고급주택 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 '69.12.15. 취득한 서울시 용산구 ○○○동 ○○○ 외 3필지 대지 1,399.54㎡, 주택 424.63㎡(이하 "쟁점주택"이라 한다)을 '97.1.9. 청구외 ○○○ 한국불교에 양도하고 기준시가로 산정한 양도가액이 5억원을 초과하는 부분을 고급주택의 양도로 보아 '97.3.26. 자산양도차익예정신고를 하면서 양도소득세 184,429,610원을 자진납부하였으나, '97.12.3. 처분청에 쟁점주택의 지방세법상 과세시가표준액이 2천만원 미만이므로 쟁점주택 전체가 고급주택에 해당되지 않으므로 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 하여야 한다는 내용의 경정청구를 하였던 바, 처분청에서는 청구인의 경정청구에 대하여 국세기본법 제45조의2 제3항 에서 규정하고 있는 통지의무를 이행하지 않았다. 청구인은 이에 불복하여 '98.3.31. 심사청구를 거쳐 '98.7.21. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점주택은 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 19,590,025원임에도 착오로 고급주택으로 보아 자산양도차익예정신고를 하고 양도소득세를 납부하였는 바, 쟁점주택은 고급주택에 해당되지 아니하므로 쟁점주택 전체를 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 경정하고 기납부한 양도소득세를 환급하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점주택의 주택면적이 424.63㎡이고, 이에 부수되는 토지의 면적이 1,399.54㎡로서 양도가액의 합계액이 5억원을 초과한다는 사실과 쟁점주택의 지하차고를 제외한 주택(면적 382.98㎡)에 대한 지방세 과세시가 표준액이 19,111,050원이라는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 건축물 관리대장에 지하차고의 구조가 철근콘크리트조 시멘벽돌조 슬라브로 등재되어 있어 지하차고가 철근콘크리트조인지 시멘벽돌조인지 여부가 쟁점사항이나 쟁점주택을 '97.2.5. 멸실하였음이 멸실건축물대장에 의하여 확인되고 있어 현장확인을 통하여 정확한 현황을 파악하기는 어려우나, 용산구청장이 96년 건물분 재산세를 청구인에게 결정고지하면서 지하차고를 철근콘크리트조의 구조지수를 적용하여 41.65㎡×80,000×170%= 5,664,400원으로 지방세 과세시가표준액을 계산하였음이 확인되므로 지하차고에 대한 지방세 과세시가표준액을 계산함에 있어서 철근콘크리트조의 구조지수를 적용함이 타당하고, 주택의 차고는 감산대상이므로 50/100의 감산율을 적용하여 계산하면 41.65㎡×80,000×50/100=1,666,000원으로 산출됨을 알 수 있고, 지하차고와 주택부분의 지방세과세시가표준액을 합하면 건물과세시가표준액이 20,777,050원이 되어 2천만원을 초과하므로 전시의 소득세법 시행령 제156조 에서 규정하고 있는 고급주택에 해당됨을 알 수 있는 바, 쟁점주택을 고급주택의 양도로 보아 양도가액중 500,000,000원을 초과하는 부분에 대하여 기준시가로 양도차익과 세액을 계산하여 양도소득세를 결정한 당초처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 쟁점주택이 소득세법 시행령 제156조 에서 규정하는 고급주택에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제89조 【비과세양도소득】제3호에서 대통령령이 정하는 1세대1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】제3항에서 『법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다』고 규정하고 있으며, 제156조【고급주택의 범위】에서는 『법 제89조 제3호에서 "대통령령이 정하는 고급주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각 목의 1에 해당하는 단독주택으로서 그 주택에 대한 지방세법상의 취득세시가표준액이 2천만원 이상인 것

• 가. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것
• 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과하는 것 (이하생략)』이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 쟁점주택의 경우 주택면적이 424.63㎡이고, 이에 부수되는 토지의 면적이 1,399.54㎡로서 양도가액의 합계액이 5억원을 초과한다는 사실에 대하여서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으므로 쟁점주택이 전시의 소득세법 시행령 제156조 에서 규정하는 고급주택에 해당되느냐 여부는 지방세법상의 과세시가표준액이 20,000,000원 이상인지 여부에 달려 있다할 것인바, 쟁점주택에 대한 재산세를 부과하는 용산구청에서 산정한 쟁점주택의 '96년도분 지방세 과세시가표준액은 차고를 제외한 주택부분(2층주택: 목조 225.56㎡, 석조 49.65㎡, 연와조 50.25㎡, 별채: 목조와즙 지층 4.63㎡, 1층 52.89㎡)합계액은 19,196,217원이고, 차고부분(지하차고 41.65㎡: 철근콘크리트의 구조지수100, 가산율 170% 적용)은 5,664,400원이어서 합계 24,860,617원으로 되어 있으므로 쟁점주택은 1세대1주택의 요건을 갖추더라도 양도소득세 비과세가 배제되는 고급주택에 해당된다. 그러나 청구인은 쟁점주택에 부수한 지하차고의 구조가 건축물관리대장상 '철근콘크리트 시멘트 벽돌조'로 기재되어 있지만 실제로는 그 구조가 '시멘트 벽돌조'이므로 이에 맞는 구조지수(75)와 차고에 해당하는 감산율(50%)을 적용하면 쟁점주택의 지방세과세시가표준액은 19,590,025원(주택부분 합계:19,111,050원, 지하차고:478,975원)으로 쟁점주택은 고급주택에 해당되지 않는다고 주장하는바, 우선 쟁점주택에서 차고부분을 제외한 주택부분의 지방세 과세시가표준액은 위에서 본 바와 같이 청구인과 용산구청의 산출금액이 85,000원 정도 차이가 있으나 국세청의 심사결정문에 따르면 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 것으로 나타나 국세청에서 청구인의 계산을 정당한 것으로 인정한 것으로 보이므로 지하차고 부분의 지방세과세시가표준액에 한정하여 청구주장의 정당성 여부를 판단하여 보면, 청구인은 지하차고의 구조가 건축물관리대장상에는 '철근콘크리트 시멘트 벽돌조'라고 기재되어 있으나 실제는 철근콘크리트조가 아닌 시멘트벽돌조라고 주장하는데 쟁점주택은 양도후 '97.2.5. 건물 전체가 멸실되었으므로 실제 지하차고의 구조가 어떠하였는지에 대하여서는 현재 확인할 수 없을 뿐 아니라 청구인도 실제 구조를 알 수 있는 증빙을 제시하지 않고 있는 반면, 용산구청의 과세시가표준액 산출근거를 보면 쟁점주택의 지하차고는 철근콘크리트 구조지수를 적용하였음을 알 수 있어 청구인이 공부상의 기재에 반하는 내용을 입증하는 증빙의 제시가 없는 한 공부상의 기재 내용을 진실한 것으로 추정하여야 할 것인 바, 지하차고의 구조가 시멘트벽돌조이므로 이에 맞는 구조지수를 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다. 한편, 용산구청의 지방세과세시가표준액 산출근거를 보면 쟁점주택의 지하차고에 대하여 연면적 331㎡ 이상의 단독주택에 적용되는 가산율인 170%를 적용하여 차고에 대한 감산율 50%를 적용하지 않은 것으로 보이고, (감산율 50%를 적용하더라도 지하차고의 구조가 철근콘크리트조 이면 차고의 지방세과세시가표준액은 1,666,000원으로 주택부분의 과세시가표준액과 합산하면 2천만원을 초과함) 주택부분의 지방세과세시가표준액도 청구인의 계산과 차이가 나는 것으로 나타나 있는 바, 비록 지방세과세시가표준액 산출에 오류가 있어 그 계산이 잘못되어 있다 하더라도 지방세와 관련된 사항은 당 심판소에서 판단할 사항이 아니고 쟁점주택의 지방세과세시가표준액을 산정한 용산구청장에게 법 소정의 절차에 따라 오류의 시정을 구하여야 할 것이다. 위 사실을 종합하여 보면 쟁점주택을 소득세법 시행령 제156조 에서 규정하는 고급주택으로 보아 양도가액 중 500,000,000원을 초과하는 부분에 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 결정한 처분은 정당한 것으로 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.