부동산이 소득세법상의 고급주택에 해당하는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO 소재 대지 527㎡, 건물 210.38㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 매매를 원인으로 88.2.28 취득하여 96.4.27 양도하고 쟁점부동산의 양도가 1세대 1주택에 해당한다고 보아 양도소득세를 신고하지 아니한 바, 처분청은 쟁점부동산이 고급주택에 해당하는 것으로 보고 기준시가를 적용하여 취득 및 양도가액을 산정한 후 소득세법상 고급주택에 대한 양도차익 계산식을 적용하여 양도차익을 산출한 후 97.12.17 청구인에게 96년도 귀속분 양도소득세 232,869,370원을 청구인에게 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.2.14 심사청구를 거쳐 98.6.10 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 실제 구조가 시멘트 벽돌조의 건물로서 주택 163.98㎡, 근린생활시설 46.8㎡이며 주택부분에 대한 지방세법상의 과세시가표준액은 14,922,180원으로서 고급주택에 해당되지 아니하므로 쟁점부동산은 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택임에도 불구하고 이를 고급주택으로 보아 양도소득세를 과세함은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점부동산은 84.12.13 신축하고 96.9.2 매수자에 의하여 멸실되어 현황을 확인할 수 없으나, 부동산등기부등본에 의하면 그 구조가 벽돌조 슬래브지붕으로 등재되어 있는바 등기소에서 공부상 등재할 때 통상 연와조인 경우는 “벽돌조”로 등재하고 시멘트 벽돌조인 경우에는 “시멘트 벽돌조”로 등재되고 있는 사실로 볼 때 부동산등기부등본상 “벽돌조 슬래브지붕”으로 등재되어 있으므로 쟁점부동산의 구조는 연와조로 봄이 타당하다 할 것이고, 또한 건축물관리대장에도 구조가 “연와조”로 등재되어 있으며 처분청 조사공무원의 확인내용에 의하면 OO구청의 재산세과세대장상 건물시가표준액도 연와조로하여 24,748,272원으로 되어 있음을 알 수 있으며, 청구인은 과세적부심사청구시 주택사용확인서와 임대차계약서 및 세입자들의 주민등록등본을 제시하면서 쟁점부동산 전부를 주택으로 사용하였다고 주장하였고 처분청이 이와같은 청구인의 주장을 받아 들여 과세하였으나 불복청구시에는 주택으로 사용한 부분이 163.98㎡이며 근린생활시설이 46.8㎡라고 주장하는 청구주장은 받아들일 수 없다고 판단되고, 쟁점부동산 전부를 주택으로 보아야 할 것으로서 쟁점부동산의 건물에 대한 지방세법상 취득세 과세시가표준액이 2천만원이상인 것으로 확인되고 있고 쟁점부동산에 부수되는 토지의 연면적은 527.3㎡로서 고급주택의 기준면적 495㎡를 초과하고 있으며 쟁점부동산에 대한 양도시 기준시가는 1,339,113,720원으로서 고급주택 판정기준인 5억원을 초과하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산을 고급주택으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 소득세법상의 고급주택에 해당하는지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제89조 제3호에서 『대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다』고 규정하고, 같은법 시행령 제156조에서 『법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 단독주택으로서 주택에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 2천만원 이상인 것

• 가. 주택의 연면적(지하실부분은 그 면적의 2분의 1을 주택의 면적에 포함되는 것으로 한다)이 264제곱미터이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원 이상인 것
• 나. 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 이상이고 그 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액이 5억원 이상인 것 2.～3.(생략)』 이라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 사실관계를 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 등기부등본 및 건축물관리대장에 의하면 쟁점부동산은 대지가 527㎡이며 건물은 지하실 81.99㎡, 1층 근린생활시설(점포) 46.8㎡, 1층주택 81.99㎡의 용도로 구분되어 있고 동 건축물의 구조는 연와조 슬라브(벽돌조 슬라브)인 사실이 확인되고 있으며, 또한 쟁점부동산의 양도가액이 5억원이상인 사실에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없다. (나) 처분청과 당 심판소에서 확인한 바에 의하면 쟁점부동산의 소재지 관할 구청인 서울특별시 OO구청의 지방세 과세대장상 쟁점부동산의 건물부분 과세시가표준액은 공부상의 주택부분 9,658,422원, 근린생활시설부분 7,300,800원, 지하실부분 7,789,050원 합계 24,748,272원임이 확인되고 있고, 쟁점부동산의 매수자인 청구외 OOO이 소유권 등기이전을 위하여 제출한 등기서류상의 과세시가표준액은 주택 11,150,640원, 근린생활시설 8,002,800원, 지하실 8,772,930원 합계 27,926,370원임이 확인되고 있어 이에 비추어 보면 쟁점부동산의 건물부분에 대한 지방세 과세시가표준액은 그 합계액이 20,000,000만원 이상임을 알 수 있다. (다) 쟁점부동산의 양도와 관련하여 처분청은 쟁점부동산의 공부상 주택부분과 그 부수토지에 해당하는 토지면적을 제외한 나머지 부분에 대하여 양도소득세 과세를 위한 결정전 통지를 청구인에게 하였고, 청구인은 처분청의 결정전 통지에 대하여 쟁점부동산이 공부상 용도와 달리 전체를 주택으로 사용하였으므로 1세대1주택 비과세대상임을 주장하면서 쟁점부동산의 전세입주자들의 사실확인서와 주민등록등본 및 전세계약서등을 제시하면서 과세적부심을 청구한 바 있고, 이에 처분청은 과세적부심 결정에서 청구인이 주장하는 바대로 쟁점부동산 전체를 사실상의 주택으로 인정하였으나 쟁점부동산의 건물부분에 대한 지방세법상의 과세시가표준액이 20,000,000원 이상이 되고 부수토지의 면적이 495㎡이상이며 양도가액의 합계액이 5억원이상인 사실을 들어 소득세법상 고급주택에 해당하는 것으로 보고 고급주택에 대한 양도차익 계산식에 의하여 이 건 양도소득세를 과세한 사실이 확인된다.

(2) 위 사실관계에 불구하고 청구인은 쟁점부동산의 건물구조가 실제로는 세멘벽돌조로서 주택으로 사용한 부분은 163.98㎡이며 주택에 대한 지방세 과세시가표준액이 20,000,000원에 미달하므로 고급주택이 아니라는 주장인 바, 청구주장이 타당한지에 대하여 살펴보면, (가) 청구인은 쟁점부동산중 건물의 구조가 공부상 구조와 달리 세멘벽돌조임을 주장하면서 쟁점부동산에 임차인으로 거주한 3인과 인근주민 1인의 사실확인서를 제시하고 있으나 쟁점부동산은 현재 멸실되어 청구인의 주장내용을 확인할 수 없을 뿐만 아니라 공부상의 사실관계를 부인할 수 있는 보다 구체적이고 객관적인 반증의 제시없이 증거력을 인정하기 어려운 인우보증만으로는 공부상의 구조를 부인하여 청구인의 주장을 인정하기는 어렵다 할 것이며, (나) 청구인은 이 건 불복청구시 공부상 1층 주택부분과 지하층 부분만을 주택으로 사용한 것으로 주장하고 있으나 당초 과세적부심에서는 쟁점부동산 전체를 주택으로 사용하였다고 주장한 바 있고, 이에 대한 거주자의 사실확인서와 전세계약서 및 주민등록등본 등의 증빙까지도 제시한 바 있음에도 쟁점부동산중 1층 근린생활시설 부분이 주택으로 사용되어진 것이 아니라는 객관적인 증빙의 제시없이 당초 주장과 제시증빙으로 입증된 사실관계를 부인하는 청구인의 주장은 이를 받아들이기 어렵다 할 것이다. (다) 그렇다면 쟁점부동산은 공부상의 용도에 불구하고 모두 주택으로 사용되어진 사실이 인정되고, 건물의 지방세 과세시가표준액의 합계가 20,000,000원 이상인 사실이 쟁점부동산 소재지역의 관할구청인 OO구청의 지방세과세대장에 의하여 확인되며, 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495㎡ 이상으로서 쟁점부동산의 양도가액의 합계액이 5억원을 초과한 사실이 이 건 심리자료에 의하여 확인되므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 소득세법에서 규정하는 고급주택으로 보아 고급주택의 양도차익 계산식에 의하여 양도차익을 계산한 후 양도소득세를 과세한 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.