실거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 소재 ○○○기계공구상가 지하층 ○○○ 대지권 72.59㎡, 건물 178.02㎡ (이하 "쟁점상가"라 한다)를 91.6.18 취득하여 93.7.19 양도한 후, 94.2.5 양도가액을 120,000,000원으로 하고, 취득가액을 140,300,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점상가의 실지거래가액을 부인하고, 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 98.1.3 청구인에게 93년도 귀속 양도소득세 18,347,760원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.1.23 이의신청과 98.4.21 심사청구를 거쳐 98.7.3 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점상가를 취득가액보다도 낮게 양도한 것은 쟁점상가가 지하에 위치하여 장기간 매매가 되지않아 부득이 헐값에 매매한 것이므로 쟁점상가의 양도차익을 기준시가로 결정함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 94.2.5 쟁점상가의 양도와 관련하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 청구인이 신고한 양도가액 120,000,000원은 양도시 기준시가인 178,159,142원보다 훨씬 적을 뿐만 아니라 청구인이 91. 6. 18 쟁점상가를 경매로 취득한 140,300,000원 보다도 낮은 금액이며, 쟁점상가는 양도시 임대에 공하던 건물인데 매매계약서상 임대보증금의 승계여부등이 기재되어 있지 않아 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없으므로 기준시가로 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 쟁점상가의 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 제1항 및 제97조 제1항과 제2항의 규정을 모아보면, 자산의 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액과 취득가액은 기준시가에 의하되, 다만 당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서는 법 제96조 제1항의 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 단서에서 "당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1호에 해당하는 경우를 말한다고 규정하면서, 제3호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고한 경우를 규정하고, 제5항에서 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하면서, 제2호에서 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 않는 경우를 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 부칙 제8조 제2항에서 위 시행령 제166조의 개정규정은 96.1.1.이후 양도소득금액 결정분부터 적용한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점상가를 91.4.16 법원의 경매에서 140,300,000원에 낙찰받아 취득하여 93.7.19 양도한 사실이 등기부등본과 서울지방법원 ○○○지원의 경락조서(91타경565)에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점상가를 양도하고 취득가액 140,300,000원, 양도가액을 120,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 신고한 데 대하여, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점상가가 지하에 위치하여 장기간 매매가 되지 않아 부득이 저가로 양도하였다고 주장하며, 실지거래가액의 입증자료로서 양도시 검인계약서와 매수자의 확인서를 제출하고 있으나, 검인계약서상의 매매가액은 취득세 및 등록세의 과표가 되고 있어 일반적으로 실제 매매가액보다 저가로 작성되는 것이 관례이므로 달리 금융자료에 의하여 거래사실이 뒷받침되지 아니하는 한 검인계약서상의 가액을 실지거래가액으로 인정하기 어렵고, 확인서는 사인이 작성한 문서로서 객관적인 증거능력이 미약하므로 확인서만으로는 검인계약서상의 양도가액이 확인된다고 보기 어려우며, 더욱이 청구인이 쟁점상가의 실지양도가액이라고 주장하는 검인계약서상의 120,000,000원은 91.6.18 경락취득금액인 140,300,000원에도 미달하고 양도시의준시가인 178,159,142원 대비 56 %에 불과하여 쟁점상가가 단순히 지하에 위치하여 저가로 양도하였다는 주장만으로는 현저히 저렴한 쟁점상가의 양도가액을 납득하기 어려우므로 청구인이 신고한 검인계약서상의 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.