주식의 가액을 평가함에 있어서 당해법인의 임대부동산을 법 제9조 제4항에 의한 임대료 환산방식에 의해 평가한 처분의 당부(경정)

[주 문] 강남세무서장이 1998.2.1 청구인에게 결정 고지한 96년도분 증여세 1,189,291,075원의 부과처분은 증여재산인 (주)OO의 주식 7,600주를 상속세법 제9조 제2항 및 같은 법 시행령 제5조 제6항에 따라 평가함에 있어 위 주식의 발행법인인 (주)OO의 토지와 건물을 같은 법 시행령 제5조 제2항에 따라 평가한 가액에 의해 위 주식가액을 평가하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 청구인의 모인 OOO가 보유하고 있던 비상장법인 (주)OO(이하 “청구외 법인”이라 한다)의 주식 3,750주를 96.5.13 1차로 수증하였고 96.12.9 2차로 3,850주(1, 2차 수증주식을 이하 “쟁점주식”이라 한다)를 또 수증하였으나 2건 모두 증여세를 신고납부하지 않았다. 처분청은 쟁점주식의 가액을 평가함에 있어서 청구 외 법인의 주된 자산인 서울특별시 종로구 OOO가 OOOOO 대지 20,335.9㎡, 건물 68,291,73㎡ (이하 “임대부동산”이라 한다)를 구상속세법(이하 “법”이라 한다) 제9조 제4항에 의한 임대료 환산방식에 의하여 산출한 가액을 임대부동산의 가액으로 하여 쟁점주식의 1주당 가액을 1차 수증분은 308,270원, 2차 수증분은 318,832원으로 계산하여 쟁점주식을 2,383,515,700원으로 평가한 후 98.2.1 청구인에게 96년도분 증여세 1,189,291,070원을 결정 고지하였고 98.4.24 심사결정에 따라 퇴직금 추계액을 추가로 부채 인정하여 1,181,976,390원으로 감액 경정되었다. 청구인은 이에 불복하여 98.3.13 심사청구를 거쳐 98.6.11 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 처분청은 쟁점주식의 1주당 가액을 평가함에 있어 법 제9조 제4항이 적용되는 상속·증여재산은 그 자체(이 건의 경우에는 주식)에 저당권, 질권 등이 설정되었거나 사실상 임대차계약이 체결된 경우에만 적용되는 것이지 상속재산가액을 산정하기 위한 기초가 되는 다른 재산(이 건의 경우에는 법인의 부동산)에 저당권 등이 설정되어 있는 경우까지 적용하는 것이 아니며, 법 제9조 제4항을 적용할 경우 총리령이 정하는 이자율 10%가 경제현실을 정확하게 반영하지 못하고 있어 부동산가액이 시가보다 과대평가되는 결과를 가져와서 조세의 과다부과를 초래하며, 상속재산의 가액 평가는 법 제9조 제2항에서 시가주의를 원칙으로 하되 시가를 산정하기 어려운 때에는 같은 법 시행령 제5조를 따르도록 명시하고 있어 주식을 평가하기 위한 기초가 되는 토지는 개별공시지가로, 건물은 과세시가표준액에 의하여 산정하여야 하므로 법 제9조 제4항의 규정을 적용한 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 비상장법인의 주식평가시 당해법인의 각 자산의 평가방법을 따로 규정한 바 없으므로 법 제9조의 규정에 의하여 평가하여야 하며, 주식평가는 당해법인의 1주당 순자산가액에 따라 달라지므로 상속재산의 시가주의 원칙에 접근하기 위하여는 그 산정의 기초인 순자산가액의 평가도 법 제9조를 적용하여 평가함은 당연한 것이며, 법 제9조 제4항에 의한 자산의 평가는 시가에 접근한 가액으로 평가하고 또한 채무가 자산에 비해 과다하게 공제되는 모순을 사전에 예방하기 위한 평가방법으로서 법 체계상 보충적 평가방법에 우선하여 적용하도록 규정하고 있는 바 이에 따라 임대차계약이 체결된 토지 및 건물가액을 임대료로 환산한 가액으로 순자산가액을 계산하여 쟁점주식을 평가한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점주식의 가액을 평가함에 있어서 당해법인의 임대부동산을 법 제9조 제4항에 의한 임대료 환산방식에 의해 평가한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 구상속세법 제9조 제2항에서 상속개시 당시의 현황에 의한 상속재산의 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때는 당해 상속재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의한다고 규정하고, 제4항에서 「다음 각호의 1에 해당하는 상속재산은 제2항의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제2항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

2. 양도담보재산

3. 전세권이 등기된 재산

4. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산」으로 규정하고, 같은 법 시행령 제5조 제1항에서는 법 제9조 제2항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 제2항 내지 제7항의 규정에 의하여 상속재산을 평가하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 제2항에서는 「유형재산(유가증권을 제외한다)의 평가는 다음 각호에 의한다.

1. 토지의 평가

• 가. 나목의 경우를 제외하고는 시장·군수·구청장이 지가고시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 “개별공시지가”라 한다)에 의한다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지에 있어서는 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 총리령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 1의 2. 건물의 평가
• 가. 나목의 경우를 제외하고는 지방세법시행령 제80조의 규정에 의한 과세시가표준액에 의한 가액에 의한다.
• 나. 국세청장이 지정하는 지역 안에 있는 공동주택 및 특수용도의 건물에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 국세청장이 평가하여 고시한 가액에 의한다」고 규정하고 있고, 제6항 제1호 다목에서는 「증권거래소에 상장되지 아니한 주식과 출자지분은 다음의 가액에 의한다. 다만, 기업공개를 목적으로 증권관리위원회에 유가증권신고를 한 법인의 주식으로서 그 유가증권신고 직전 6월부터 증권거래소에 최초로 주식을 상장하기 전까지의 주식은 총리령이 정하는 가액에 의하여 평가한다.

(1) 생략

(2) (1)에 규정된 법인 외의 법인의 주식에 대하여는 다음 산식에 의하여 계산한 가액, 이 경우 1주당 최근 3년간 순손익액의 가중평균액은 총리령이 정하는 신용평가 전문기관이 상속개시일 전후 7개월 이내에 증권거래법에 의하여 증권관리위원회가 정하는 기준에 따라 산출한 1주당 추정이익에 의할 수 있다. 라고 규정하고 있다. 한편, 같은 법 시행령 제5조의 2에서는 「법 제9조 제4항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 다음의 금액을 말한다. 1.～5. 생략

6. 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 가액은 1년간의 임대료를 상속개시 당시의 1년 만기 정기예금의 이자율을 감안하여 총리령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액(94.12.31 개정)」이라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점주식의 가액을 평가함에 있어서 임대부동산의 가액을 구상속세법 제9조 제4항 및 같은 법 시행령 제5조의 2에 의한 임대료 환산방식에 의하여 산출한 후 쟁점주식의 1주당가액을 1차 수증분 308,270원, 2차 수증분 318,832원으로 계산하여 7,600주의 평가액을 2,383,515,700원으로 하여 과세하였음이 처분청의 결정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 살피건대, 법 제9조 제4항이 적용되는 것은 상속재산 그 자체에 저당권, 질권 등이 설정되었거나 사실상 임대차 계약이 체결된 경우 등이고, 상속재산가액을 산정하기 위한 기초가 되는 다른 재산에 저당권 등이 설정되어 있는 경우 등에까지 법 제9조 제4항 및 같은 법 시행령 제5조의 2를 적용하여 그 재산을 평가하고 이에 터잡아 상속재산가액을 산정하여야 하는 것은 아니라 할 것(대법 95누 5301, 96.5.10외 다수) 이므로, 증여재산이 주식인 이 건의 경우에 있어서도 쟁점주식 자체에 질권이 설정되었거나 양도담보로 제공된 경우라야만 위 규정에 의한 평가방법이 적용될 수 있을 것인 바, 증여받은 쟁점주식의 시가를 평가함에 있어서 같은 법 시행령 제5조 제6항 제1호 다목의 규정에 의하여 1주당 가액을 산정하기 위하여 청구외 법인의 순자산가액을 평가하는 경우에까지 법 제9조 제4항 및 같은 법시행령 제5조의 2를 적용하여야 하는 것은 아니므로(국심 97서126, 97.7.31외 다수 같은 뜻), 처분청에서 청구외 법인의 임대부동산의 가액을 법 제9조 제4항에 의한 임대료 환산방식으로 산정하여 쟁점주식의 1주당 가액을 평가한 후 이를 전제로 하여 과세한 이 건 처분은 증여재산의 평가방법을 그르친 잘못이 있다 하겠으며, 쟁점주식의 가액을 평가하기 위한 청구외 법인의 임대부동산의 가액은 법 시행령 제5조 각항의 규정에 의하여 평가하는 것이 타당하다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.