실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용한 처분의 당부

심판청구번호 국심1998서 1543(1999. 1.21) 0.9.26 서울특별시 영등포구 ○○○동 ○○○ 및 ○○○ 소재 대지 21.38㎡, 건물(점포) 146.18㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 청구외 ○○○으로부터 취득하여 94.12.9 청구외 ○○○에게 양도하고, 95.5.31 취득가액 130,000,000원, 양도가액 154,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 98.1.10 청구인에게 94년도 귀속분 양도소득세 24,816,490원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.1.22 이의신청과 98.4.8 심사청구를 거쳐 98.6.17 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 서울특별시 영등포구 ○○○동 ○○○ 대지 40.34㎡, 건물(아파트) 63.83㎡를 94.1.14 양도하고 쟁점부동산과 함께 실지거래가액으로 95.5.31 양도소득세 확정신고하였으며, 이에 대하여 당초 관할인 여의도세무서에서는 위 아파트에 대하여는 신고내용대로 결정하였으나 쟁점부동산에 대하여는 이전된 주소지 관할인 처분청에서 증빙불비라는 이유로 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득금액을 산정한 후 위 아파트에 대한 양도소득금액과 합산하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 경정결정고지 하였는 바, 쟁점부동산에 관련된 매매계약서, 거래사실확인서등 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인됨에도 처분청이 이를 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 취득가액에 대하여 보면, 쟁점부동산을 청구외 ○○○이 취득하여 보유하고 있다가 청구인에게 양도한 것으로 등기부등본에 등기되어 있으나, 청구인이 제시한 취득 당시의 매매계약서에 의하면 양도인은 ○○○이 아닌 청구외 ○○○로 되어 있을 뿐만 아니라 양수인도 청구인이 아닌 청구외 ○○○으로 되어 있고, 당초 실지거래가액으로 신고시 취득당시의 매매계약서와 거래증빙을 첨부하지 아니한 사실이 처분청의 결정시 확인된 바 있으므로 청구인이 제시한 취득시의 매매계약서를 사실로 인정하기 어렵고 단순히 사인간에 작성된 거래사실확인서에 의하여 취득가액을 130,000,000원으로 인정하기 어렵다. 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 양도시의 매매계약서를 제시하고 있으나 동 계약서는 검인계약서의 금액과 동일한 매매계약서이며, 또한 등기부등본상의 근저당설정 내용을 보면 양도일(94.12.9)현재 청구인이 채권최고액 42,000,000원, 청구인의 처가 42,000,000원의 근저당 설정 사실이 있음에도 구체적인 대금지급 상황에 대한 기재사항이 없이 단순히 대출금을 양도·양수한다고 형식적으로 기재되어 있고, 대금지급 약정에 대한 특약사항을 감안함이 없이 단순히 계약금 15,000,000원, 잔금 139,000,000원이라고 기재되어 있는 등 신빙성이 없는 계약서로 보이므로 단순히 사인간에 작성된 거래사실확인서에 의하여 양도가액을 150,000,000원으로 인정하기는 어렵다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지의 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법 제23조 제1항 제1호, 제2항 및 제4항에는 "당해 연도에 발생한 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득으로 하며, 양도소득금액은 당해 자산의 양도로 인하여 발생한 총수입금액(이하 『양도가액』이라 한다)에서 제45조의 규정에 의한 필요경비를 공제한 금액(이하 『양도차익』이라 한다)에서 다시 다음 각호의 금액을 순차로 공제한 금액으로 하고(이하생략), 양도가액은 제1항 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가로 하고 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있고, 같은 법 제45조 제1항 및 같은 법 제60조와 같은 법 시행령 제46조 제3항에는 "거주자의 양도차익의 계산에 있어서 제23조 제1항 제1호·제2호 및 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가에 의한 취득가액. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한 취득가액을 양도가액에서 공제할 필요경비로 하며, 제23조 제4항과 제45조 제1항 제1호에 규정하는 기준시가의 결정은 대통령령이 정하는 바에 의하고, 법 제23조 제2항 제1호에서 『취득가액』이라 함은 당해 자산의 취득당시의 기준시가에 의한 금액을 말한다. 다만, 취득가액을 실지거래가액에 의한 경우에는 법 제45조 제1항 제1호 내지 제3호의 금액으로 한다."고 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제115조 제1항 제1호 가목 및 나목과 1의 2에는 "법 제60조에 규정하는 토지에 대한 기준시가는 시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가로 하고,(단서생략) 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 하며, 건물에 있어서는 나목의 경우를 제외하고는 지방세법시행령 제80조 의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액으로 한다."고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제170조 제1항·제4항 및 제5항에는 "법 제23조 제2항에 규정하는 양도차익을 결정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액중 어느 하나를 실지거래가액에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여 결정하고, 어느 하나를 기준시가에 의하여 결정하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여 결정하여야 하며, 법 제23조 제4항 제1호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 『양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 실지거래가액에 의하여 신고한 경우』를 말하고, 법 제23조 제4항 제2호 단서 및 법 제45조 제1항 제1호 나목 단서에서 대통령령이 정하는 경우라 함은 『양도 또는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우를 말한다.』"고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점부동산의 취득가액과 양도가액에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 신고를 하였으므로 이를 인정하여야 함에도 처분청이 기준시가에 의하여 양도차익을 계산함은 부당하다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시한 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점부동산에 대한 소유권을 90.9.26 청구외 ○○○으로부터 이전받아 94.12.9 청구외 ○○○에게 이전하였음이 확인되고, 90.8.20 청구인의 처인 ○○○과 매도계약자인 청구외 ○○○간에 체결된 쟁점부동산 취득시의 부동산매매계약서와 쟁점부동산 중개인인 청구외 ○○○의 거래사실확인서에 의하면, 매매대금 130,000,000원에 대하여 계약금 11,000,000원은 90.8.25에, 1차 중도금 20,000,000원은 90.8.25에, 2차 중도금 25,000,000원은 90.8.31에, 잔금 74,000,000원은 90.9.25에 각각 지급하기로 약정하였음이 확인되며 또한, 94.11.30 청구인과 매수인인 청구외 ○○○간에 체결된 쟁점부동산 양도시의 부동산매매계약서(검인계약서)와 ○○○의 거래사실확인서에 의하면, 매매대금 154,000,000원에 대하여 계약금 15,000,000원은 94.11.30에, 잔금 139,000,000원은 94.12.7에 지급하기로 약정하였음이 확인된다. 전시 법령에 의하면 양도차익의 계산은 기준시가에 의함을 원칙적으로 하되, 다만 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 이를 인정하도록 규정하고 있는 바, 청구인은 취득가액 및 양도가액의 계약금, 중도금 및 잔금지급의 각 단계별로 대금수수와 관련한 금융자료등 구체적이고 객관적인 증빙의 제시가 없으며, 청구인이 신고한 실지취득가액 130,000,000원은 기준시가에 의한 취득가액 108,520,740원 보다 19.8%가 높은 반면, 실지양도가액 154,000,000원은 기준시가에 의한 양도가액 160,374,054원 보다 4.0%가 낮은 것으로 되어 있다. 한편 처분청에서 조사한 바와 같이 쟁점부동산의 등기부등본에는, 청구인 명의로 채권최고액 42,000,000원과 청구인의 처(○○○)의 명의로 채권최고액 42,000,000원의 근저당권이 설정되어 있음에 비추어 통상 매매계약서에 구체적인 채무액수에 대한 언급이 있어야 할 터인데, 단순히 대출금을 양도·양수한다고만 기재되어 있는 점으로 보아 매매계약서의 내용이 사실과 부합되는 것으로 단정하기가 어렵다 하겠다. 위의 사실을 종합해 볼 때, 청구인이 신고한 실지거래가액은 사실로 받아 들이기 어려우므로 기준시가에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 정당하다고 판단된다.
• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.