도로의 자산가치 평가

○○ 세무서장이 1997.12.30 청구인에게 결정고지한 1996년도 분 상속세 536,752,230원은 상속세 과세표준에서 97,818,000원을 공제하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각한다.

청구인은 청구외 ○○○(이하 "피상속인"이라 한다)이 1996.9.17 사망함에 따라 1997.3.17 상속세 과세표준을 1,050,287,102원으로하여 상속세 301,603,356원을 자진신고·납부하였다. 이에 대하여 처분청은 1997.12 상속재산 신고에서 누락된 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○외 2필지 전 1,563㎡(이하 "쟁점 1토지"라 한다)를 상속개시 당시 공시지가로 평가한 101,327,000원과 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○ 도로 95.90㎡(이하 "쟁점 2토지"라 한다)를 공시지가로 평가한 97,818,000원을 상속재산가액에 산입하는 등 이건 상속세결정세액 1,513,492,380원으로, 상속세결정세액을 536,752,230원으로 결정하여 1997.12.30 청구인에게 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.21 심사청구를 거쳐 1998.6.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점 1토지는 피상속인이 1984.11.3 청구외 ○○○에게 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기된 것을, 1997.12.26 위 ○○○가 확정판결에 의하여 본 등기한 것이므로 상속세 과세가액에서 제외하여야 하고

2. 쟁점 2토지는 불특정 다수인이 이용하는 도로로서 실질적인 재산가치가 없으므로 상속재산에 산입하되 그 평가액을 영(零)으로 함이 타당하다.

• 나. 국세청장 의견

(1) 쟁점 1토지에 대하여 본다. 쟁점 1토지의 등기부등본에 의하면 청구외 ○○○가 쟁점 1토지에 대하여 1984.11.3 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기를 하였으나, 동 토지는 1996.9.17 상속개시되어 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 1997.2.5 청구인 ○○○에게 소유권이전등기된 사실을 알 수 있다. 한편 쟁점 1토지의 가등기권리자 청구외 ○○○는 쟁점 1토지 소유권을 넘겨받기 위한 소를 제기하여 1997.12.26 가등기에 기한 본등기 확정판결(97가단 23861)을 서울지방법원 동부지원으로부터 받았는 바, 위 판결은 소유권이전에 대한 사실관계를 심리하지 아니한 청구인의 의제자백(민사소송법 제139조)에 의한 판결임이 확인된다. 더욱이 위 쟁점 1토지가 청구외 ○○○에게 매매예약완결된 부동산이라면 1995.7.1일부터 시행된 "부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률"에 의하여 청구외 ○○○ 명의로 1996.6.30일까지 실명전환 되었을 것이나, 이 건 상속개시 당시인 1996.9.17일까지 피상속인의 명의로 등기되어 있었음이 등기부등본에 의하여 확인되고 달리 상속재산이 아님을 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 없다.

(2) 쟁점 2토지에 대하여 본다. 불특정 다수인이 공용하는 사실상 도로가 상속재산에 포함된 경우 당해 도로에 대한 개별공시지가가 없고 보상가격 등에 의하여 상속개시일의 시가가 확인되지 않는 등 재산적 가치가 없다고 인정되는 때에는 그 평가가액을 영(零)으로 하는 것(국세청 재삼 01254-3479, 91.11.9, 같은 뜻 국심 92서 1783, 92.8.12, 대법 93누 6249, 93.8.27)이라 할 것이다. 이 건의 경우 청구인이 제시한 지적도 및 등기부등본에 의하면 쟁점 2토지는 1982.9.20도로로 환지확정되어 불특정 다수인의 통행에 이용되고 있는 사실상의 도로임을 알 수 있으나, 상속개시당시 개별공시지가가 1,020,000원/㎡으로 고시되어 있어 추후 보상받을 수 있는 토지로 볼 수 있을 뿐만 아니라 관련 종합토지세 및 재산세가 부과된 사실이 쟁점 2토지에 대한 종토세등 부과회보서에 의하여 확인되는 점등으로 미루어 보아 재산적가치가 없는 토지라고 보기는 어렵다고 하겠다.

• 가. 쟁점 이 건의 쟁점은 (1) 매매예약 가등기에 기하여 소유권이전판결을 받은 쟁점 1토지를 상속재산으로 보아 과세한 처분의 당부와 (2) 불특정다수인의 통행에 이용되고 있는 쟁점 2토지(도로)의 재산적가치유무를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 이건 상속개시당시 시행되던 구 상속세법 제2조 【상속세과세물건의범위】제1항에서는 "피상속인이 국내에 주소를 둔 때에는 상속재산의 전부에 대하여 상속세를 부과한다."라고 규정하고 있고, 같은법 제9조 【상속재산의 가액평가】 제1항에서는 "상속재산의 가액 및 상속재산가액 중에서 공제할 공과 또는 채무는 상속개시 당시의 현황에 의한다.(단서 생략)"라고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제5조 【상속재산의 평가방법】 제1항에서 "법 제9조 제1항의 규정에 의한 상속개시당시의 현황에 의한 가액은 그 당시의 시가에 의하되, 시가를 산정하기 어려울 때에는 제2항 내지 제6항의 규정에 의한 방법에 의한다."라고 규정하면서 제2항 제1호 가목에서 『토지의 평가』는 "시장·군수·구청장이 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로하여 산정한 개별필지에 대한 지가(이하 "개별공시지가"라 한다)에 의한다. (단서 생략)"라고 규정하고 있다. 한편 지방세법 제234조 의 12 【용도구분에 의한 비과세】는 "다음 각호에 규정하는 토지에 대하여는 종합토지세를 부과하지 아니한다."고 규정하면서 그 제6호에서 "대통령령으로 정하는 도로·하천·제방·구거·유지·사적지 및 묘지"를 규정하고 있고, 같은법 시행령 제194조의 7 【비과세 대상지역의 범위】은 "법 제234조의 12 제6호에서 "대통령령으로 정하는 도로·하천·제방·구거·유지·사적지 및 묘지"라 함은 다음 각호에 정하는 토지를 말한다"고 규정하면서 그 제1호에서 도로의 정의를 "도로법에 의한 도로와 기타 일반인의 자유로운 통행에 공할 목적으로 개설한 사도"라고 규정하고 있다. 또 도로법 제5조 【사권(私權)의 제한】는 "도로를 구성하는 부지, 옹벽 기타의 물건에 대하여서는 사권을 행사할 수 없다. 다만, 소유권을 이전하거나 저당권을 설정함은 그러하지 아니하다."고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 매매예약 가등기에 기하여 소유권이전판결을 받은 쟁점1토지를 상속재산으로 보아 과세한 처분의 당부에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점 1토지가 피상속인이 1984.11.3 청구외 ○○○에게 매매예약을 원인으로 소유권이전청구권가등기한 것을 가등기권리자인 ○○○가 소유권이전등기를 위한 소를 제기, 승소하여 1997.12.26 가등기에 기한 본등기확정판결(97가단 23861, 1997.12.26)을 받은 것이므로 상속재산에서 제외하여야 한다고 주장하고 있으나 (나) 위 판결은 소유권이전에 대한 사실관계를 심리하지 아니하고 청구인의 의제자백(민사소송법 제139조)에 의한 판결임이 판결문에 의하여 확인되고 (다) 쟁점 1토지는 피상속인의 상속개시일인 1996.9.17까지도 피상속인 명의로 등기되어 있다가 협의분할에 의한 재산상속을 원인으로 1997.2.5 상속인인 청구인에게 상속등기되어 있고 청구인은 피상속인과 청구외 ○○○의 매매예약사실을 알지 못하여 상속등기를 한 것이라고 주장하면서도 심판청구일시점에서도 청구인 명의로 등기되어 있는 사실이 쟁점 1토지 등기부등본에 의하여 확인되며 (라) 쟁점 1토지가 1984.11.3 청구외 ○○○에게 매매예약완결된 토지이면서도 1995.7.1 시행된 "부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률"에 의하여 1996.6.30까지 청구외 ○○○ 명의로 이전되었어야 함에도 특별한 사유없이 이전되지 않았을 뿐만 아니라 피상속인의 사망 후 1년이상이 경과한 1997.12.26에야 가등기에 기한 소유권이전등기의 소를 제기하였고, (마) 피상속인과 청구외 ○○○간의 매매예약관련증빙, 청구외 ○○○의 사실확인서, 구체적이고 객관적인 금융거래자료등 상속재산이 아니라고 볼 만한 관련입증자료의 제시가 전혀없어 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

(2) 불특정다수인의 통행에 이용되고 있는 쟁점 2토지(도로)의 재산적가치 유무에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점 2토지는 동 토지를 둘러싸고있는 ○○구 ○○○동 ○○○, ○○○, ○○○, ○○○ 대지 4필지의 소유자가 각각 다르고 청구인은 오로지 쟁점 2토지만 소유하고 있어 이용가치가 없고 불특정다수인이 공용하는 도로이므로 처분이 불가능하여 재산적가치가 없으며, 도로인 쟁점 2토지에는 종합토지세가 부과되지 않으므로 상속재산에 포함하되 그 평가액은 영(零)으로 하여야 한다고 주장하는 바 (나) 전시 지방세법 제234조 의 12는 도로법에 의한 도로는 종합토지세를 부과하지 아니한다라고 규정하고 있고, ○○구 ○○○동장이 발행한 미과세증명서에 의하면 쟁점 2토지에 대하여 지방세과세실적이 없음이 확인되고 있어 쟁점 2토지는 도로법상 도로에 해당되고 (다) 전시 도로법 제5조 는 도로를 구성하는 부지, 옹벽 기타의 물건에 대하여는 사권을 행사할 수 없다고 규정하고 있는 바, 쟁점 2토지는 불특정다수인이 이용하는 도로법상 도로로서 소유권이전이나 저당권 설정외에는 이용·처분등의 사권을 행사할 수 없어 재산권 행사가 현실적으로 곤란한 점이 인정된다. (라) 또한 당심의 조회에 대하여 ○○구청장은 공문서(건관 58150-3074: 98.8)로 쟁점 2토지는 1982.4.10 구획정리 완료로 인하여 도로로 환지처분된 토지로서 공공사업의 시행으로 사용 또는 수용된 토지가 아니므로 보상대상에 해당되지 않는다고 회신하고 있다. (마) 더욱이 청구인은 쟁점 2토지를 그 관할관청인 서울특별시 ○○구청에 사유도로기부채납신청서를 제출(접수번호: 142295, 98.12.1)하여 99.1.7 ○○구 공유재산심의회에서 가결(재무41323-37, 99.1.9)되므로서 쟁점 2토지에 대한 소유권을 포기하고 있음이 확인된다. (바) 이상과 같은 사실을 종합하여 볼 때 쟁점 2토지는 구획정리사업에 따라 도로로 환지처분되면서 청구인의 부 명의로 소유권이 등기되어 있고 개별공시지가가 고시되어 있다고 하더라도 도로법에 의해 사권이 제한되고 지방세법상 종합토지세가 비과세되며 추후 행정관청의 보상계획도 없을 뿐만 아니라 실제 쟁점토지주변의 토지의 이용상황을 볼 때 청구인이 쟁점 2토지를 도로외의 용도로 활용할 수 있을 것으로 보이지도 않으므로 공부상의 지목에 불구하고 상속개시 당시 사실상의 도로로서 불특정다수인의 사용에 제공되고 있고 보상가격 등에 의하여 상속개시일 당시의 시가가 확인되는 등 재산적 가치가 있다고 인정되는 경우도 아닐 뿐만 아니라 청구인이 관할구청에 쟁점 2토지를 기부채납하여 소유권을 포기하였으므로 재산적 가치가 있다고 볼 수 없다 할 것이다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.