[요지] 청구인의 경우 증빙서류로 제출한 매매계약서 등에 의하여 신고한 거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 처분청이 공정과세협의회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없음
[요지] 청구인의 경우 증빙서류로 제출한 매매계약서 등에 의하여 신고한 거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 처분청이 공정과세협의회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각합니다.
[이 유]
1. 원처분개요 청구인은 1985.9.7 인천광역시 서구 OO동 OOOOOOO 소재 OOOOO OO OOOO 대지 84.405㎡ 및 건물 114.86㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 42,725,000원에 분양받아 1994.9.7 취득하고 1996.10.17 청구외 OOO에게 양도한 뒤 1996.12.18 실지거래가액의 방법에 의하여 취득가액을 위 분양계약서상의 분양가액으로, 양도가액을 48,000,000원으로 하여 자산양도차익예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 제출한 증빙서류 등으로 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 청구인이 신고한 실지거래가액의 적용을 배제하고 대신 기준시가에 의하여 취득가액과 양도가액을 산정하고 이를 토대로 하여 1998.1.17 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 6,433,130원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.2.11 심사청구를 거쳐 1998.5.13 심판청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장 및 국세청장 의견
(1) 청구인과 OOO주택개발주식회사 간에 작성한 상가매매계약서의 내용을 보면 쟁점부동산의 총 매매대금을 42,725,000원으로 하되, 1985.9.7 계약금 3,000,000원, 1985.9.30 1차중도금 10,000,000원, 1985.10.25 2차중도금 10,000,000원, 1994.7.27 잔금 19,725,000원을 각각 지급하기로 약정하였음을 알 수 있고,
(2) 청구인이 제출한 양도계약서의 내용을 보면 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 48,000,000원에 매도하기로 1996.9.17 매매계약을 체결하고 계약금 4,000,000원은 계약일에, 잔금 44,000,000원은 1996.10.7에 중개업자 입회하에 지불하기로 한다고 약정되어 있고 OO부동산 OOO이 중개업자로 기재되어 있으나 처분청에서 제시한 양도 당시 매매계약서를 보면 매매대금은 57,000,000원이고, 계약금 5,000,000원은 1996.9.17, 중도금 20,000,000원은 1996.10.5, 잔금 37,000,000원은 1996.10.17에 각각 지급받기로 약정하였으며 OO부동산 OOO이 중개업자임을 알 수 있다.
(3) 청구인이 주장하는 양도가액 및 취득가액이 실지거래가액으로 인정되는지를 살펴보면, 청구인은 양도가액에 대한 증빙으로 매매계약서와 거래사실확인서 만을 제출한 바, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액(48,000,000원)은 기준시가(136,271,940원)의 35.2%에 불과한 것으로 기준시가와 현격한 차이를 보이고 있고 임대하고 있던 부동산으로 임대보증금에 대한 특약이 기재되어 있지 아니하며 처분청에서 조사한 매매계약서에는 양도가액이 57,000,000원으로 나타나고 있는 만큼 양도가액이 불분명하여 실지거래가액이 증빙서류에 의해 확인되지 아니하는 경우에 해당한다고 보여진다.
(4) 그렇다면 양도 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하는 이 건의 경우 청구인이 신고한 취득가액이 실지거래가액 인지는 별론으로 하더라도 처분청이 소득세법중 관련 규정에 따라 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인이 실지거래가액으로 신고한 거래가액을 기준시가와 비교하여 보면 양도일 현재 쟁점부동산의 기준시가는 136,271,940원인바 청구주장 양도가액은 기준시가의 3분의 1을 조금 넘는 수준으로 현실적으로 기준시가가 시가의 80%내지는 90%수준에서 책정된 사정을 감안한다면 사실상으로 이는 시가의 28.2%내지는 31.7%에 불과한 것으로 나타나고 있다.
(2) 청구인 주장한 양도 당시 거래가액이 실지거래가액으로 인정되는지를 검토하면 청구인의 주장(매도대금이 57,000,000원으로 기재된 다른 계약서를 처분청이 제시한 데 대해 대금중 9,000,000원은 임차사업자의 시설비로 청구인이 수령하지 아니했다는 내용의 것)에 의할지라도 매매계약서가 2중으로 작성된 사실이 인정되는 만큼 청구인이 제출한 매매계약서가 진정한 것이 아님이 분명하거니와 거래상대방의 확인서 또한 양도가액이 48,000,000원으로 기재되어 있기는 하나 그 이외에는 이 가액을 실지거래가액으로 볼 만한 아무런 객관적인 증거자료(대금수수에 관한 증빙자료 등)도 나타나 있지 아니하므로 청구인이 신고한 양도 당시의 거래가액을 실지거래가액으로 확정하기 어렵다 하겠다.
(3) 한편 청구인이 취득당시 실지거래가액으로 신고한 금액(42,725,000원)이 진정한 것으로 인정되는지 여부를 검토하면 청구인이 제출한 분양계약서에 기재된 것 외에는 위 가액이 취득 당시의 실지거래가액이라고 인정할 만한 아무런 증거자료도 나타나 있지 아니하고 있고 특히 계약금지급약정일부터 잔금지급약정일까지의 기간이 8년10월로 통상적인 거래와는 달리 이례적으로 장기간인 점등의 정황을 고려할 때 청구인이 신고·주장한 취득가액도 이를 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다.
(4) 위에서 검토한 바와 같이 청구인의 경우 증빙서류로 제출한 매매계약서 등에 의하여 신고한 거래가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하므로 처분청이 공정과세협의회의 자문을 거쳐 청구인이 신고한 실지거래가액의 적용을 배제하고 기준시가에 의하여 이건 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.