1세대1주택 판정시 주거용으로 임대한 부분을 주택으로 볼 수 있는지 여부

심판청구번호 국심1998서 1954(1999. 3. 6) 은 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 대지 412㎡ 및 위 지상건물 795.54㎡(이하 "쟁점건물"이라 한다)를 77.1.1 의제취득하여 92.2.26 양도하고 구 소득세법시행령 제15조 제5항 규정의 고급주택 해당부분에 대하여는 법정신고기한내에 신고·납부하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인이 거주한 주택부분 178.4㎡만을 1세대 1주택으로 비과세하고, 나머지 부분 617.14㎡(임대주택 419.53㎡, 독서실등 197.61㎡)는 주거에 공하는 공간이라 하더라도 "다른목적의 건물"에 해당된다고 보아 92년 귀속 양도소득세 123,353,850원을 98.8.3 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.5.8 심사청구를 거쳐 98.8.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 구 소득세법시행령 제15조 제3항 에서 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 주택의 범위는 소유자가 직접 거주하는 면적은 물론 타인에게 임대한 면적도 주택의 범위에 포함하는 것으로 보아야 할 것인 바 이는 같은법시행령 제15조 제1항 제2호가 임대한 주택이라도 5년이상 보유한 주택은 1세대 1주택의 요건에 해당되는 것으로 규정하고 있는 것을 보더라도 이건과 같이 주택의 여유면적을 임대한 부분은 주택에 해당함이 명백함에도, 국세청은 심사결정의 근거를 "타인에게 임대한 주택부분도 다른 목적의 건물"에 해당된다고 한 대법원판례(90누6385, 90.12.26) 및 재경원예규(재산46014-63, 95.2.17)를 들고 있고 있는 바, 위 판례 및 예규는 "순수임대 목적의 주택은 다른 목적의 건물"에 해당한다는 내용으로, 주택의 소유자가 주택의 일부를 임대한 부분까지 이에 포함한다는 내용이 아니므로 이건의 경우 1세대 1주택 비과세요건에 해당되므로 이건 부과처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 구 소득세법 시행령 제15조 제3항 에서 주택이라 함은 양도자와 그 가족이 주거용으로 사용하는 공간을 말하는 것이고 사람의 주거에 공하는 공간이라 하더라도 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것은 "다른 목적의 건물"이라고 해석하여야 할 것(대법원판례 90누6385, 90.12.26, 재경원예규 재산46014-63, 95.2.17)이며, 따라서 이건의 경우 임대용 주택부분 419.53㎡는 다른 목적의 건물에 해당하므로 전체건물면적 795.54㎡중 청구인거주 주택부분은 178.4㎡이고 위 임대용주택부분을 포함한 다른목적의 건물은 617.14㎡이므로 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작다. 따라서 위 소득세법시행령 제15조 제3항 의 단서에 의거 청구인거주 주택 부분 178.4㎡를 제외한 나머지 부분을 주택으로 보지 아니하고 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 1세대 1주택 판정시 주거용으로 임대한 부분을 주택으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 92년 당시 시행되던 구 소득세법(이하 "구 소득세법"이라 한다) 제5조(비과세소득) 제6호(양도소득) 자목은 『대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다』라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제15조(1세대 1주택의 범위) 제1항은 『법 제5조 제6호 (자)에서 1세대1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다』라고 규정하면서, 그 제2호에서 『당해주택의 보유기간이 5년이상으로서 거주자가 재무부령이 정하는 바에 의하여 1세대1주택임을 입증하는 경우』비과세하는 것으로 규정하고 있고, 같은시행령 제3항은 『주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같은 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 등기부등본상 근린생활시설 단독주택으로서 지하1층 지상3층인 쟁점건물을 77.1.1 청구인이 의제취득한 이후 92.2.26 양도시까지 보유해온 사실과 전체면적 795.54㎡중 청구인거주 주택부분 178.4㎡를 제외한 임대용주택 419.53㎡를 포함 617.14㎡(점유비율 77.6%)를 쟁점건물 양도당시 임대하고 있는 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없고 청구인도 심판청구이유서에서 이를 인정하고 있다. 청구인은 구 소득세법시행령 제15조 제3항 에서 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세되는 주택의 범위는 소유자가 직접 거주하는 면적은 물론 타인에게 임대한 면적도 주택의 범위에 포함하는 것으로 보아야 한다고 주장한다. 이와 관련 95.12.30 개정된 현행 소득세법 시행령 제154조 제3항 은 『하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있거나, 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우 주택의 면적이 주택외의 면적보다 크면 전체를 주택으로 본다』고 규정하고 있는데 대하여, 92년 당시 시행되던 구 소득세법 제15조 제3항 은 『주택의 일부에 점포등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나, 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우 주택면적이 다른목적의 건물보다 크면 전체를 주택으로 본다』고 규정하고 있는 바, 이건의 경우 임대용주택면적이 다른 목적의 건물에 해당되는가에 대하여 대법원판례(대법 88누 1004, 89.2.28)는 주택이라 함은 양도자와 그 가족이 주거용으로 사용하는 공간을 말하고 사람의 주거에 공하는 공간이라도 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것은 위 조항 소정의 "다른 목적의 건물"이라고 풀이하여야 할 것이라고 하면서 공부상 7층건물로 1층과 7층은 소유자가 사용하고 2∼6층은 전·월세로 임대한 주택용건물인 경우 1세대1주택 비과세요건적용을 배제하고 있다.(같은 뜻 대법 97누3712, 97.8.26 및 국심96중1565, 96.7.19외 다수) 그렇다면 쟁점건물중 임대용주택면적을 92.2.26 쟁점건물양도당시 시행되던 구 소득세법 제15조 제3항 소정의 "다른 목적의 건물"로 보아 청구인 거주 주택부분을 제외한 잔여면적에 대해 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.