현물출자한 토지의 기준시가 적용 여부

심판청구번호 국심1998서 2108(1999.12.31) 撚轢�38,743,270원의 부과처분은 그 취득가액을 302,416,667원으로 하고 그 양도가액을 302,416,667원로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인, 청구외 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○, ○○○(이하 "청구인등 6인"이라 한다)과 청구외 ○○○(이하 위 청구인등 6인과 청구외 ○○○을 합하여 "청구인등 7인"이라 한다)은 1990.7.22 청구외 ○○○ 소유의 서울특별시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○ 1,367㎡, ○○○ 302.5㎡, ○○○ 91.9㎡ 합계 1,761.4㎡(이하 "전체토지"라 한다)에 주택을 신축하여 판매하기로 약정하고 청구인등 6인은 청구외 ○○○ 소유의 전체토지중 ○○○ 1,011㎡, ○○○ 205㎡, ○○○ 63㎡ 합계 1,279㎡(이하 "토지1"이라 하고 이중 청구인 지분 12.1%인 154.759㎡를 "쟁점토지"라 한다)를 1990.8.24 및 1990.8.30 매입하여 출자하고, 청구외 ○○○은 잔여토지인 ○○○ 356㎡, ○○○ 97.5㎡, ○○○ 28.9㎡ 합계 482.4㎡(이하 "토지2"라 한다)를 출자하여 1992.3.6 ㅇㅇ세무서장에게 사업자등록을 한 후 아파트를 신축분양하였다. ㅇㅇ세무서장은 1997.10.2 청구인의 주소지 관할 세무서인 처분청에 공동사업 소득금액을 통보하면서 청구인이 쟁점토지를 1990.8.28 취득하여 1992.3.6 공동사업 조합에 양도하였다 하여 양도소득세 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 쟁점토지의 현물출자 당시의 실지양도가액이 불분명하다 하여 기준시가에 의하여 1998.1.5 청구인에게 1992년 귀속 양도소득세 38,743,270원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.13 이의신청과 1998.4.6 심사청구를 거쳐 1998.8.20 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인등 6인이 토지1을 1,814,500,000원(청구인지분 302,416,667원)에 취득하여 매입가액 그대로 현물출자하였음이 장부 및 결산서등에 의해 확인되어 토지1의 취득 및 양도가액이 일치하여 양도차익이 발생하지 아니하고 또한 청구인을 제외한 5인의 관할세무서에서는 이 건 실지거래가액을 인정한 바 있으므로 이건 실지거래가액을 인정하여야 한다. 청구인은 6인의 출자지분을 검토하여 보면 동업계약서상 청구인의 출자지분은 12.1%이며 현물출자액은 등기부등본등에 의하여 청구인의 출자지분인 12.1%를 현물출자하였음이 확인되어 자기지분을 초과하여 토지를 현물출자하지 아니하였음에도 처분청은 이 건 토지의 현물출자를 양도라 하여 청구인에게 과세함은 위법한다.
• 나. 국세청장 의견 1990.7.22자 매매계약서와 동업계약서 및 1991.11.26자 건축허가신청서등에 의하여 청구인 등 6인은 당초부터 공동으로 토지1을 취득하여 바로 주택신축 판매사업을 진행한 것으로 확인되나 공동사업의 사업자등록상 개업일이 1992.3.6이고 건축허가일은 1992.3.13로서 상기 심사결정 및 심판결정(97서2098, 1998.3.26)에서 토지1의 취득시기는 1990.8.30, 양도(현물출자)시기는 1992.3.6이고 전체토지 면적이 양도에 해당하는 것으로 기결정되었으며, 또한 공동사업에 대한 종합소득세 결정시 토지1의 현물출자가액도 취득가액 1,814,500,000원이 아닌 출자당시의 기준시가에 의하여 필요경비를 계산(심사 종소 98-33, 1998.3.13)한 것으로 확인되고 있다. 실지거래가액이란 당사자간의 약정에 의하여 실제로 거래된 가액을 의미하는 것이나 청구인은 토지1의 취득가액에 대한 매매계약서만 제시하고 있을 뿐 양도(현물출자)당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 약정서 및 시가감정등의 자료가 없어 실지양도가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 과세한 처분내용은 정당한 것으로 판단된다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점토지를 공동사업에 현물출자한 것을 양도로 보아 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제4조 제1항 에서 "거주자의 소득은 다음과 같이 구분한다"라고 규정하고 그 제3호에서 "자산의 양도로 발생하는 소득을 양도소득"으로 규정하고 있으며 같은조 제3항에서 "제1항 제3호에서 '양도'라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다"고 규정하고 있다. 쟁점토지의 양도당시 적용되던 소득세법 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목에서 "토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다"고 규정하고, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 부칙 제8조 규정에 의하여 1996.1.1 이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 "실지거래가액에 의하는 경우로서 단기매매차익을 목적으로 양도하는 경우와 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우"를 규정하고 있으며, 제5항 제1호 "부동산의 취득 및 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우"와 제2호에서 "양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우"에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점토지를 공동사업에 출자하였다 하여 이를 양도로 보고 양도소득세를 과세하였으나 청구인은 이건 취득 및 양도가액이 확인되므로 실지거래가액에 의하여 과세하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대해 본다.

(1) 먼저 이 건 공동사업추진 경위에 대하여 본다. 청구인등 7인은 1990.7.22 청구외 ○○○ 소유의 ㅇㅇ구 ○○○동의 전체토지상에 주택신축 판매사업을 공동으로 운영하기로 약정하고 같은날 청구인 등 6인이 토지1을 1,814,500,000원에 취득하기로 매매계약을 체결하고 1990.8.24 및 1990.8.30에 청구인등 6인 명의로 소유권이전등기하였으며, 청구외 ○○○은 토지2를 출자하여 1992.3.6 청구인등 7인 공동명의로 사업자등록(사업자등록번호: ○○○)을 하고 1992.3.13 건축허가(허가번호: 92-B29)를 받아 1993.8.9 준공(○○○아파트 19세대)하여 93년∼95년 사이에 분양하였음이 청구인이 제시한 심리자료에 나타나 있다.

(2) 다음으로 이 건 과세경위에 대하여 본다. (가) 청구인등 7인은 ○○○아파트 19세대를 신축분양하고 공동사업의 소득에 대한 필요경비(토지원가)로 전체토지의 취득가액을2,498,770,000원(평당 4,690,000원)으로 하여 1993∼1995년 귀속 종합(사업)소득세를 신고하였다. (나) 이에 대하여 ㅇㅇ세무서장은 1996.10월 실지 조사를 하면서 청구인등 7인이 필요경비에 산입한 금액중 토지1에 대하여는 그 취득가액을 1,814,500,000원(평당 4,690,000원)으로 하고 청구외 ○○○이 당초부터 소유하고 있던 토지2에 대하여는 의제취득일인 1977.1.1 당시의 기준시가(106,435원/㎡)를 적용하여 각각 필요경비로 인정하고 이를 초과한 금액은 필요경비 불산입하여 소득금액을 계산하여 처분청에 통보하였다. (다) 공동사업자중 1인인 청구외 ○○○이 1997.10월 토지2에 대한 ㅇㅇ세무서장의 필요경비 산정이 부당하다는 심사청구를 제기하였고, 이에 대해 국세청장은 토지2의 필요경비를 출자당시(사업자등록일인 1992.3.6)의 기준시가로 산정하여야 한다고 결정하였으며, 동 결정에 따라 ㅇㅇ세무서장은 토지2에 대한 필요경비를 사업자등록일(1992.3.6) 당시의 기준시가(1,020,000원/㎡)로 계산하여 소득금액을 경정함과 동시에 토지1에 대하여도 1992.3.6 당시의 기준시가(1,020,000원/㎡)에 의하여 필요경비를 계산하여 청구인의 관할세무서인 처분청에 통보하면서 1997.10.2 청구인이 쟁점토지를 1990.8.28 취득하여 1992.3.6 양도한 것으로 양도소득세 과세자료를 통보하였다. (라) 이에 따라 처분청은 쟁점토지의 현물출자당시의 실지양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 청구인에게 1992년 귀속 양도소득세를 부과하였다.

(3) 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는지의 여부에 대하여 본다. (가) 청구인 등 7인이 1990.7.22 작성한 것으로 되어 있는 동업계약서를 보면 청구인등 6인이 1,279㎡(각자 64.4825평/532.821평, 청구인지분 12.1%)를, 청구외 ○○○이 482.4㎡(145.926평/532.821평)를 출자하며 건축비 및 관리비등은 각 출자자의 대지지분의 건축면적에 비례하여 분담하기로 되어 있고 출자자간의 손익분배의 비율은 그 출자액에 비례한다고 규정하고 있다. (나) 또한 청구인등 6인은 주택신축분양 공동사업에 출자하기 위하여 청구외 ○○○ 소유 전체토지중 토지1(1,279㎡)을 1,814,500,000원에 매매하기로 1990.7.22 계약을 체결하였으며 토지1은 1990.8.24 및 1990.8.30 청구인 등 6인 명의로 소유권이전(각자 지분은 6분지1임)되었음이 청구인이 제시한 토지1의 매매계약서 및 관련 등기부등본에 의해 확인된다. (다) 공동사업에 대한 현물출자시기(양도시기)는 원칙적으로 공동사업에 대한 동업계약서 작성일이라 할 것이나 청구인이 동업계약서를 소급하여 작성한 사실을 인정한 바 있고 달리 동업계약서 작성일을 객관적으로 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있어 이 건의 경우 청구인등 7인이 신고한 공동사업자 등록증상의 사업개시일인 1992.3.6을 출자시기로 보아야 할 것이므로(같은 뜻: 국심 98경 842, 1998.12.16), 청구인은 쟁점토지를 1990.8.24 및 1990.8.30 취득하여 공동사업에 출자일인 1992.3.6 공동사업조합에 양도하였다고 할 것이다(같은 뜻: 국심 98서 1762, 1999.6.17 합동회의). (라) 청구인은 1997.8.20 쟁점토지의 양도소득세신고시 취득가액 및 양도가액을 302,416,667원(토지1의 취득가액 1,814,500,000원의 청구인지분인 1/6)으로 신고하였고 토지1의 공동 출자자인 청구외 ○○○외 4인의 주소지 관할 세무서에서도 토지1의 출자자 각자의 출자토지의 취득 및 출자가액(양도가액)을 302,416,667원으로 인정한 사실이 있음을 알 수 있다. 또한 청구인 등 7인의 공동사업에 대한 종합소득세를 과세한 ㅇㅇ세무서장은 토지1의 취득가액 1,814,500,000원을 출자당시의 필요경비로 인정하여 과세하였으며, 공동사업 장부의 자본계정 및 대지계정등에도 토지1을 1,814,500,000원에 취득하여 출자한 것으로 기록되어 있는 점 등을 종합해 보면 청구인등 6인은 1990.8.24 및 199.8.30 토지1을 1,814,500,000원에 취득하여 1992.3.6 같은 가액으로 출자(양도)한 것으로 확인된다 할 것이므로(같은 뜻: 국심 98경 842, 1998.12.16), 청구인이 쟁점토지를 302,416,667원에 취득하여 같은 금액에 양도(출자)하였다는 주장은 사실로 인정된다 할 것이다. (바) 따라서 청구인이 쟁점토지를 302,416,697원에 취득하여 같은 가액으로 출자한 사실이 확인되고 또한 이러한 사실을 과세관청이 인정한 바가 있으므로 처분청이 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이라고 인정된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.