[요지] 청구인의 배우자 ○○이 당초 다세대주택을 판매목적으로 신축하였다 할지라도 다세대주택이 미분양됨에 따라 주택의 양도일 현재까지 5년이상 계속 타인에게 임대하고 있었다면 다세대주택은 주택신축판매업자의 재고자산으로부터 양도소득세의 과세대상이 되는 주택으로 전용되었다고 보는 것이 상당하다 할 것이며, 이와 같이 다세대주택을 양도소득세의 과세대상이 되는 주택으로 판정하는 경우 주택의 양도일 현재 청구인은 1세대 3주택자에 해당되므로 주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세규정의 적용을 배제하고 과세한 당초 처분은 정당함
[참조결정] 국심1993서2847
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 그의 배우자 OOO이 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOO 소재 다세대주택 2가구(이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)를 소유하고 있는 상태에서 1988.1.6 취득한 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO OOOOOOO OOOO OOOOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1995.8.31 양도하고 자산양도차익예정신고 또는 양도소득세 과세표준 확정신고를 이행하지 아니하였다. 처분청은 청구인의 배우자 OOO이 소유하고 있는 쟁점다세대주택을 양도소득세가 과세되는 주택으로 판정하고 쟁점주택의 양도일 현재 청구인을 1세대 2주택자에 해당하는 것으로 보아 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 계산하여 1998.12.1 청구인에게 1995년 귀속 양도소득세 22,160,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하고 1998.2.2 심사청구를 거쳐 1998.5.22 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구인의 배우자 OOO은 1989.7.31 서울특별시 관악구 OO동 OOOOOOO상에 다세대주택 5가구를 신축하여 1989년 중에 OOO호와 OOO호를, 1991년 중에 OOO호를 각각 분양하였으며, 1995.8.31 쟁점주택의 양도일 현재까지 미분양된 쟁점다세대주택(2가구)을 타인에게 5년이상 계속 임대하고 있는 사실이 관련기록에 의하여 확인된다.
(2) 부동산의 양도에 의한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는지 아니면 양도소득에 속하는지에 관한 판단은 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모와 회수, 상대방, 태양 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업활동으로 볼 수 있는 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단을 하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 양도의 목적으로 된 부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 하고(대법원94누14025, 1995.11.17 같은뜻), 주택을 신축하여 판매하는 사업은 구 소득세법시행령 제33조 제2항의 규정에 의한 건설업으로 보는 것이며, 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 보는 것이나, 주택을 신축하여 5년이상 임대한 후 동 주택을 양도함으로써 발생하는 소득은 양도소득에 해당하는 것이므로 판매목적으로 신축한 주택 중 미분양된 주택을 장기임대하다가 양도한 경우 그 양도로 인하여 발생한 소득은 사업소득으로 볼 수 없다 할 것이다(국심93서2847, 1994.2.7 같은뜻)
(3) 청구주장과 같이 청구인의 배우자 OOO이 당초 쟁점다세대주택을 판매목적으로 신축하였다 할지라도 쟁점다세대주택이 미분양됨에 따라 쟁점주택의 양도일 현재까지 5년이상 계속 타인에게 임대하고 있었다면 쟁점다세대주택은 주택신축판매업자의 재고자산으로부터 양도소득세의 과세대상이 되는 주택으로 전용되었다고 보는 것이 상당하다 할 것이며, 이와 같이 쟁점다세대주택을 양도소득세의 과세대상이 되는 주택으로 판정하는 경우 쟁점주택의 양도일 현재 청구인은 1세대 3주택자에 해당되므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세규정의 적용을 배제하고 과세한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.