공부상 주택을 사무실용으로 임대한 경우 주택 해당 여부

심판청구번호 국심1998서 1446(1999. 2.12) �鮎�갹�서대문구 ○○○동 ○○○ 대지 333.2㎡, 주택 132.07㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 83.5.19 취득하여 97.3.18 양도하였다. 처분청은 쟁점부동산이 공부상 주택으로 등재되어 있으나 사실상 상업용 건물로 사용하다 양도한 것으로 보아 1세대 1주택의 양도에 대한 비과세 규정의 적용을 배제하여 98.3.2 청구인에게 97년 귀속 양도소득세 178,867,200원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.4.8 심사청구를 거쳐 98.6.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 83.5.19 청구인의 부친이 서울특별시 서대문구 ○○○동 ○○○ 및 ○○○에서 운영하고 있던 (주)○○○(이하 "청구외법인"이라 한다)에 인접한 쟁점부동산을 취득하여, 청구인이 조부모와 94.5월까지 거주하였으며, 청구외법인의 관리인 ○○○이 92년부터 쟁점부동산상의 멸실(92.10.29)된 주택 48.93㎡(이하 "멸실주택"이라 한다)에서 거주하다가 94.5월 쟁점부동산을 주택이외의 용도로 사용하지 않는다는 조건으로 청구외법인에 임대를 주어 위 ○○○이 쟁점부동산의 양도시까지 거주하였으므로, 쟁점부동산의 양도는 1세대 1주택의 양도로 비과세 대상이다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산은 상업지구내에 소재하고 현재 상업용 건물이 신축중에 있으며 96.12.27까지 청구외 법인에게 400,000,000원에 사무실로 임대하고 있는 사실이 지적도등본, 임대차계약서 및 청구외법인의 대차대조표에 의하여 확인되며, 쟁점부동산의 지상건물 멸실일 전까지 사무실로 이용된 사실이 인근 식당 등 다수인에 의하여 탐문되고, 청구인은 쟁점부동산 양도당시 주택으로 사용하였다는 입증자료로 96.12.20 작성한 임대차계약서를 제시하고 있으나 쟁점부동산 멸실신고가 97.1.24 있었던 점으로 보아 위 계약서는 신빙성이 없으므로, 쟁점부동산은 공부상 주택으로 등재되어 있다 하더라도 청구외법인에 사무실로 임대하다가 건물을 헐고 양도한 것이 분명하므로 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 공부상 주택으로 등재되어 있으나 양도당시 법인의 사무실로 임대하다 양도한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정의 적용을 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 제3호 에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있으며 같은법 시행령 제154조 제1항에서는 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1개의 주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다라고 규정하고 있다. 한편, 국세기본법 제14조 제2항 에서 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 83.5.19 쟁점부동산을 취득하여 97.3.10 양도하였음이 등기부등본에 의하여 확인되며, 쟁점부동산의 건물 132.07㎡는 양도전인 97.1.24 멸실되었음이 건축물관리대장에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 청구인이 조부모와 95.4월까지 거주하였으며, 청구외법인의 관리인 ○○○은 쟁점부동산의 멸실주택 48.93㎡에서 거주하다가, 94.5월 쟁점부동산을 주택이외의 용도로 사용하지 않는다는 조건으로 청구외법인에 임대를 주어 위 ○○○이 양도시까지 쟁점부동산에서 거주하였으므로 1세대 1주택 비과세대상이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인의 주민등록등초본에 의하면, 청구인의 가족이 청구인의 조부모와 한세대를 이루어 85.10.19부터 94.12.27까지 쟁점부동산에 주민등록이 등재되어 있는 것으로 보아, 위 기간은 쟁점부동산이 주택으로 사용된 것으로 보이므로 그 이후부터 쟁점부동산이 양도될 때까지 주택으로 사용되었는지의 여부가 이 건 판단의 쟁점이라 하겠다. (나) 청구인이 쟁점부동산을 청구외법인에게 주택으로 임대하였다는 사실을 입증하기 위해 제시한 부동산 임대차계약서(94.5.19)에 의하면, 청구인이 쟁점부동산을 청구외법인의 대표이사 ○○○에게 전세보증금 100,000,000원에 94.5.19부터 96.5.18까지 임대하는 것으로 하고, 쟁점부동산의 건물은 주택이외의 용도로는 사용할 수 없다고 약정하고 있으나, 위 임대기간 중 ○○○나 청구외법인의 직원의 주민등록이 쟁점부동산에 등재된 사실이 확인되지 아니하므로 실제로 쟁점부동산이 주택으로 사용되었는지의 여부를 확인하기가 어려우며, 청구인이 쟁점부동산이 주택으로 사용되었다는 사실을 입증하기 위해 제시한 도시가스요금영수증(94.12월∼96.12월)에 의하면, 청구외 ○○○가 월별로 많게는 2,820원에서 적게는 2,160원을 납부한 사실은 확인되나, 위 도시가스를 사용하였다는 사실만으로 쟁점부동산이 주택으로 사용하였다고 인정하기는 어렵고, 청구외법인의 관리인 ○○○이 쟁점주택에 거주한 사실을 입증하기 위한 전세계약서(96.12.20)에는 청구인이 청구외 ○○○에게 쟁점부동산을 90,000,000원에 임대하는 것으로 되어 있으나, 동 계약서에는 전세기간에 대한 약정이 없고 중개인의 입회도 없을 뿐만 아니라, 쟁점부동산의 건물이 97.1.24 멸실된 사실에 비추어 볼 때 불과 멸실 1개월 전에 96.12.20 ○○○과 전세계약을 체결하였다는 위 전세계약서는 신빙성을 부여하기가 어려운 것으로 판단되고, 청구인은 청구외법인의 관리인 ○○○이 실제로는 쟁점부동산에 거주하였으나 주민등록지가 바로 이웃하고 있었으므로 불편을 느끼지 않아 주민등록을 ○○○동 ○○○에 그대로 두었으며, 이를 입증하기 위해 우편물을 제시하고 있는 바, 동 우편물은 95.12.21, 96.11.13 등에 ○○○동 ○○○ 또는 ○○○에 주소를 둔 ○○○에게 송달된 것으로 확인되며, 주민등록초본에 의하여도 ○○○은 86.10.29∼95.10.23 기간 중 ○○○동 ○○○에 주소를 둔 것으로 확인될 뿐 ○○○이 쟁점부동산(○○○동 ○○○)에서 거주하였다는 사실을 확인하기가 어려우며, 처분청 조사자료에서 쟁점부동산은 도시계획상 일반상업지구로 주변에 주택이 없이 상가만 있고, 탐문조사결과 쟁점부동산은 청구외법인의 사무실로 사용하였다고 확인되고 있는 점등을 종합해 볼 때, 쟁점부동산이 양도당시 주택으로 사용되었다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점부동산의 양도에 대하여 주택의 양도로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.