명의신탁 여부

심판청구번호 국심1998서 1863(1999. 8. 6) 은 등기부상 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 『대지』 661㎡와 동지상 지하1층 지상3층 『건물』970.43㎡(등기부상 1988.12.30 건물 일부를 멸실하고 1989.2.15 증축을 하여 건물 지하1층 지상4층 총 면적이 1,556.05㎡가 되었으며 이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1988.7.23 청구외 ○○○, 청구외 ○○○과 각 1/3지분씩 취득하여 보유하다가 청구인의 지분을 1996.7.29 청구외 ○○○에게 소유권이전 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 중 청구인의 지분을 소유권이전하고 신고기한내에 자산 양도차익예정신고나 과세표준확정신고를 하지 아니한데 대하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.3.5 청구인에게 1996년도분 양도소득세 297,718,110원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.4.25 심사청구를 거쳐 1998.7.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1988.7.23 청구인과 청구인의 처제인 청구외 ○○○, 청구외 ○○○과 함께 쟁점부동산을 각 1/3지분씩 취득하였는데 매수 당시에 건물은 매우 낡은 상태여서 수리가 불가피하였으며 청구인은 쟁점부동산 매매계약체결시에는 ○○○우레탄이라는 프라스틱제품을 제조하는 공장을 운영하고 있었는데 그 운영자금이 여의치 않아 쟁점부동산의 구입과 개축 및 증축에 필요한 청구인 지분의 자금은 증·개축이 완료된 시점에서 부담하고 또한 쟁점부동산을 증·개축한 후 임대를 한 상태에서 조기매각하기로 청구인등 3인이 합의하고 매매계약을 체결하였는 바, 청구인등 3인은 쟁점부동산을 구입한 후 증·개축 공사에 착수하였는데 공사도중 청구외 ○○○이 자금사정이 급하다고 하여 ○○○이 1988.11.26 청구외 ○○○의 지분을 당초 매입가격에 취득하였으며 한편 공사가 완료되어 준공검사를 마친 1989.2월 초경 위 공사비를 지급할 무렵에 청구인은 준공건물을 당초 청구인과 합의한대로 건물전체를 임대한 후 조기 매각할 것을 주장하였으나 청구외 ○○○은 당시 쟁점부동산의 바로 옆인 ○○○구 ○○○동 ○○○에서 유치원을 운영하고 있었는데 그 건물이 협소하고 또한 주차장이 없어 유치원 운영에 상당히 애로를 겪고 있는 관계로 청구외 ○○○은 쟁점부동산중 1,2층과 3층 일부는 청구외 ○○○이 유치원으로 사용하고 지하층등 나머지는 임대하자고 주장하였다. 그래서 청구인은 굳이 임대 후 조기 매각을 하지 않을 경우는 쟁점부동산에 대하여 투자할 가치가 없다고 판단했기 때문에 임대후 매각을 하지 않으려면 청구외 ○○○에게 쟁점부동산에 대한 투자를 단독으로 할 것을 요구하였고, 이에 쟁점부동산에 대하여 청구인이 투자한 자금을 청구외 ○○○이 부담하고 쟁점부동산의 등기를 청구외 ○○○ 단독명의로 하기로 합의하였다. 그러나 당시 청구외 ○○○은 여자이고 나이도 많지 않은 편이어서 쟁점부동산의 임대등 관리에 형부인 청구인의 도움이 필요할 것으로 판단, 등기(1/3지분)를 청구인 명의로 그대로 두자고 청구인에게 부탁을 하였고 청구인도 당시에는 명의신탁이 허용되던 시절이었으므로 허락을 하였으며, 그후 쟁점부동산중 1/3지분이 청구인 명의로 등기된 상태로 1996년까지 오다가 부동산 실명제법이 발표가 되었고 더이상의 명의신탁관계를 유지할 수가 없게 되자 청구외 ○○○은 1996.5월 서울지방법원에 소유권이전에 관한 소를 제기하였고 청구인 명의로 되어 있던 1/3지분을 1996.7월 명의신탁해지에 의해 쟁점부동산의 등기를 환원해 간 것이다. 위와 같은 주장 사실이 쟁점부동산에 대한 임대를 실제소유자인 ○○○이 단독으로 행사한 점, 쟁점부동산에 대한 임대사업자등록증과 부가가치세 세대장이 ○○○ 명의로 되어 있는 점, 쟁점부동산의 증축허가 관련서류에 건축주가 ○○○ 명의로 되어 있는 점, 쟁점부동산에 대한 사용·수익을 ○○○이 한 점등으로 보아 쟁점부동산의 1/3지분은 ○○○이 청구인에게 명의신탁하였다가 환원해 간 것이다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 주장하는 명의신탁 이유에서 쟁점부동산을 매수할 당시 청구인은 쟁점부동산에 대한 매수자금을 일체 부담한바 없이 지상에 임대건물을 증축 또는 신축할 때 자금을 부담하기로 하였으나 ○○○과의 의견차이로 쟁점부동산의 1/3지분을 포기하고 명의만 그대로 1/3지분을 소유하는 것으로 했다고 하지만, 고가의 부동산을 청구인이 소유권만을 몇 년간 보유하고 있다는 사실 자체가 현실적으로 납득하기 어려우며, 청구외 ○○○이 나이 어린 여자(33세)라서 그대로 청구인의 명의로 보유하고 있었다고 하고 있지만, 청구외 ○○○은 1982년도부터 의류업, 유치원 사업자이며, ○○○동 ○○○아파트(135㎡)를 1985년도에 취득하여 1987년도에 양도하고, ○○○시 ○○○구 ○○○동 소재 주택을 1983년도에 증여받아 1985년도에 양도한 바 있으며, ○○○구 ○○○동의 빌딩을 1986년도에 취득하여 보유하고 있는 자로서 쟁점부동산의 1/3지분을 청구인에게 명의신탁할 아무런 이유도 없으며, 사실상 1989.2월경에 투자를 포기하였다고 주장하면서 7년간을 청구인의 명의로 보유하고 있었다는 사실은 설득력이 없다고 할 것이고, 또한 청구인 등 3인은 쟁점부동산을 취득한 후 증축 및 개축을 하기 위한 건축허가, 준공검사필증 및 공사도급계약서에 청구인이 건축주 내지는 공사발주자인 대표로 되어 있고 관리해온 것으로 조사된 바 있다. 쟁점부동산의 취득(1988.7월) 당시 쟁점부동산의 취득가액은 420백만원이었으나, 1990년도 서울청 조사당시에는 그 평가액이 15억원을 호가하고 있었음에도 청구인과 청구외 ○○○ 등 2인이 함께 쟁점부동산을 취득하고서 부동산 가액이 현저히 상승(1996년 소유권이전당시에는 기준시가만 해도 30억원임)하였음에도 불구하고 아무런 대가도 받지 아니하고 청구인의 지분을 청구외 ○○○에게 소유권을 환원하였다고 하는 주장은 신빙성이 없고, 청구인이 1996.6.25일자에 명의신탁해지를 원인으로 소유권을 이전한 입증으로 제시한 서울지방법원 인락조서(96가합○○○, 96.6.25)를 보면, 청구인이 주장하고 있는 일반적인 사항에 대하여만 기재한 후 청구외 ○○○이 명의신탁해지의사를 밝혔고 청구인은 이에 대하여 구체적인 대응을 하지 아니하고 동 사항에 대하여 인낙한 후 인낙조서를 작성하여 명의신탁해지를 원인으로 소유권을 이전한 것일 뿐 청구인이 쟁점부동산의 소유자가 아니고 단순히 명의수탁자로 인정할 수 있는 구체적인 입증은 제시하지 못하고 있다. 위와 같은 사실을 모두어 볼 때 청구인은 쟁점부동산을 청구인외 2인과 함께 사실상 취득하고서도 수시로 사실과 다른 진술과 매매계약서를 제시하는 등 진실성이 결여된 주장을 하고 있으며, 특히 취득 당시 420백만원하던 쟁점부동산이 당시 부동산의 경기활성으로 취득한 후 바로 15억원 정도의 시가가 형성된 것으로 조사된 바 있고, 소유권이전당시에는 쟁점부동산 전체의 기준시가만 해도 30억원이 되는 부동산을 아무런 대가도 받은 바 없이 청구인의 지분을 청구인의 처제인 ○○○에게 소유권을 이전하였다고 하는 주장은 사실로 받아들이기가 어렵다고 판단된다.

• 가. 쟁점 청구인이 등기부상 소유자로 되어 있는 쟁점부동산의 1/3지분을 청구외 ○○○에게 소유권이전한 것이 명의신탁해지에 의한 소유권환원이라는 청구인 주장의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제88조 제1항 에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다(이하 생략)라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 건물등기부등본상 건물면적과 1989.3월 건물증축을 하면서 증축한 면적은 아래와 같다. (단위: ㎡) 구 분 88.7.23 취득시 89.2.15 증축시 증평 면적 지하층 1 층 2 층 3 층 4 층 256.7 259.41 259.41 194.91

• 309.86 309.86 312.11 312.11 312.11 53.16 50.45 52.7 117.2 312.11 합 계 970.44 1,556.05 585.62

(2) 등기부상 쟁점부동산중 청구외 ○○○의 지분(1/3)은 1988.12.30에 청구인 지분(1/3)은 1996.7.29 청구외 ○○○에게 소유권이전되었다.

(3) 청구인은 매매대금이 420,000,000원(계약금: 42,000,000원 1988.5.21, 중도금: 168,000,000원 1988.6.15, 잔금: 210,000,000원 1988.7.21)이고 매수인이 청구인(○○○), 청구외 ○○○, ○○○이고 매도인이 청구외 ○○○으로 되어 있는 쟁점부동산의 취득 매매계약서를 제시하고 있으며 동 매매계약사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.

(4) 청구인은 쟁점부동산을 청구외 ○○○, ○○○과 공유로 취득하여 1988.12.30 청구외 ○○○의 지분은 청구외 ○○○에게 양도하였고, 그후 1989.2.3 쟁점부동산의 증축을 완료하고 청구인은 쟁점부동산의 조기매각을 요구하였고 청구외 ○○○은 쟁점부동산중 일부는 ○○○이 운영하는 유치원으로 사용하고 나머지는 임대를 하자고 주장하여 청구인은 쟁점부동산에 대한 투자를 포기하고 쟁점부동산의 청구인지분을 청구외 ○○○이 부담하여 실제로는 ○○○의 소유이지만 청구외 ○○○이 여자이기 때문에 청구인 명의로 명의신탁을 하여 둔 것이라고 주장하면서 ① 1989.2.8 쟁점부동산을 증축한 후 소유자가 청구외 ○○○명의로 되어 있는 건축물관리대장과 ② 1993.7.23 직권재교부한 쟁점부동산의 임대사업자등록증상의 사업자가 청구외 ○○○로 되어 있는 사업자 등록증 ③ 쟁점부동산의 대표자가 청구외 ○○○로 되어 있는 1992년 2기부터 1996년까지의 부가가치세 세적관리카드 ④ 1992년 2기부터 1996년 2기까지 청구외 ○○○이 쟁점부동산에 대한 임대수입금액을 부가가치세 수입금액으로 신고한 부가가치세 과세표준증명원 ⑤ 쟁점부동산의 4층(독서실)과 지하층(창고, 공장) 및 3층일부를 1992.1993년도에 청구외 ○○○이 임대한 임대차계약서 ⑥ 1989년 국세청 부동산 조사반에서 청구인의 장모이자 청구외 ○○○의 모친인 청구외 ○○○가 딸 및 사위에게 부동산취득자금을 증여하였다는 정보가 있어 동 조사에서 적출한 내용에 의하면 청구외 ○○○이 1989년도에 쟁점부동산에서 19,180천원의 임대수입을 누락하였다고 조사하였고, 청구인은 청구인 소유 4개 소재지(쟁점부동산은 포함되어 있지 아니함)의 부동산에서 임대수입금 26,153천원을 누락한 것으로 조사하여 1989.12.16 이와 같은 내용을 조사한 국세청에서 서울지방 국세청으로 통보한 서류 등을 제시하고 있다. 그러나 쟁점부동산을 청구인과 청구외 ○○○ 등 3인이 취득할 당시에 그 취득대금을 ○○○이 부담하였다는 증빙의 제시가 없고 청구인은 명의신탁에 대한 증빙으로 서울지방법원 인락조서(98가합○○○, 1996.6.25)를 제시하고 있으나 위 인락조사만으로는 청구인 ○○○이 쟁점부동산을 청구인에게 명의신탁하였다고 보기 어려우며, 청구외 ○○○이 사업자등록 및 부가가치세 신고, 건물 일부 임대차계약서등으로 볼 때 청구인이 쟁점부동산의 청구인 지분을 등기부상 소유권 이전일인 1996.7.29 이전에 청구외 ○○○에게 이전하였을 가능성도 있으나 그 이전시기가 불분명하므로 등기부상 소유권이전일을 쟁점부동산에 대한 청구인 지분의 양도시기로 볼 수밖에 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.