이 건의 다툼은(1) 부동산중 시설면적을 제외한 부분(③토지)을 공공공지로 제공된 토지로 보아 비업무용부동산에서 제외할 수 있는지 여부(2) 연간 임대수입금액비율(임대료수입÷부동산가액) 산출시 ‘부동산 가액’에 임대되지 않은 부분(시설물 부속부동산)을 포함할 것인지 및 필지별로 구분하여 산출할 것인지 여부(경정)

[주 문]

1. 용산세무서장이 98.2.13 청구법인에게 부과한 95사업년도 법인세 202,737,010원 및 동 농어촌특별세 694,210원, 96 사업년도 법인세 243,084,600원의 고지 처분은, 서울시 용산구 OOO O가 OOOOOO 소재 부동산 대지 13,048㎡, 건물 1,373㎡과 같은곳 OOOOOO 소재 부동산 대지 13,801㎡, 건물 776.04㎡를 각각 구분하여 비업무용부동산 해당여부를 판정하고 과세표준과 세액을 경정한다.

2. 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구법인은 시멘트도매업을 영위하는 법인으로 77.7.9자로 공원용지로 지정되어 다른용도로의 사용이 제한된 서울시 용산구 OOOO가 OOOOOO 소재 대지 13,048㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다) 및 같은곳 OOOOOO 소재 대지 13,801㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다)를 청구외 OOOOOO(주)로부터 매수한 후 용산구청장으로부터 도시계획사업(도시공원조성)시행을 허가받아 93.12.31자로 휴양시설, 운동시설 및 교양시설을 포함한 근린공원조성(이하 “OOO근린공원”이라 한다)을 완료하고, 그 결과로 쟁점①토지에는 운동시설인 골프연습장, 정구장 및 2층건물(연면적 1,373㎡)을, 쟁점②토지에는 교양시설인 전시관(지하1층 지상 1층 연면적 776.04㎡)을 준공(이하 쟁점①토지 및 쟁점②토지 26,849㎡ 와 위 시설 및 건물 2,149.04㎡을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)하였는데, 청구법인이 쟁점부동산중 쟁점①토지의 운동시설 및 시설부지(대지 6,725㎡, 건물 1,231㎡), 쟁점②토지의 전시관 및 시설부지(대지 2,247.11㎡, 건물 687.6㎡)에 대하여 각각 청구외 OOO외 1인 및 위 OOOOOO(주)에 임대(쟁점부동산중 임대면적 계 대지 8,972.11㎡, 건물 1,918.6㎡를 합하여 이하 “쟁점임대부동산”이라 한다)한데 대하여 처분청은 당해사업년도의 임대수입금액이 임대사업 등에 공하기 위하여 첨가 취득한 토지 등을 포함한 쟁점부동산가액의 3%에 미달한다하여 쟁점부동산을 비업무용으로 판정하고 각 사업년도 소득금액 계산상 비업무용부동산 관련지급이자 1,031,824,452원(95년 493,309,212원, 96년 538,515,240원) 및 관련비용 209,292,220원(95년 136,929,809원, 96년 72,362,411원)을 손금부인하여 98.2.13자로 95사업년도 법인세 202,737,010원 및 농어촌특별세 694,210원, 96사업년도 법인세 243,084,600원 합계 446,515,820원을 청구법인에게 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 98.4.11 심사청구를 거쳐 98.8.13 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장

(1) 법인세법 시행규칙 제18조 제4항(비업무용부동산 제외 대상 관련)은 같은조 제3항(비업무용부동산 대상 관련)보다 우선적용되어야 하는 바, 같은조 제4항 제18호에서 건축법에 의하여 건축허가를 받을 당시에 ‘공공공지’로 제공한 토지는 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간은 비업무용에서 제외되는 것으로 규정하고 있는 바, 쟁점①, ②토지 중 임대면적에 포함되지 않은 17,876.89㎡(이하 “쟁점③토지”이라 한다)는 그 공공공지로 제공한 것으로 보아야 하고, 따라서 실제로 임대에 공한 쟁점임대부동산에 대한 임대수입은 쟁점임대부동산가액의 3%를 초과하므로 쟁점 임대부동산을 포함한 쟁점부동산을 비업무용으로 판정하여 관련지급이자 등을 손금불산입한 처분은 부당하다.

(2) 법인세법 시행규칙 제18조 제9항 본문 후단의 규정에 의하면 당해부동산에서 발생한 수입금액이 부동산 물건별로 구분가능한 경우 그 물건별로 수입금액비율을 계산하도록 규정하고 있으므로, 임대물건별로 각각 수입금액을 계산하여 비업무용부동산 여부를 판정해야 한다.

• 나. 국세청장 의견 쟁점①, ②토지는 청구법인이 취득하기 이전부터 도시계획법상 공원용지로 지정되어 기타의 용도로 사용이 제한된 토지로서 청구법인은 취득후 도시공원법 제8조의 공원시설의 설치면적기준(근린공원인 경우 공원면적은 공원전체부지면적의 40%이하)에 따라 운동시설(골프연습장 등) 및 교양시설(전시관)을 포함한 공원조성을 완료하고 94.1.15 용산구청장으로부터 준공필증을 교부받았으며, 공원조성 완료후 청구법인은 위 공원시설중 쟁점③토지를 제외한 운동시설 및 교양시설만을 임대한 것으로 되어 있으나, 공원용지외의 용도로 사용이 제한된 부동산 ①, ② 토지를 취득후 도시공원용도로 도시공원법 제8조에 의거 40%이하의 공원시설물만을 설치하도록 제한하고 있어 결과적으로 도시공원법 제8조의 공원시설의 설치면적기준에 따라 40%에 상당하는 운동시설 및 교양시설만을 사용할 목적으로 그 외 60%에 상당하는 쟁점③토지를 포함하여 취득하였다 할 것인바, 그 60%에 상당하는 쟁점③토지와는 별도로 40%에 상당하는 운동시설 및 교양시설만을 임대한 것이라고 보기 어려우므로 쟁점③토지를 제외한 쟁점임대부동산가액만을 기준으로 임대수입비율을 계산함은 불합리하며 쟁점③토지를 비업무용제외규정인 공공공지로 볼 수 있는지에 대하여 살펴볼 때, 쟁점①, ②토지의 형태 및 이용현황을 확인해 본 결과 진입로와 구조면에서 일반인이 공원으로 이용하기 불가능하고 쟁점②토지의 주차장을 쟁점①토지 이용객이 사용하는 등 쟁점③토지가 전적으로 도시공원으로만 사용된다고 볼 수 없고, 건축법 시행령 제108조에 건축물에 대한 건축기준을 적용함에 있어 대지의 일부를 보도·녹지 등 공공공지로 제공하는 경우에 그 기준을 완화한다고 규정하고 있는 반면 도시공원법 시행규칙 제8조에는 공원시설의 설치면적기준을 규정하고 있는 바, 쟁점③토지는 건축법에 의한 건폐율 제한으로 인하여 다른토지보다 적게 사용되는 도로 등 공공공지에 해당하지 아니하므로 법인세법 시행규칙 제18조 제4항 제18호의 비업무용제외규정의 적용대상이 아니라고 판단된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건의 다툼은

(1) 쟁점부동산중 시설면적을 제외한 부분(쟁점③토지)을 공공공지로 제공된 토지로 보아 비업무용부동산에서 제외할 수 있는지 여부

(2) 연간 임대수입금액비율(임대료수입÷부동산가액) 산출시 ‘부동산 가액’에 임대되지 않은 부분(시설물 부속부동산)을 포함할 것인지 및 필지별로 구분하여 산출할 것인지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 법인세법 제18조의 3【지급이자의 손금불산입】제1항에서는 「다음 각호의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인에 대하여는 각 사업연도에 지급한 차입금의 이자 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액(차입금 중 당해 자산가액에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다)은 각 사업연도의 소득금액계산상 이를 손금에 산입하지 아니한다.

1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 부동산의 이용실태 등으로 보아 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하는 것이라고 인정되는 부동산으로서 대통령령이 정하는 것

2. (생 략)」이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제43조의 2【지급이자의 손금부산입】제1항에서는 법 제18조의 3 제1항 제1호에서 "대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산(이하 “비업무용부동산”이라 한다)"을 말한다. 1. ～ 5. (생 략)라고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서는 제1항의 규정에 의한 비업무용부동산등의 판정기준에 관하여는 재무부장관이 정한다라고 규정하고 있고, 같은법시행규칙 제18조【지급이자의 손금불산입】제3항에서는 「영 제43조의 2 제1항 및 동조 제3항에서 "비업무용부동산 등"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 부동산을 말한다.

1. ～ 10. (생 략)

11. 임대(전세권 또는 지상권설정계약에 의한 부동산의 사용을 포함한다)에 쓰이고 있는 부동산으로서 다음 각목의 1에 해당하는 것

• 가. 1년간의 수입금액이 당해 부동산가액의 100분의 3에 미달하는 부동산중 다음의 것을 제외한 부동산

(1) 소득세법시행령 제156조의 규정에 의한 고급주택외의 주택 및 그 부속토지

(2) 법령의 규정 또는 법령에 의한 주무부장관의 승인등에 의하여 임대료가 제한된 부동산

(3) 공장을 경영하는 자가 당해 공장의 일부를 임대하여 준 경우의 임대한 공장용 건축물과 그 부속토지

(4) 토지와 건축물의 소유자가 다른 경우 당해 건축물의 부속토지

• 나. (생 략)」라고 규정하고 있다. 또한, 같은조 제4항에는 「다음 각호의 1에 해당하는 부동산은 제3항의 규정에 불구하고 비업무용 부동산으로 보지 아니한다.

1. ～ 17. (생 략)

18. 건축법에 의하여 시장·군수·구청장으로부터 건축허가를 받을 당시에 공공공지로 제공한 토지로서 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간의 토지

19. (생 략)」라고 규정하고 있으며, 같은조 제9항에서는 제3항의 규정을 적용함에 있어서 당해부동산가액에 대한 연간수입금액의 비율(이하 이 항에서 “수입금액비율”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. 이 경우 당해부동산에서 발생한 수입금액이 부동산물건별로 구분가능한 경우에는 그 물건별로 수입금액비율을 계산한다. 1.～2.(생 략) 규정하고 있다. 한편, 도시공원법 시행규칙 제8조【공원시설의 설치면적등】제1항에는 「도시공원안에 설치할 수 있는 공원시설의 부지면적은 다음의 기준에 의한다.

1. 하나의 도시공원안에 설치할 수 있는 공원시설의 부지면적의 합계는 당해 도 시공원의 면적에 대하여 다음의 비율에 적합하여야 한다.

• 가. (생 략)
• 나. 근린공원: 40퍼센트이하
• 다. ～ 마. (생 략)

2. 공원시설구역안에 설치하여야 하는 제6조 제1항 제5호 단서의 규정에 의한 공원시설의 부지면적의 합계는 당해 공원시설 구역면적의 40퍼센트를 초과할 수 없다」라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 쟁점임대부동산을 청구외 OOO외 1인 및 위 OOOOOO(주)에 각각 임대한데 대하여, 서울지방국세청에서는 쟁점부동산에 대한 당해사업년도 부동산 임대수입이 임대사업 등에 공하기 위하여 첨가 취득한 토지 등을 포함한 임대용 부동산가액의 3%에 미달하므로 비업무용부동산에 해당된다고 처분청에 통보함에 따라 처분청에서는 쟁점부동산 관련 지급이자 및 관련비용을 손금불산입하여 과세하였음을 알 수 있다.

(2) 청구법인은 쟁점③토지는 공공공지로서 비업무용부동산에서 제외하여야 하며, 임대수입비율 산정시 쟁점③토지는 부동산가액에서 제외하고 산출하여야 하며 쟁점①토지와 쟁점②토지를 구분하여 산출하여야 한다고 주장하는 바,

(3) 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점(1), 쟁점③토지를 공공공지로 볼 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면 공원으로서의 공공공지라 함은 일반적으로 일반시민들이 아무런 제약없이 드나들면서 마음대로 공공으로 사용할 수 있는 공지라 할 것인 바, 당심 조사자가 쟁점부동산의 이용현황을 현지 확인한 바에 의하면, 골프연습장 등 운동시설이 있는 쟁점①토지의 시설면적을 제외한 나머지 부분은 진입로 및 구조면에서 일반인이 마음대로 드나들면서 공원으로 이용하기는 어렵다고 보여지며, 쟁점②토지는 ‘OO전시관’이라는 건물 외에는 공원으로 조성되어 있기는 하나, ‘OO전시관’은 OOOOOO(주)의 제품을 전시해 놓은 전시관으로서 OOOOOO(주)의 개별 홍보용 전시관일 뿐 공공용 전시관으로 보기는 어렵고, 또한 동 전시관 출입문을 통하여야만 공원에 출입할 수 있는 것 등으로 보아 쟁점③토지가 일반인에게 마음대로 사용할 수 있도록 공공공지로 제공되었다고 보기는 어렵다고 판단된다. (나) 쟁점(2)에 대하여 살펴보면, 청구법인은 공원조성 완료후 위 공원시설중 쟁점③토지를 제외한 운동시설(골프연습장 등) 및 교양시설(전시관)만을 임대한 것으로 되어 있으나, 쟁점①,②부동산은 청구법인이 동 부동산을 취득하기 전인 77.7.9자로 공원지역으로 지정되어 있었는 바, 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시에는 이미 공원용지 외의 용도로의 사용이 제한되어 있어, 도시공원용도로 사용하려면 도시공원법 제8조에 의거 40%이하의 공원시설만을 설치하도록 제한하고 있다는 사실을 알고 취득한 점을 고려한다면, 청구법인은 도시공원법 제8조의 공원시설의 설치면적기준에 따라 40%에 상당하는 운동시설 및 교양시설만을 사용할 목적으로 그 외 60%에 상당하는 쟁점③토지를 포함하여 취득하였다고 할 것인 바, 그 60%에 상당하는 쟁점③토지와는 별도로 40%에 상당하는 운동시설과 교양시설만을 임대한 것이라고는 보기 어려우므로 쟁점③토지를 제외한 쟁점부동산 가액 만을 기준으로 임대수입금비율을 계산함은 불합리하다고 판단된다. 한편, 쟁점①토지와 쟁점②토지는 도로를 중심으로 구분되어 있고 임차인도 각각 달리 구분되어 있음이 현지 조사 등을 통하여 확인되므로 임대수입금비율을 산정함에 있어 전시한 법인세법 제18조 제9항에 의거 (임대)수입금액이 부동산 물건별로 구분가능하다고 보여지는 이 건 쟁점부동산을 필지별로 구분하여 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구의 청구주장은 일부 이유 있으므로, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.