여 경락받아 1995.12.16 소유권이전등기를 한 후 1996.5.10 양도하였음이 서울지방법원 낙찰허가결정서(95타경 21137, 1995.11.7) 및 등기부등본에 의하여 확인되고, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 154,500,000원, 양도가액을 180,000,000원, 필요경비를 22,961,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 청구인이 신고한 위 필요경비중 취득세 및 등록세 8,961,000원만을 인정하고 나머지 14,000,000원을 부인하였다가, 국세청장의 심사결정에 따라 중개수수료 등 521,600원을 필요경비로 추가인정하였음이 양도소득세 신고서 및 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다(쟁점부동산의 기준시가는 취득가액 185,600,000원, 양도가액 194,904,000원, 양도차익 9,304,000원으로 실지거래가액에 의한 양도차익 16,017,400원보다 작음).

(2) 청구인이 쟁점부동산을 경락받으면서 ○○○공인중개소 직원 ○○○에게 제반 절차를 대행하여 주는 조건으로 3,000,000원을 지급하였다는 주장에 대하여 살펴본다. 청구외 ○○○의 확인서(1995.11.8)에 의하면, 쟁점부동산을 청구인이 1995.11.7 서울민사지방법원에서 경락받음에 있어 ○○○이 등기수속절차 및 세입자 명도가 끝날 때까지 제반 절차를 대행하여 주는 조건으로 6,000,000원을 받기로 하되, 1995.11.8 착수금으로 3,000,000원만 우선 수령하였다고 확인하였으며, 1998.8.19자 확인서에는 3,000,000원만을 다시 받았다고 확인하고 있는 바, 청구인은 심사청구시에는 6,000,000원을 지급하였다고 주장하였다가 이 건 심판청구시에는 3,000,000원만 지급하였다고 주장하는 점, 국세청에서 심사청구 심리 당시 청구인이 ○○○에게 지급하였다는 6,000,000원의 사실여부를 ○○○ 본인에게 확인한 바 ○○○이 그러한 내용을 부인한 점, ○○○이 ○○○공인중개소의 대표가 아닌데도 위 금액을 수령하였다고 확인한 점, 위 경비지출을 입증할 수 있는 객관적인 입증자료의 제출이 없는 점등으로 볼 때, 위 비용 3,000,000원은 그 지출사실이 확인된다고 보기 어려우므로 이를 쟁점부동산의 취득경비로 인정하기가 어려운 것으로 판단된다.

(3) 청구외 ○○○이 쟁점부동산의 지하층을 임차하여 양초공장을 운영하던중에 건물주의 부도로 청구인이 쟁점부동산을 경락받아 인수하면서 ○○○의 이사비용으로 3,000,000원을 지급하였다는 주장에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 청구외 ○○○이 서울특별시 성북구 ○○○동 ○○○(이하 "쟁점외부동산"이라 한다) 지하층에서 노래방을 운영하였으며, 쟁점부동산에 입주하여 양초공장을 운영한 사실이 확인되지 아니한다하여 위 비용을 부인하였으며, 청구인은 청구외 ○○○이 1993년 쟁점외부동산 신축당시부터 전세를 얻어 노래방을 운영하다가 1995년초 쟁점부동산을 취득한 청구외 ○○○로부터 쟁점부동산의 지하실에 설치된 양초공장을 임대받고, 기계는 ○○○ 이전의 소유주 ○○○으로부터 매입하여 양초공장을 운영하였으며, 쟁점외부동산의 노래방은 청구외 ○○○의 명의로 몇 차례 영업권이 넘어갔다가 청구외 ○○○가 인수한 후 사업자 명의를 변경하여 운영하고 있다는 주장이다. (나) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 청구외 ○○○이 1985.2.19 취득하여 1995.2.2 청구외 ○○○에게 소유권을 이전하였으며, 청구외 ○○○양초주식회사 대표 ○○○이 1985.7.8이후 1991.11.1까지 6회에 걸쳐 ○○○은행 등에 근저당을 설정한 사실이 확인되는 것으로 보아 쟁점부동산에는 양초공장이 있었다는 사실이 확인된다. (다) 청구외 ○○○의 각서 및 영수증(1996.3.25)에 의하면, ○○○은 1995.5.1부터 쟁점부동산의 양초공장을 임차하여 운영하다가 건물주의 부도로 공장을 계속 운영할 수 없어 1996.3.8 기계 및 시설일체를 매매이전하고 청구인으로부터 도의적인 이사비용 3,000,000원을 받기로 하고, 금일 2,000,000원을 영수하며 나머지는 전기 및 수도료 등을 정산하여 1996.4.10까지 받기로 하고 불법점유하였던 지하층을 반환할 것을 각서한다고 하면서, 청구외 ○○○이 입회인으로 기재되어 있으며, 잔금영수증(1996.4월)에는 ○○○이 1,000,000원을 쟁점부동산의 지하실의 명도조건 잔금조로 수령한다고 되어 있다. (라) 청구인은 청구인이 청구외 ○○○ 및 그의 남편 ○○○과 위 각서상의 입회인 ○○○(○○○과 함께 일한 양초공장의 기술자라는 주장임)을 방문하여 녹취(각 1998.8.18, 1998.8.20 녹취하였다는 주장임)한 카세트테이프를 제시하고 있는 바, 청구인은 청구외 ○○○이 쟁점부동산의 전 소유주 ○○○의 부도로 쟁점부동산이 경락되는 바람에 전세보증금 20,000,000원을 날리고, 또한 사업자등록없이 양초공장을 운영한 사실이 드러나 세금추징을 당할 것을 우려하여, 청구외 ○○○이 양초공장을 운영하였다는 사실에 관한 입증자료의 확보에 협조해 주지 않아 부득이 녹취의 방법으로 입증자료를 제시한다는 주장이며, 동 녹취테이프에 의하면, 청구외 ○○○ 부부가 적의적 태도로 청구인과 언쟁을 하면서, 청구외 ○○○이 보증금 20,000,000원에 양초공장을 임차한 사실, 이사비용으로 청구인이 ○○○에게 3,000,000원을 지급한 사실, 청구외 ○○○이 양초공장 기술자로 ○○○과 함께 일한 사실 등이 드러난다. (마) 청구외 ○○○의 사실확인서(1998.8.21)에 의하면, ○○○는 쟁점외부동산의 노래방을 청구외 ○○○으로부터 인수하였는 바, 영업허가증상에 1993년 건물신축시부터 ○○○ 명의로 되어 있었으며, ○○○가 ○○○을 통하여 ○○○의 인감을 받아 1998.6.1 ○○○ 명의로 이전하여 영업하고 있다고 확인하고 있고, 이러한 사실은 국세청 전산자료에 의하여 확인된다(사업자등록번호 ○○○). (바) 우리 심판소에서 양초공장 기술자 ○○○에게 확인한 바에 의하면 ○○○이 양초공장의 기계를 처분한 사실이 있다고 확인하고 있다. (사) 위 사실을 종합하여 보면, 청구외 ○○○이 쟁점부동산의 양도 당시에 명의상으로는 쟁점외부동산에서 노래방을 영위하고 있는 것으로 되어 있으나, 실제로는 쟁점부동산에서 양초공장을 운영하였다고 봄이 합당하다고 판단되며, 전시한 소득세법 제97조 제1항, 같은 법 시행령 제163조 제1항 및 제89조 제1항의 규정을 모아 보면, 부동산의 양도가액에서 공제할 필요경비로서의 『취득가액』은 『그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액』을 말하고, "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 『취득원가에 상당하는 가액』으로서 매입가액에 취득세·등록세·기타 부대비용을 가산한 금액』이라고 규정하고 있는 바, 청구인이 청구외 ○○○에 지급한 양초공장의 이사비용 3,000,000원은 쟁점부동산의 취득경비에 소요된 "기타 부대비용"으로서 취득원가에 상당한다 할 것이므로, 쟁점부동산의 양도가액에서 공제할 필요경비로서의 『취득가액』에 포함되는 것으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.