실지거래가액 해당 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○○동 ○○○, 대지 291.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 '89.2.11 취득한 후 그 지상에 건물(근린생활시설) 428.27㎡(이하 "쟁점건물"이라 하고, 위 쟁점토지와 쟁점건물을 "쟁점부동산"이라 한다)를 '93.11.25 신축·준공하여 '95.6.10 쟁점부동산을 양도하고 양도차익을 실지거래가(취득가액 733,638,860원, 양도가액 850,000,000원)로 계산하여 '96.5.31 양도소득세 과세표준 확정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지거래가액을 신빙성이 없음을 이유로 부인하고 기준시가(취득가액 304,681,009원, 양도가액 594,825,730원)로 양도차익을 계산하여 '97.11.1 청구인에게 '95년도 귀속분 양도소득세 124,676,840원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 '97.12.8 이의신청, '98.2.12 심사청구를 거쳐 '98.4.21 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 '89.2.11 청구외 ○○○으로부터 쟁점토지를 162,000,000원에 취득하고 그 지상에 571,638,860원의 공사비를 들여 '93.11.25 쟁점건물을 신축·준공한 후 '95.6.10 청구외 ○○○에게 쟁점부동산(토지·건물)을 850,000,000원에 양도하였으므로 쟁점부동산의 양도차익은 동 실지거래가액으로 산정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점건물의 취득가액(신축비용)이 571,638,860원임을 주장하면서 장부사본을 제시하고 있으나, 건축비 지출에 대한 세금계산서 등 구체적인 증빙의 제시가 없고, 또한 평당 건물신축비로 4,400,000원을 지출하였다는 주장은 현실에 비해 현저히 높은 가액이어서 신빙성을 인정하기 어렵고, 쟁점부동산의 실지양도가액이 850,000,000원이라는 청구주장 부분도 청구인이 증빙으로 제시한 매매계약서가 검인계약서이고, '94.4월 현재 쟁점부동산에 대한 근저당설정금액이 918,000,000원(채권최고액)인 점으로 미루어 볼 때, 청구인이 주장하는 실지양도가액은 진실된 거래가액으로 인정되지 아니하므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 쟁점부동산의 양도당시 시행되던 소득세법 제23조 ('94.12.22 개정전의 것) 제4항 제1호, 제45조('94.12.22 개정전의 것) 제1항 제1호 가목의 규정에 의하면, 자산(토지·건물)의 양도차익을 계산함에 있어 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하되, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며, 위 대통령령이 정하는 경우의 하나로서 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호('95.12.30 개정된 것)에서 『양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산의 실지양도가액이 850,000,000원임을 주장하면서 '95.5.29 청구인(매도인)과 청구외 ○○○(매수인)간에 작성한 검인매매계약서를 제시하고 있는 바, 검인매매계약서는 매수인이 소유권이전등기 신청시 필요한 서류로서 통상적으로 동 계약서에 기재된 거래금액은 소유권이전등기에 따른 매수인의 비용부담을 줄이기 위해 실제거래된 금액보다 낮게 기재하는 것이 대부분이며, 쟁점부동산에 대하여 근저당을 설정한 금액(채권최고액 기준)을 보아도 '94.4월 현재 918,000,000원(○○○은행 468,000,000원, ○○○은행 450,000,000원)으로서 청구인이 주장하는 실지거래가액과는 상당한 차이가 있으며, 기타 양도시 작성한 일반매매계약서나 대금수수에 관한 금융자료 등을 제시하지 못하고 있는 점 등으로 미루어 볼 때, 청구인이 주장하는 실지양도가액은 진실된 거래금액으로 보기 어렵다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 733,638,860원(쟁점토지취득가액 162,000,000원, 쟁점건물 신축원가 571,638,860원)임을 주장하고 있으나, 쟁점토지가액 162,000,000원의 경우 기준시가 231,018,569원의 70.1%로서 상당히 낮고, 쟁점건물 신축원가 571,638,860원의 경우 신축공사 직영과 관련된 장부를 제시하고 있으나, 동 장부에 기재된 금액이 사실과 부합됨을 입증하는 세금계산서, 영수증, 금융자료 등의 근거증빙서류를 제시하지 못하고 있고 청구인이 주장하는 쟁점건물의 신축단가인 평당 4,400,000원은 쟁점건물 신축년도인 '93년 당시 보통 상가건물의 신축단가가 평당 1,700,000원이었다는 건축사협회의 자료와 비교하여 볼 때, 현저히 높은 금액이어서 청구인이 주장하는 쟁점건물 신축원가는 그 신빙성이 인정되지 아니한다. 위 사실들을 종합하여 보면, 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실지거래가액은 양도가액 850,000,000원의 경우 검인계약서상의 금액으로서 실지거래된 금액으로 보기 어렵고, 취득가액 733,638,860원의 경우도 쟁점건물의 신축공사비에 대한 구체적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있어 그 신빙성이 인정되지 아니하여 쟁점부동산거래는 양도 및 취득당시 모두 실지거래가액이 확인되지 않는 경우이므로 처분청이 기준시가로 양도차익을 계산하여 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.