주택 분양수입금액의 계산

심판청구번호 국심1998서 1498(1999. 3.10) 종합소득세 87,714,140원의 부과처분은 서울특별시 ○

○구 ○○○동 ○○○ 지상 다세대주택 10세대의 분양 금액을 재조사하여 수입금액을 경정하고, 그에 따라 과세표준 과 세액을 경정한다.

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 대지 221㎡상에 다세대주택 10세대(이하 "쟁점주택"이라 한다)를 94.2.4 신축하여 94.2.16부터 96.3.14까지의 기간중 이를 분양하고 95년도 종합소득세 신고시 동 주택에 대한 총 분양수입금액을 323,300,000원으로 신고하였으며, 처분청은 청구인이 신고한 각 세대별 수입금액과 쟁점주택의 각 세대별 검인계약서상의 분양금액 중 큰 금액만을 합산하여 사업소득의 수입금액을 445,300,000원으로 하고 부동산 임대수입금액을 10,492,140원으로 하여 97.12.12 청구인에게 95년도 귀속분 종합소득세 87,714,140원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.2.11 심사청구를 거쳐 98.6.15 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 건축업자를 소개받아 쟁점주택을 분양한 후 금액의 2분의1씩을 각각 수입하기로 건축업자와 동업계약을 체결하고 토지를 제공하여 건축공사 일체를 일임하였던 바, 건축업자는 쟁점주택 중 가장 좋은 3세대는 분양을 용이하게 하기 위하여 실제 분양가보다도 낮은 금액에 검인계약서를 작성 분양하고 미분양된 나머지 세대에 대하여는 금융기관의 대출을 원활히하기 위하여 실제보다 높은 금액으로 검인계약서를 작성한 후 대출을 받아 도주하여 분양서류도 넘겨 받지 못하고 사기를 당한 관계로 각 세대별 분양예정가나 실제 청구인이 수입한 금액으로 쟁점주택의 분양에 대한 사업소득의 수입금액을 산출하여 종합소득세를 신고하였으나 처분청이 이를 인정하지 아니하고 청구인이 신고한 금액과 쟁점주택의 검인계약서상의 세대별 분양가액중 높은 금액만을 선택하여 쟁점주택의 사업소득에 대한 수입금액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 검인계약서의 금액에 따라 취득세 및 등록세를 납부하는 관계로 검인계약서의 매매금액은 실제 거래금액보다 적게 작성되는 것이 관례이고, 금융기관에서도 주택에 대한 대출시 주변시세등을 참작하여 대출하는 것으로서 분양가액을 기준으로 대출금액을 정하는 것이 아니므로 검인계약서상의 금액은 금융기관의 대출관계로 허위로 과대하게 작성하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단되고, 청구인의 주장을 입증할 만한 구체적인 증빙자료의 제시가 없으므로 처분청의 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 정당한 분양수입금액을 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제28조 제1항 에 『거주자의 각소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다.』고 규정하고 있고, 국세기본법 제16조 제1항 에서 『납세의무자가 세법에 의하여 장부를 비치·기장하고 있는 때에는 당해국세의 과세표준의 조사와 결정은 그 비치·기장한 장부와 이에 관계되는 증빙서류에 의하여야 한다』고 규정하고, 제2항에서 『제1항의 규정에 의하여 국세를 조사·결정함에 있어서 기장의 내용이 사실과 다르거나 기장에 누락된 것이 있는 때에는 그 부분에 한하여 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.』고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 이 건 사실관계를 살펴본다. (가) 청구인이 종합소득세 확정신고시 신고한 쟁점주택의 세대별 신고가액과 검인계약서상의 분양가액 및 처분청이 적용한 세대별 분양수입금액 및 청구인이 이 건 불복청구시 제출하고 있는 실지매매계약서상의 매매가액은 다음과 같다. (단위:원) 쟁점주택 면적(㎡) 신고가액 검인계약서 결정수입금액 실매매계약서

① B101 28.60 16,500,000 70,000,000 70,000,000 25,000,000

② B102 25.50 16,500,000 55,000,000 55,000,000 25,000,000

③ B103 30.09

• (공가)

• -

• ④101 32.61 30,000,000 40,000,000 40,000,000 30,000,00

⑤ 102 34.76 35,000,000 40,000,000 40,000,000 35,000,000

⑥ 103 34.76 41,650,000 22,000,000 41,650,000 39,000,000

⑦ 201 33.45 40,000,000 40,000,000 40,000,000 40,000,000

⑧ 202 34.76 25,000,000 40,000,000 40,000,000 35,000,000

⑨ 203 34.76 41,650,000 25,000,000 41,650,000 39,000,000

⑩ 301 64.46 77,000,000 30,000,000 77,000,000 70,000,000 합계 323,300,000 362,000,000 445,300,000 338,000,000 (나) 처분청은 위와 같이 청구인이 신고한 쟁점주택의 분양수입금액과 처분청이 징구한 쟁점주택의 검인계약서상의 분양가액중 높은 금액만을 선택하여 쟁점주택의 분양수입금액으로 보고 쟁점주택에 대한 청구인의 수입금액을 산출하여 이 건 종합소득세를 과세하였음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인된다. (다) 이와같은 처분에 대하여 청구인은 건축업자가 일부 세대를 임의로 분양하고 도주한 관계로 구체적인 분양금액을 확인할 수 없었을 뿐만 아니라 검인계약서의 내용은 청구인이 알지도 못하였으므로 신고할 수 있는 근거가 없는 상태에서도 청구인은 실제로 수입한 금액과 분양업자가 분양가능금액으로 제시한 평당가액을 근거로 하여 신고하였음에도 불구하고, 처분청이 검인계약서상의 금액과 신고금액중 높은 금액만을 선택하여 이를 분양수입금액으로 보는 것은 부당하며, 특히 쟁점주택중 지하층인 쟁점주택①, ②의 경우는 분양업자가 금융기관 대출의 편의를 위하여 실제보다 과다하게 검인계약서상의 매매금액을 높여 허위로 작성된 것임에도 처분청이 동 금액을 수입금액으로 본 것은 부당하다고 주장하면서 청구인이 이 건 불복청구후 분양받은 사람들을 찾아가 사본을 징구하였다는 실지 매매계약서를 제시하고 있다.

(2) 처분청이 결정한 쟁점주택의 분양수입금액이 타당한지에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점주택 ④, ⑤, ⑦에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택 ④ 101호 32.61㎡, ⑤ 102호 34.76㎡, ⑦ 201호 33.45㎡는 청구인이 분양업자로부터 분양대금을 실제 수령한 금액이라는 주장이며, 처분청은 위 주택의 수입금액을 검인계약서상의 금액인 40,000,000원으로 각각 결정하였는 바, 쟁점주택⑦은 청구인 신고가액, 검인계약서가액, 청구인이 제시한 실지매매계약서가액이 모두 40,000,000원이므로 다툼이 있을 수 없고, 쟁점주택④, ⑤는 청구인 신고가액이 각각 30,000,000원 및 35,000,000원으로 청구인이 제시한 실지매매계약서가액과는 일치하나, 위 주택은 쟁점주택⑦과 규모가 같은 것으로 나타나 있음에도 쟁점주택⑦보다 더 저렴하게 분양된 사유나 쟁점주택④와 ⑤의 분양가액이 차등이 있는 요인을 발견하기 어려울 뿐만 아니라 달리 실지매매계약서가액을 입증할 수 있는 증빙의 제시도 없으므로 청구인의 신고가액을 그대로 인정하기는 어렵다 할 것이고, 또한 처분청이 선택한 검인계약서상의 금액은 청구인이 제시하고 있는 매매계약서상의 금액과 일치하지 않는 것으로 확인되므로 어느 것이 쟁점주택④, ⑤의 정당한 분양가액인지를 확정하기 어려운 것으로 판단된다. (나) 쟁점주택 ⑥, ⑨, ⑩에 대하여 살펴본다. 청구인은 건축업자가 건축비 충당을 위하여 쟁점주택⑥ 103호 34.76㎡, ⑨ 203호 34,76㎡, ⑩ 301호 64.46㎡를 다른 주택보다 우선 분양하고 잠적한 연유로 실제 분양가액이나 매매계약서 등이 없어 추후 청구인과 분양업자간에 미분양주택의 주택분양에 관해 체결한 분양계약서상의 평당 분양가액 350만원으로 환산하여 쟁점주택⑥, ⑨, ⑩의 분양가액으로 신고하였다는 주장이며, 처분청도 신고가액이 검인계약서상의 가액보다 높다하여 신고가액으로 결정하였는 바, 쟁점주택⑥, ⑨, ⑩의 검인계약서상의 가액은 각각 22,000,000원, 25,000,000원, 30,000,000원으로, 쟁점주택⑥, ⑨는 위에서 검토한 쟁점주택④, ⑤, ⑦과 규모가 같으며, 쟁점주택⑩은 그 규모가 두배임에도 불구하고 쟁점주택④, ⑤, ⑦보다 가액이 현저히 저렴한 것으로 나타나는 것으로 보아 검인계약서상의 금액은 정상적인 가액으로 인정하기 어렵고, 청구인이 제시한 실지매매계약서에 의하면 쟁점주택⑥, ⑨는 각각 39,000,000원, 쟁점주택⑩은 70,000,000원으로 청구인이 신고한 쟁점주택⑥, ⑨의 분양가액 41,650,000원, 쟁점주택⑩의 분양가액 77,000,000원과 차이가 나므로 어느 것이 진정한 분양가액인지를 확정하기 어려운 것으로 판단된다. (다) 쟁점주택①, ②, ⑧에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점주택 ① B101호 28.60㎡, ② B102호 25.5㎡, ⑧ 202호 34.76㎡는 세입자의 전세보증금을 분양수입금액으로 신고하였으며 분양업자가 분양시 금융기관의 대출편의를 위하여 실제가액보다 높은 가액으로 검인계약서를 작성하였다는 주장이며, 처분청은 검인계약서가액이 신고가액보다 높다 하여 검인계약서상의 가액으로 결정하였는 바, 쟁점주택⑧은 청구인의 신고가액이 25,000,000원, 분양계약서상의가액은 40,000,000원, 청구인이 제시한 실지매매계약서상의 가액은 35,000,000원으로 나타나고 있어 어느 것이 진정한 분양가액인지를 확정하기 어렵다고 판단되고, 쟁점주택①, ②는 청구인이 각각 16,500,000원으로 신고한 데 대하여 처분청은 검인계약서상의 가액 70,000,000원 및 55,000,000원을 각각 수입금액으로 결정하였으나, 동 주택들은 쟁점주택중 가장 규모가 적으며 지하에 위치해 있음에도 불구하고 규모가 더 큰 지상에 위치한 다른 주택의 2배에 해당하는 정도의 금액으로 나타나고 있어 지상에 위치한 다른 쟁점주택과의 면적 및 위치와 분양가액등을 비교하여 볼 때, 사회통념상 쟁점주택①, ②의 검인계약서상의 분양금액은 동 주택의 경제적 가치에 합당한 정당한 가액으로 보기 어려운 것으로 판단되며, 쟁점주택①, ②를 각각 매입한 청구외 ○○○와 청구외 ○○○이 보증금 16,500,000원을 안고 잔액은 은행대출금으로 동 주택을 각각 25,000,000원에 매입하였다고 사실확인하고 매매계약서를 제시하고 있으나, 금융자료등 객관적인 증빙에 의하여 위 거래사실이 확인되지 아니하므로 쟁점주택①, ②의 분양가액 역시 어느 것이 진정한 거래가액인지를 확정하기 어려운 것으로 판단된다.

(3) 종합하건대, 처분청이 쟁점주택의 총분양수입금액으로 산정한 445,300,000원은 합리적인 방법에 의하여 산출된 쟁점주택의 정상적인 분양수입금액이 아니라, 청구인의 신고가액과 검인계약서상의 가액중 높은 금액만을 선택하여 산정한 수입금액으로서 그 산정방법에 일관성이 결여되어 정상적인 수입금액으로 보기 어려우며, 청구인이 신고한 수입금액 역시 실수령액, 평당분양가액, 전세보증금등 신고가액에 일관성이 결여될 뿐만 아니라 이를 뒷받침 할만한 증빙의 제시도 없으므로 쟁점주택의 진정한 분양가액으로 볼 수 없다 할 것이며, 청구인이 이 건 심판청구시 제출하고 있는 매매계약서상의 분양가액도 금융자료등 객관적인 증빙에 의하여 그 거래가액이 입증되지 아니하므로, 처분청은 쟁점주택의 총분양수입금액을 산출함에 있어 쟁점주택의 분양가액을 실지조사 확인하여 경정하거나, 쟁점주택⑦의 분양가액을 기초로 하여 각 세대별 면적과 위치 및 경제적 가치등을 고려하여 보다 합리적인 방법으로 재조사 경정함이 타당한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.