입주권 양도의 비과세 적용 여부

심판청구번호 국심1998서 1080(1999. 5.14) 득세 11,704,520원의 부과처분은 이를 취소한다.

청구인은 도시재개발법에 의한 도시재개발사업지구인 ○○○ 주택개량재개발사업지구에 소재한 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 89㎡(이하 "쟁점토지"라고 한다)와 주택 53.68㎡(동 주택은 1994.7.30 멸실됨)를 1990.5.4 취득하였는데 ○○○구청장의 관리처분계획인가가 있은(1996.4.19) 후인 1996.6.18 쟁점토지의 소유권을 청구외 ○○○에게 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 계산하여 1997.12.6 청구인에게 1996년도 귀속분 양도소득세 11,704,520원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.1.16 심사청구를 거쳐 1998.5.6 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지와 그 위 주택을 1990.5.4 취득하여 거주하던 중 도시재개발법에 의한 재개발사업으로 1994.7.30 주택을 멸실하고, 1996.6.18 나대지인 쟁점토지를 양도하였는데 1세대 1주택의 양도에 해당한다고 보아 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 그런데 재정경제부의 예규(재산 46014-152, 1996.3.29) 등을 보면 쟁점토지와 같이 도시재개발사업지구내의 주택을 멸실하고 토지를 양도하는 경우 토지의 양도가 관리처분계획인가일이전에 있는 경우는 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 비과세하나, 관리처분계획인가일 이후부터 준공입주일까지는 1세대 1주택의 양도에 따른 양도소득세 비과세를 배제하며, 당해 주택이 준공된후 입주하여 양도하면 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 비과세하고 있는데 이는 동일한 조건의 토지양도에 대한 과세에 있어 서로 모순되는 입장을 취하고 있는 것으로 보인다. 따라서 쟁점토지는 1세대 1주택의 부수토지로서 양도소득세를 비과세하여야 하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점토지가 도시재개발사업지구내의 토지로서 관리처분계획인가일 이후인 1996.6.18 나대지 상태로 양도된 것 등 사실관계에 있어서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. 청구인은 관리처분계획인가일 현재 쟁점토지를 보유하여 아파트분양신청권을 취득한 상태에서 쟁점토지를 양도하였는 바, 관리처분계획인가일부터 당해 재 개발 사업에 의한 주택이 완성되기 전에 양도하는 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것(국세청 장 예규 재일 46014-873, 1997.4.14)으로 청구인은 아파트를 취득할 수 있는 권리를 청구외 ○○○에게 양도하였다고 할 것이므로 1세대 1주택을 양도하였다는 청구주장은 사실관계를 다르게 인식함에 기인하였다고 할 것이다. 그러나 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도차익을 계산하는 경우 청구인에 대한 고지세액이 증가될 것으로 이는 국세기본법 제79조 에서 규정하고 있는 불이익변경금지의 원칙에 해당한다. 따라서 이 건 청구주장은 이유가 없다.

• 가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 재개발조합원인 청구인이 관리처분계획 인가일 이전에 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 요건을 갖춘 주택을 멸실한 후 관리처분계획에 따라 취득한 아파트의 입주자로 선정된 지위(아파트분양권)를 분양처분 고시일전에 양도한 경우 이를 1세대 1주택의 양도로 보아 양도소득세를 비과세 할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 제3호 는 대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다.

(2) 같은법시행령 제154조 제1항은 법 제89조 제3호에서 "1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년이상인 것을 말한다고 규정하고 있다.

• 다. 사실 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지 및 그 위 주택을 1990.5.4 취득한 후 재개발사업시행으로 1994.7.30 주택을 멸실하였고, 1996.4.19 도시재개발법에 의한 관리처분계획인가일 이후 당해 재개발사업에 의한 주택이 완성되기 전인 1996.6.18 쟁점토지와 분양예정의 아파트 입주자로 선정된 지위를 양도한 것 등 사실관계에 있어서는 청구인과 처분청간에 다툼이 없으며, 처분청의 심리자료(재산 46330-431, 1999.4.20 및 재산 46330-292, 1999.3.9) 등에 의하면 청구인이 관리처분계획인가일 이후에 양도하였기 때문에 주택의 양도가 아닌 부동산에 관한 권리의 양도라 하여 양도소득세 1세대 1주택 비과세를 배제한 것으로 청구인이 쟁점토지상의 주택을 멸실할 당시에는 이미 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 있었음이 확인된다. (2) 소득세법 제89조 제3호 와 같은법시행령 제154조 제1항이 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 부과하지 아니하는 취지는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하다가 양도하는 경우 동 양도가 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도한 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 요건을 충족하고 있는 경우에는 주거생활의 기초가 되는 주택의 양도소득에 대하여 양도소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하려는 데에 있다고 할 것이다.

(3) 한편, 1세대 1주택의 비과세 요건을 갖춘 재건축·재개발조합원이 생계유지나 채무상환 등을 위하여 부득이 분양예정 아파트의 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 동 양도소득에 대하여 비과세함으로써 서민가계를 지원하기 위하여 1998.12.28 소득세법시행령을 개정하면서 제155조 제16항에 "도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원(도시재개발법 제34조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 주택건설촉진법 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인일, 그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 제157조 제3항 제2호의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다"는 규정을 신설하였다.

(4) 전시 1세대 1주택 양도소득세 비과세제도의 취지와 1998.12.28 소득세법시행령 개정시 제155조 제16항을 신설한 취지에 비추어 볼 때 재개발조합의 조합원이 재개발조합에 주택 및 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 아파트분양권을 취득하여 분양처분 고시일전에 양도하는 경우에는 이를 종전주택과 이에 부수하는 토지로 간주하고, 관리처분계획인가일(그 전에 주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일)까지 소득세법시행령 제154조 제1항 에서 규정하고 있는 양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 그 양도에 대하여는 1세대 1주택의 양도로서 비과세하는 것이 납세자간 과세형평과 서민가계에 대한 지원측면에서 타당하다고 할 것이다(대법원 93누17324, 1994.3.8도 같은 뜻임).

(5) 그러하다면 청구인이 주택철거일 현재 전시 소득세법시행령 제154조 제1항 에서 규정하고 있는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 있었음에도 처분청이 청구인이 쟁점토지를 양도한 것으로 보아 과세한 것은 부당하다고 판단된다.

• 라. 결 론 그러므로 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의거 주문과 같이 결정한다.