주택해당여부

심판청구번호 국심1998서 1582(1999. 8. 7) 주 문 ㅇㅇ세무서장이 1998.1.19 청구인에게 한 1995년 귀속 양도 소득세 49,516,740원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 1988.11.28 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ○○○동 ○○○가 ○○○ 대지 206.3㎡를 취득하여 1990.9.5 동 지상에 4층 근린생활시설 및 주택 382.95㎡(이하 위 대지 및 건물을 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하고 소유권 보존등기를 한 후 1995.11.8 양도하고 양도소득세를 신고납부하지 않았다. 처분청은 쟁점부동산의 4층 부분만 1세대 1주택으로 비과세하고 나머지 1-3층 부분은 다른 목적의 건물로 보아 1998.1.19 청구인에게 1995년도 귀속 양도소득세 49,516,740원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.3.2 심사청구를 거쳐 1998.6.20 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 3층 부분은 공부상으로는 근린생활시설로 되어 있으나 실제로는 신축 당시 주택으로 개조하였고, 본인이 직접 사용하다가 친척인 무의탁 노인들을 모셔 무상임대하여 왔다. 따라서 1, 2층 근린생활시설은 187.57㎡이고, 3, 4층 주택이 195.38㎡로 주택면적이 더 넓으므로 전체를 주택으로 보아 비과세하여야 하나, 처분청은 사실조사 없이 3층을 공부상 용도에 따라 근린생활시설로 보아 1-3층에 대하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점부동산의 1, 2층은 점포로 임대를 하고 있었고, 4층은 주택으로 청구인 가족이 거주한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없다. 다만 3층을 청구인 가족이 주택으로 사용하였는지가 다툼인 바, 3층은 공부상으로는 근린생활시설로 되어 있지만 청구인이 제시한 3층 구조와 인근주민들의 인우보증을 보면 실제로는 주거가 가능한 주택의 구조(방 1, 부엌 1, 화장실 1)로 되어 있는 것으로 보인다. 청구인이 주장하는 바와 같이 3층이 주택의 구조를 취하고 있다고 하더라도 주민등록상 청구인의 동거가족은 청구인의 부부와 자녀 1-2명으로서 4층주택의 면적이면 거주가 충분한 것으로 보이고, 청구인은 무의탁 노인 두 명을 3층에서 부양을 하며 함께 지냈다고 주장하고 있지만, 실제로 이들이 아무런 임대료 없이 청구인의 가족과 같이 청구인이 부양했다고 보기 어렵고, 청구인 또한 이에 대하여는 달리 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 인근주민인 ○○○ 외 5인의 인우보증을 보면 3, 4층은 신축할 때부터 주택으로 꾸며 일부를 세를 주고 있었다는 사실을 확인하고 있다. 이와 같은 사실관계로 모두어 볼 때 쟁점부동산의 3층도 청구인의 가족이 모두 주택으로 사용하였다고 보기는 어려우므로 4층 부분을 제외한 잔여부분에 대하여 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상가·주택복합건물인 쟁점부동산의 3층을 주택으로 볼 것인지 아니면 다른 목적의 건물로 볼 것인지를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제5조 제6호 자목에서 『대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다』고 규정하고, 같은법 시행령 제15조 제3항에서 『주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을 때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다」고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1988.11.28 쟁점부동산의 대지를 취득하여 1990.9.5 동 지상에 4층 근린생활 시설 및 주택을 신축하고 소유권 보존등기를 한 후 1995.11.8 양도하였으며, 쟁점부동산은 공부상 용도를 보면, 1층 근린생활시설 89.88㎡, 2층 근린생활시설 97.69㎡, 3층 근린생활시설 97.69㎡, 4층 주택 97.69㎡로 등재되어 있음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 처분청은 공부상 용도대로 4층만 주택부분으로 보아 1세대 1주택으로 비과세하고, 나머지 1∼3층은 다른 목적의 건물로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인되고, 청구인은 쟁점부동산의 4층과 함께 3층도 자녀가 거주하고 무의탁 노인들의 거처로 무상임대하여 전체적으로는 근린생활시설인 1, 2층의 면적이 187.57㎡이고, 주택부분인 3, 4층의 면적이 195.38㎡이므로 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 비과세하여야 한다는 주장이다.

(3) 쟁점부동산의 3층이 공부상으로는 근린생활시설로 되어 있으나 실제로는 주택의 구조로 변경되어 주택으로 사용되었다는 사실에 대하여는 다툼이 없으나, 처분청은 다만 청구인 세대가 거주하지 아니하고 임대주었다 하여 다른 목적의 건물로 보아 과세대상이라고 판단하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 이 건 양도당시 시행된 구 소득세법은 겸용주택의 1세대 1주택 여부를 판정할 때, 그 기준을 사용 목적에 따라 "주택"과 "다른 목적의 건물"로 구분하고 있을 뿐 주택을 임대에 공한 경우 이를 주택으로 볼 것인지 또는 다른 목적의 건물로 볼 것인지에 관하여 명문의 규정을 두고 있지 아니하나, 사람의 주거에 공하는 공간인 "주택"이라도 예외적으로 대규모 건물의 거의 대부분을 주택으로 임대하는 경우(대법원 88누1004, 1989.2.28에서는 7층 건물중 2∼6층을 주택으로 임대)나 순수 임대목적으로 보유한 주택의 경우(재경원 재산46014-63, 1995.2.17) 등에서는 이를 주택과 구별되는 "다른 목적의 건물"로서 사업용자산의 범주에 속하고 주택이 아닌 것으로 해석하여 왔으나, 이러한 해석을 일반화하여 타인에게 임대하기만 하면 획일적으로 "다른 목적의 건물"로서 주택면적에서 제외한다는 취지로 받아들여서는 안될 것이고, 겸용주택의 주택부분을 타인에게 임대한 경우 그 주된 목적이 임대인지 아니면 주거라는 주된 목적에 부수적으로 공하여진 것인지에 따라 "다른 목적의 건물" 또는 "주택"여부를 판단하여야 할 것이다. 따라서 임대한 주택이 임대에 전용할 목적을 가지고 있고, 조리나 상식에 비추어 구조·기능·규모 등이 임대사업으로 볼 수 있을 정도에 해당하지 아니하며, 임대주택을 포함한 주택부분이 세법상 고급주택의 규모에 미치지 아니하다면 이를 위 소득세법상 "다른 목적의 건물"로 볼 것은 아니라 할 것이므로, 이 건의 경우와 같이 쟁점부동산의 3층을 청구인 세대가 거주하지 아니하고 임대하였다 하더라도, 이는 임대전용의 사업용자산으로는 보이지 아니하고 주거라는 주된 목적에 부수적으로 공해지는 임대의 경우로 볼 수 있으므로, 여기에서 타인의 주거용으로 공해진 쟁점부동산의 3층 주택면적은 "다른 목적의 건물"에 해당하지 아니하고 주택으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 그렇다면 쟁점부동산은 3, 4층 주택면적이 1, 2층 근린생활시설 면적보다 큰 경우에 해당하여 전시 법규정에 따라 쟁점부동산 전체를 1주택으로 보아야 하므로, 쟁점부동산의 양도는 1세대 1주택의 양도로 비과세대상이라 할 것이므로, 처분청이 쟁점부동산의 양도에 대하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다 하겠다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.