[참조결정] 국심1997서1023
[주 문] 마포세무서장이 97.11.13 청구인에게 결정고지한 94년 귀속분 양도소득세 53,998,170원의 과세처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOO 소재 『대지』 177.7㎡를 1988.12.30 취득하였고 1989.7.11 지하1층, 지상3층의 겸용주택 355.75㎡를 신축(이하 “쟁점겸용주택”이라 한다)하여 소유하다가 1994.6.23 청구외 OOO에게 양도하고 “1세대 1주택 비과세”에 해당된다는 이유로 양도소득세를 신고하지 않았다. 처분청은 쟁점겸용주택이 1세대1주택에는 해당되나 주택면적보다 주택외 면적이 공부상 크게 나타나므로 주택면적과 그 부속토지에만 양도소득세 비과세를 적용하고 주택외 면적으로 등재되어 있는 1층, 지하층건물 및 그 부속토지에 대하여 1997.11.13 청구인에게 1994년 귀속분 양도소득세 53,998,170원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.1.10 이의신청, 1998.4.30 심사청구를 거쳐 1998.7.30 이 건 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구인 주장 쟁점겸용주택의 공부상 주택면적이 주택외 면적보다 작게 등재되어 있지만 실지로는 주택으로 사용한 면적이 주택외 면적보다 크므로 공부상의 면적을 기준으로 주택외 면적이 주택면적보다 크다고 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 주택면적이 주택외 면적보다 큰 사실은 첫째, 지하실의 일부(4평)를 방으로 개조하여 학생에게 임대한 사실이 있고 둘째, 청구인이 옥상(4층)에 방을 만들어 청구인의 자녀(학생)가 사용하도록 하였으며 셋째, 1층에서 2-3층(주택)으로 올라가는 계단은 1층에서 생활하는 사람이 사용하는 것이 아니고 2-3층에 거주하는 사람만이 사용하는 주택용 계단이므로 주택으로 보아야 한다. 따라서 쟁점겸용주택은 실지로 주택의 면적이 주택외 면적보다 크므로 쟁점겸용주택 전체를 주택으로 보아야 하고 이에 따라 이 건 양도소득세 과세는 취소되어야 한다.
- 나. 국세청장의견 쟁점겸용주택의 지하층의 4평 정도를 2명의 학생이 자취를 하는 등 주택으로 사용하였다 하여도 1995.12.31이전 양도의 경우 이는 임대한 것이 되고 사람이 주거에 공하는 공간이라도 타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것은 “주택이 아닌 다른 목적의 건물”로 보아야 하는 것(대법90눈6385, 1990.12.26)이다. 건축물의 용도구분은 사실상 사용하는 용도에 의하는 것이나 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하는 것이므로(재일 01254-562, 1991.3.5)처분청이 쟁점겸용주택의 지하층을 주택외의 건물로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 쟁점겸용주택의 주택면적보다 주택외 면적이 크다고 보아 쟁점겸용주택의 주택외 건물과 그 부속토지에 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
- 나. 관련법령 소득세법 제5조【비과세소득】에서 『다음 각 호의 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다』고 규정하면서 제6호에서『양도소득』이라고 규정하고 있고, (자)목을 보면 『대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득』이라고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제15조【1세대 1주택의 범위】제1항에서『법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년 이상 거주하는 것으로 한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 거주기간의 제한을 받지 아니한다』고 규정하고 있고, 같은조 제3항에서『주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다』고 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단 쟁점겸용주택이 1세대1주택에 해당하는 사실에는 다툼이 없으므로 쟁점겸용주택 면적중 주택부분의 면적이 주택외의 면적보다 큰지 여부를 살펴본다. 먼저, 처분청이 이 건 양도소득세를 과세한 경위를 보면 쟁점겸용주택의 등기부상 아래와 같이 용도 및 면적이 등재된 것을 근거로 하여 <등기부상 등재내용> 층 별 용 도 면 적(㎡) 지 층 점 포 94.00 1 층 점 포 87.25 2 층 주 택 87.25 3 층 주 택 87.25 합 계 355.75 주택부분의 면적(2층, 3층)이 174.5㎡로서 주택외 면적(지층, 1층) 181.25㎡보다 크지 아니하므로 주택부분과 그 부수토지에 대하여는 양도소득세를 비과세하고 주택외 면적과 그 부수토지에 대하여는 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 밝혀지고 있다. 청구인은 점포로 등기되어 있는 1층 면적중 2층으로 올라가는 계단부분은 주택으로 인정하여야 하고 쟁점겸용주택의 옥상에 방을 만들어 주거용으로 사용하였으며 지하실의 일부에도 주거용 방이 있다는 이유등을 내세워 주택부분의 면적이 주택외 면적보다 크므로 쟁점겸용주택 전체를 비과세하여야 한다는 주장인 바, 겸용주택에 대한 1세대1주택 판정시 용도구분은 공부상의 용도에 불구하고 사실상의 용도에 따라 판단하는 것이 원칙(소득세법 기본통칙 89-3 등)이므로 청구주장과 같이 사실상의 용도가 확인되는지 여부를 본다. 우리심판소에서 쟁점겸용주택 소재지에 임하여 확인한 바에 의하면 쟁점겸용주택의 1층은 상가로 2층과 3층은 주택으로 각각 사용되고 있어 공부상 용도와 실지용도가 일치하는 것으로 확인되고 있으나, 옥상에 등기부상 등재되지 아니한 주택이 있는 것으로 확인되는 등 다음과 같이 실지용도가 조사 확인되고 있다. 주택의 구조상 2층과 3층의 주택으로 올라가는 별도의 옥외계단이 없으므로 1층건물 내부에 있는 주택전용 계단을 통하여 2층과 3층의 주택으로 올라갈 수 있도록 되어 있는데 1층건물 내부에 있는 계단을 이용하기 위한 공용면적 4.8㎡(2m×2.4m)는 1층 상가와 완전히 차단되어 있으므로 동 면적은 공부상 상가로 되어 있는 지하층 계단과 주택임에 다툼이 없는 2층, 3층으로 올라가기 위한 계단에 공용으로 사용되는 면적이라 할 것이고 따라서, 동 면적중 2분지 1인 2.4㎡(4.8㎡×1/2)는 그 용도를 주거용으로 보아야 하고 또한 2층, 3층 주택으로 올라가기 위한 계단이 차지하는 평면적 3.6㎡(1.2m×3m)도 층계밑이 바닥이 아닌 공간구조이어서 해당면적의 용도를 주거용으로 보아야 하므로 이를 상가면적에서 제외하는 것이 타당하다 할 것인 바(국심97서1023, 97.7.19 같은 뜻임), 그 면적은 다음과 같이 계산되고 있다.
① 2층 계단면적: 1.2m × 3m = 3.6㎡
② 공용 면적: 2 m × 2.4m = 4.8㎡
③ 주택 면적: ① + ② × 1/2 = 3.6㎡ + 2.4㎡ = 6㎡ ※ 공용면적(4.8㎡)이 지층계단과 2층계단을 사용하는 경우 등 2가지 용도로 사용되므로 공용면적중 1/2의 면적을 2층주택으로 올라가기 위하여 사용된 면적으로 봄. <쟁점겸용주택의 1층 평면도> 도로(3m) 비어있음 도 다 매일 유업 로 른 9m (4m) 비어있음 주 2.4m 2층계단 1.2m 택 지층계단 2m 5m 3m 문 통로 다 른 주 택 지하층은 내부조사가 불가능(출입문이 조사당시 잠겨있었음)하여 일단 실지용도를 공부상 용도인 점포로 보고 위 조사내용에 따라 쟁점겸용주택중 주택에 실지로 사용된 면적과 주택이외에 실지 사용된 면적을 계산하면 다음과 같이 주택면적이 180.50㎡로서 주택이외의 면적 175.25㎡ 보다 크게 나타나고 있다. (단위:㎡) 공부상 면적 실지 면적 총 면적 355.75 355.75 주택 174.50 180.50 주택외 면적 181.25 175.25 그러므로, 쟁점겸용주택은 주택부분의 건물면적이 주택부분외의 건물면적보다 크므로 소득세법시행령 제15조 제3항에 의하여 쟁점겸용주택 전체에 대하여 비과세하는 것이 타당하다고 판단된다.
- 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.