처분청이 아파트의 건물 취득가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 계산함에 있어 지하차고 부분에 대한 ’94년도의 감산율 적용을 적정하게 하였는지 여부(경정)

[주 문] 서부세무사장이 ’97.12.16 청구인에게 한 ’95년도 귀속분 양도 소득세 2,223,160원의 부과처분은 경기도 고양시 OO동 OOOO, OOOOOO OOOO OOOO, 대지 61.236㎡ 및 건물 118.574㎡에 대한 양도차익을 기준시가로 산정함에 있어 동 건물중 지하차고 11.72㎡ 부분의 ’94.12.21 취득시 지방세법상 과세시가표준액 계산은 그 감산율 적용을 50%로 하여 그 과 세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 경기도 고양시 OO동 OOOO, OOOOOO OOOO OOOO, 대지 61.236㎡ 및 건물 118.574㎡(전용면적 84.6㎡, 공용면적 16.296㎡, 지하실 면적 5.958㎡, 지하차고 면적 11.72㎡로서 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 ’94.12.21 취득하여 ’95.12.26 양도한 후 ’96.2.29 기준시가(취득가액 86,311,700원, 양도가액 89,000,000원)로 자산양도차익예정신고를 하면서 위 지하차고에 대한 취득시(’94년도)의 지방세법상 과세시가표준액은 감산율 적용을 50%로 하여 계산하였다. 처분청은 쟁점아파트의 양도차익을 기준시가로 계산하면서 지하차고에 대한 ’94년도의 감산율 적용을 100%로 하여 쟁점아파트의 가액(취득가액 83,382,522원, 양도가액 89,000,000원)을 산정한 후 ’97.12.16 청구인에게 ’95년도 귀속분 양도소득세 2,223,160원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’98.1.31 이의신청, ’98.3.12 심사청구를 거쳐 ’98.6.18 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 기준시가로 계산하면서 지하차고에 대한 감산율을 ’94년 100%, ’95년 100%를 적용하였으나 쟁점아파트의 지하차고의 경우 건물과는 별도로 설치된 지하차고로서 이러한 경우 ’94년에는 지하차고 감산율을 50%로 적용하는 것이 내무부 시행의 건물 과세시가표준액표 및 예규에 의하여 명백하므로 ’94년의 감산율은 청구인이 당초 신고한 바와 같이 50%로 적용함이 합당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점아파트의 지하차고에 대한 지방세법상 과세시가표준액 계산시 ’94년의 감산율 적용을 50%로 하여야 한다는 주장이나, 공동주택의 지하차고에 대한 감산율 적용은 ’94년도 및 ’95년도 뿐만 아니라 그 이전에도 100%를 감산하여 왔고, ’95년도에 공동주택의 지하차고 범위를 건물과 별도로 설치된 지하차고를 포함시킨다고 한 것은 재산세 계산시 실무에서 이미 적용하여 오던 것을 명문화한 것에 불과하므로 처분청이 ’94년도의 감산율을 100%로 적용하여 과세한 것은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 처분청이 쟁점아파트의 건물 취득가액을 지방세법상 과세시가표준액으로 계산함에 있어 지하차고 부분에 대한 ’94년도의 감산율 적용을 적정하게 하였는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제99조 제1항에서 『제96조와 제97조 제1항 제1호 및 제100조에 규정하는 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1호의 자산

• 가. (생 략)
• 나. 건 물 다목의 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액
• 다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분 소유하는 공동주택 또는 특수용도의 건물로서 대통령령이 정하는 지역안에 소재하는 주택 또는 건물의 경우에는 가목 및 나목의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액』이라고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제164조 제3항(’95.12.30 개정전의 것)에서 『법 제99조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 과세시가표준액에 의한 가액”이라 함은 지방세법 시행령 제80조의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액을 말한다』고 규정하고 있고, 같은 조 제4항에서 『법 제99조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 국세청장이 지정하는 지역을 말한다』고 규정하고 있으며, 같은 조 제8항(’95.12.30 개정전의 것)에서 『제4항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 국세청장이 당해자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가 × 취득당시의 과세시가표준액 당해자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가의 고시당시 과세시가표준액(최초로 고시한 기준시가 고시당시의 과세시가표준액과 취득당시의 과세시가표준액이 동일한 경우에는 제7항의 규정을 준용한다)』고 규정하고 있다.

(2) 지방세법 시행령 제80조 제1항에서 『토지·건물 및 선박의 과세시가표준액은 다음 각호의 가격 또는 가액으로 한다.

1. (생략)

2. 건물·선박 매년 1회 조례로써 정하는 날 현재 도지사의 승인을 얻어 시장·군수가 결정한 가액. 다만, 이미 결정한 과세시가표준액이 시가의 변동 또는 기타 사유로 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사의 승인을 얻어 과세표준액을 변경·결정할 수 있다. 이 경우 건물의 과세시가표준액을 결정하거나 변경함에 있어서는 건물의 규모·형태·위치·특수부대설비 기타 여건을 참작하여 가감산율을 적용할 수 있다』고 규정하고 있고, 같은 법 시행규칙 제40조의 5에서 『영 제80조 제1항의 규정에 의한 부동산 과세시가표준액은 다음 각호의 1에 의하여 결정하여야 한다.

1. 건물 건물의 과세시가표준액은 철근콘크리트 스라브주택(아파트)의 신축가격을 기준으로 구조별·용도별·위치별 지수와 경과연수별 잔존가치율 및 그 규모·특수부대설비 등을 참작한 가감산율을 적용하여 결정한다.

2. (생 략)』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 건물 118.574㎡에 대한 용도를 보면 전용면적 84.6㎡, 공용면적 16.296㎡, 지하실(대피소) 면적 5.958㎡, 지하차고 면적 11.72㎡로 각각 구분되어 있음이 쟁점아파트의 건축물대장 및 등기부등본에 의해 확인되며, 위 지하차고의 경우 아파트 건물의 바닥면적 밑에는 지하대피소가 있는 관계로 아파트 건물과 떨어진 아파트 구내마당의 지하에 설치된 별도의 지하차고 형태로 되어 있음이 고양시의 공문(주택 58510-3623, ’98.12.3)에 의해 확인된다.

(2) 처분청이 쟁점아파트의 양도(’95.12.26) 및 취득시(’94.12.21)의 가액을 기준시가로 계산한 내용을 보면, 양도가액은 ’95.4.1 국세청이 최초로 고시한 89,000,000원으로 하고, 취득가액은 소득세법 시행령 제115조 제5항의 규정에 의하여 위 국세청 고시가액 89,000,000원을 기준으로 환산한 가액인 83,382,522원으로 결정하였는데 동 환산가액을 산정하면서 이 건 쟁점이 된 지방세법상 건물 과세시가표준액중 쟁점아파트의 지하차고에 대한 감산율 적용내용을 보면, ’94년도(취득당시)는 100%를 적용하였고 ’95년도(국세청 기준시가 최초고시 당시)에도 100%를 적용한 관계로 동 지하차고에 대한 지방세법상 과세시가표준액을 ’94년도 및 ’95년도 모두 0원으로 계산하였음이 이 건 양도소득세 결정결의서 등 과세관련서류에 의해 알 수 있다.

(3) 건물의 감산율 적용에 관하여 규정하고 있는 내무부 시행의 과세시가표준액표에 의하면, ’94년도 이전에는 주택의 지하실은 50%의 감산율을 적용하고 공동주택(아파트)의 지하차고는 100%의 감산율을 적용하는 것으로 되어 있는데 이 때 100%의 감산율을 적용하는 지하차고의 범위는 아파트의 바닥면적 내의 지하차고의 경우만 해당되고 아파트와 별도 또는 바닥면적에 해당되지 않는 지하차고의 경우는 주택의 지하실 감산율과 같은 50%를 적용하는 것으로 내무부의 예규(내무부, 도세 13426-870, ’93.9.27)에 의해 확인되며, ’95년도에는 위 내무부의 건물 감산율 적용에 관한 규정내용이 변경되어 건물(아파트)과 별도로 설치된 지하차고의 경우도 감산율 적용을 100%로 하는 것으로 되었음이 ’95.1.1 시행의 부동산 과세시가표준액표에 의해 확인된다. 위 사실들을 종합하여 보면, 쟁점아파트의 지하차고의 경우 건물(아파트)과 별도로 아파트 구내마당의 지하에 설치된 차고로서 이러한 경우 ’94년도의 감산율은 50%를 적용함이 타당하다 할 것이므로 처분청이 동 지하차고에 대한 ’94년도의 취득시 과세시가표준액을 계산하면서 감산율을 100%로 적용한 것은 잘못이라고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.