다세대주택의 양도담보자산 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○(대지권 101.13㎡ 건물 154.74㎡, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1982.10.26 취득하여 1994.11.23 양도하고 양도소득세 신고는 하지 아니하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시 청구인의 처가 다른 주택을 소유하고 있었다 하여 1세대2주택자로 보아 기준시가에 의해 양도차익을 산정, 1998.5.2 청구인에게 1994년도분 양도소득세 82,621,500원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.6.30 심사청구를 거쳐 1998.8.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 처분청은 청구인의 처인 ○○○가 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○(대지권 26.16㎡ 건물 36.36㎡, 이하 "쟁점다세대주택"이라 한다)를 쟁점아파트 양도당시에 소유하고 있었다고 보아 1세대2주택으로 양도소득세를 과세하였으나, 쟁점다세대주택의 실질소유자는 청구인의 손아래 동서인 청구외 ○○○로서 청구인의 처 ○○○가 ○○○에게 1990.10∼1991.2.2 동안 2회에 걸쳐 11,500,000원을 대여한데 대하여 위 ○○○가 채무의 담보로 1992.2.18 쟁점다세대주택을 위 ○○○ 명의로 소유권이전등기를 하였던 것이고, 그 후 ○○○는 ○○○로부터 차용한 금액을 1992.7.15 전액 변제하였으나, 쟁점다세대주택의 소유권 환원으로 인한 지방세 부담과 동 주택양도에 따른 조세부담 및 채권자와 채무자가 특수관계인 점을 고려하여 즉시 소유권을 환원해 가지 아니하다가 1998.2.25 서울지방법원의 조정에 의하여 1998.3.28 실질소유자인 ○○○ 앞으로 원상회복 등기한 것인 바, 쟁점아파트 양도당시(1994.11.23)에 청구인은 1세대1주택자에 해당하므로 이 건 양도소득세는 비과세되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 청구인의 처 ○○○가 채무자인 ○○○의 채무를 담보하기 위하여 1992.2.18 처 명의로 소유권을 이전한 것이며, 채무자인 청구외 ○○○로부터 대여금을 1992.7.15 전액 변제 받았으므로 쟁점다세대주택은 양도담보자산이라고 주장하고 있으나 이를 인정할 만한 증빙이 없고, 설사 청구인의 처가 청구외 ○○○의 채무를 담보하기 위하여 쟁점다세대주택의 소유권을 취득하였다 하더라도 채무를 전액 변제 받은 시점에서 청구외 ○○○에게 소유권을 환원하였어야 함에도 채무를 변제 받은 시점으로부터 5년 8월이 경과한 1997.10.14 현재까지 소유하고 있는 사실에 비추어 청구인의 처 소유인 쟁점다세대주택이 양도담보자산이라는 청구주장은 신빙성이 없다고 할 것이므로 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 과세한 당초처분은 적법하고 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도가 1세대1주택의 비과세 대상에 해당되는지를 판단함에 있어 청구인의 처 명의로 등기된 쟁점다세대주택을 양도담보 자산으로 볼 수 있는지 및 동 주택의 소유권이 명의신탁해지를 원인으로 실질소유자에게 환원된 것으로 인정되는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 전면 개정되기 전의 것임. 이하 같다) 제5조 제6호 (자)목에서 [대통령령이 정하는 1세대1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 양도로 인하여 발생하는 소득」에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(1994.12.31 대통령령 제14467호로 전면 개정되기 전의 것임. 이하 같다) 제15조 제1항에서 [법 제5조 제6호 (자)에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다.(단서생략)]라고 규정하고 있다. 소득세법 제4조 제3항 에서 ["양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.]라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제45조 제1항에서는 [채무자가 채무의 변제를 확보하기 위하여 자산을 양도한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준 확정신고서에 첨부한 때에는 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것.

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용수익 한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금·이율·변제기간·변제방법 등에 관한 약정이 있을 것]이라고 규정하고 있다. 한편, 국세기본법 제14조 제1항 에서 [과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.]라고 규정하고 있다.

• 다. 사실 및 판단

(1) 쟁점아파트는 청구인이 1982.10.26 청구외 ○○○로부터 취득하여 12년 1월간 소유하면서 거주하다 1994.11.23 청구외 ○○○에게 양도하였고, 쟁점다세대주택은 청구인의 처 ○○○가 1992.2.18 청구외 ○○○로부터 매매를 원인으로 소유권이전등기한 이후 서울지방법원 조정을 원인으로 1998.3.28 동 소유권이 말소등기될 때까지 6년 1월간 소유하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인되고 있다.

(2) 쟁점아파트의 양도가 1세대1주택의 비과세대상에 해당되려면 양도당시 청구인 및 청구인의 동일 세대원이 쟁점아파트 외에 다른 주택을 소유한 사실이 없어야 하므로 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시에 청구인의 처가 쟁점다세대주택의 실질적인 소유자였는지 아니면 단지 명의상의 소유자였는지를 살펴본다. (가) 쟁점다세대주택이 청구인의 처 ○○○에게 채무의 담보로 소유권이전등기된 양도담보자산이라 할 수 있는지를 보면, 첫째, 쟁점다세대주택의 소유권이전등기가 당사자간에 채무의 변제를 확보하기 위하여 자산을 양도한다는 의사표시가 포함된 양도담보설정계약서에 의한 것이 아니라 검인부동산매매계약서에 의하여 매매를 원인으로 이루어 진 점, 둘째, 양 당사자간의 채권채무관계에 관한 차용증서 및 금융자료, 채무의 상환 및 이자지급의 증빙이 제시되지 못하고 있는 점, 셋째, 청구인이 주장하는 채무의 발생 및 그 변제 여부가 명확히 입증되지는 아니하나 청구주장대로 청구인의 처가 청구외 ○○○의 채무를 담보하기 위하여 쟁점다세대주택의 소유권을 이전받은 것이라면 채무를 전액 변제받은 시점(1992.7.15)에 청구외 ○○○에게 소유권을 환원하였어야 할 것인데 실제는 청구인이 주장하는 채무변제일로부터 6년 1월간이나 청구인의 처가 등기부상 소유자로 있었던 점 등에 비추어 쟁점다세대주택을 양도담보자산으로 보기 어려운 면이 있다. (나) 또한 청구주장대로 위 11,500,000원의 채무가 발생하여 1992.7.15 동 채무가 전액 변제되었다면 그 이후 1998.3.28 청구외 ○○○에게 소유권이 환원되기까지 쟁점다세대주택은 청구인의 처 ○○○에게 명의신탁된 재산으로 볼 수 있을 것이나, 위 ○○○와 ○○○간에 신탁증서 등 명의신탁관계를 입증할 증거서류는 별도로 없으며, 쟁점다세대주택의 소유권이 청구인의 처 ○○○에게 이전등기된 1992.2.18 이후 1998.3.28 말소등기될 때까지 실질소유자라고 주장하는 청구외 ○○○가 동 주택에 대하여 근저당권 설정 등 권리행사한 흔적이 등기부등본 상에 나타나지 아니할 뿐만 아니라 동 주택의 실질적인 소유자로서 임대차계약의 체결 및 임대수입을 수령한 근거도 제시되지 못하고 있는 점에서 98.2.25자 서울지방법원의 조정조서(98머14272 소유권말소등기)만으로는 청구인이 주장하는 명의신탁을 인정하기 어렵다. 이상의 사실을 종합해 볼 때 쟁점다세대주택이 양도담보자산 내지는 명의신탁자산이라는 청구인의 주장은 신뢰하기 어렵고, 청구인이 쟁점아파트를 양도할 당시에 청구인의 처가 쟁점다세대주택을 소유한 것으로 보아 1세대1주택에 대한 비과세 규정의 적용을 배제한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.