부동산의 양도시기

심판청구번호 국심1998서 1007(1999. 1.25) 서울특별시 ○○○구 ○○○동 ○○○(대지분 45.639㎡ 및 건물 43.94㎡, 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 78.3.10 청구외 ○○○으로부터 취득하여 96.3.12(등기접수일) 청구외 ○○○에게 양도하고, 양도일을 92.12.23 (잔금지급약정일)로 하여 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세 2,862,000원을 신고 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 양도일을 96.3.12(등기접수일)로 하여 기준시가에 의해 양도차익을 산정하여 98.1.3 청구인에게 96년도 귀속분 양도소득세 17,897,100원을 추가로 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 98.2.20 심사청구를 거쳐 98.5.2 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 당초 서울시로부터 분양받은 ○○○으로부터 78.3.10 분양융자금 1,400,000원을 포함하여 7,700,000원에 취득하였고(분양융자금은 90.6.30 분양자인 서울시에 전액 상환하였음), 92.12.23 ○○○에게 25,000,000원에 양도하였는데 당초 소유자 ○○○으로부터 등기이전을 받지 못하여 소송에 의한 법원판결문에 의해 96.2.6자로 청구인 앞으로 소유권이전등기를 하고 96.3.12자로 매수자인 ○○○에게 양도등기가 이루어진 것임에도 처분청이 신고내용을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 결정한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점아파트의 취득가액이 7,700,000원이라고 주장하며 취득가액의 증빙으로 판결문을 제시하고 있으나, 서울지방법원 ○○○지원의 판결은 피고 ○○○의 의제자백에 의한 것으로 청구인이 주장하는 취득가액에 대하여 위 판결문 이외에는 쟁점아파트의 취득가액을 확인할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 쟁점아파트를 청구외 ○○○에게 양도한 것은 등기부상 96.3.12이나 실제로는 92.12.23 25,000,000원에 양도하였다고 주장하나, 쟁점부동산의 92.12월 시세는 85,000,000원∼95,000,000원으로, 청구인이 쟁점아파트를 특별히 낮은 가격으로 양도하여야 할 특단의 사정이 없으며, 소유권이전등기가 지연되어야 할 이유가 없는 점등으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도시기와 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가를 적용하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 소득세법 제98조 에서 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다고 규정하고 같은 법 시행령 제162조 제1항에 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다고 하면서 제1호에서 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있으며, 소득세법 제96조 제1호 와 제97조 제1항 제1호에서 『양도가액과 양도가액에서 공제할 취득가액의 결정은 양도한 자산이 토지와 건물인 경우에는 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가로 결정하되, 다만 당해 자산의 종류, 보유기간, 거래규모, 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조 제4항 제3호에서는 『양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 법 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호의 단서에서 규정하는 "대통령령이 정하는 경우"로 보아 실지거래가액으로 양도소득세를 결정할 수 있도록 하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 청구외 ○○○이 75.8.30 서울특별시로부터 분양받은 쟁점아파트를 78.3.10 취득하여, 96.2.6 법원 판결(서울지방법원 ○○○지원 95카단 ○○○, 95.10.31)에 의해 청구외 ○○○ 앞으로 소유권이전 대위등기를 경료한 후, 같은 날 청구인 앞으로 취득등기를 하였다가 96.3.12 청구외 ○○○에게 소유권을 이전하였음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

(2) 청구인이 쟁점아파트의 양도일을 92.12.23로 하여 실지거래가액(취득가액 7,700,000원, 양도가액 25,000,000원)으로 양도소득세를 신고한데 대하여 처분청은 양도일을 등기접수일인 96.3.12로하여 기준시가(취득가액 2,245,000원, 양도가액 80,500,000원)로 과세하였음이 양도소득세 과세표준 확정신고서 및 결정결의서에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점아파트의 취득일(78.3.10)에 대하여는 다툼이 없으나, 쟁점아파트의 취득가액이 7,700,000원이라고 주장하며 취득가액을 입증하는 증빙으로 서울지방법원 ○○○지원의 소유권이전등기소송에 관한 판결문을 제시하고 있는 바, 위 판결문은 청구외 ○○○의 의제자백에 의한 것으로서 동 판결은 쟁점아파트의 소유권이전등기를 위한 절차일 뿐 쟁점아파트의 취득가액을 인정하는 것은 아니라 할 것이므로 위 판결문에 의해 쟁점아파트의 취득가액이 확인된다고 보기는 어렵다 할 것이다.

(4) 청구인은 쟁점아파트의 양도일이 92.12.23(잔금지급 약정일)이며, 양도가액은 25,000,000원이라고 주장하면서 부동산 매매계약서와 매수인 ○○○의 거래사실확인서를 제시하고 있는 바, 위 매매계약서(92.12.20)에 의하면, 매매대금이 25,000,000원이고 잔금지급 약정일이 92.12.23로 되어 있으며, 매수인 ○○○도 위 사실을 확인하고 있으나, 92.12월 당시 쟁점아파트의 시세는 (주)○○○ 발행 "○○○"지에 의하면 85,000,000원∼95,000,000원으로 나타나고 있어 위 매매계약서상의 양도대금 25,000,000원은 현저히 저렴한 가격으로서 실지거래가액으로 인정하기가 어려우며, 전시법령에 의하면 자산의 취득 및 양도시기는 잔금청산일로 하며, 잔금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하되, 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기접수일로 하는 것인 바, 이 건의 경우 금융자료 등이 제시되지 아니하여 잔금청산일이 확인되지 아니하므로 쟁점아파트의 양도시기는 매매계약서상의 잔금지급 약정일이 되어야 하나, 잔금지급약정일(92.12.23)로부터 등기접수일(96.3.12)까지의 기간이 1월을 초과하므로 쟁점아파트의 양도일은 등기접수일이 된다 할 것이다. 따라서, 쟁점아파트의 양도일은 등기접수일이 되고, 취득가액 및 양도가액이 제시된 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청에서 쟁점아파트의 양도일을 등기접수일로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.