양도소득세 과표계산

심판청구번호 국심1998서 0962(1999. 8.13) 永돔撚轢�34,695,460원의 과세처분은 이를 취소한다.

청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 52.13㎡, 건물 147.98㎡(이상의 토지와 건물을 이하 "쟁점아파트"라 한다)를 1996.4.12. 양도하고 1996.8.17 취득가액을 300,628,794원으로 하고 양도가액을 297,000,00원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 신고한 사실이 있다. 처분청은 청구인의 실지거래가액에 의한 신고내용을 부인하고 기준시가에 의하여 쟁점아파트의 취득가액을 124,375,434원으로 하고 양도가액을 216,500,000원으로 하여 1998.1.9 청구인에게 1996년 귀속분 양도소득세 34,695,460원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.1.16 심사청구를 거쳐 1998.4.18 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 운영하던 사업체가 경영악화로 폐업하게 되어 이를 정리하기 위해 쟁점아파트를 손해보고 팔 수밖에 없었는 바, 쟁점아파트 취득이전인 1989.1월 당시 청구인은 재직하던 직장(자동차시트 생산업체인 ○○○산업주식회사) 때문에 동 직장의 하청가공업체인 청구외 ○○○산업사를 청구인의 동생명의로 개업하여 운영해 오다가 1992.3월에 위 직장을 퇴사하면서 청구외○○○산업사의 운영에 전념해 왔는데 1990년대 상반기 중 매년 계속되는 임금상승과 기능공(미싱사) 부족, 환경비용(재단 후 폐기물 처리비용) 증가, 거래기업의 노사분규에 따른 판매감소 등으로 경영이 악화되어 사업을 지속하기 힘들게 됨에 따라 청구인은 빠른 시일내에 사업을 정리하는 것이 최선으로 판단하였고 결국 쟁점아파트를 처분하여 그 대금으로 사업체의 부채 및 종업원의 퇴직금을 청산하고 동 사업체를 1996년 말에 폐업하게 되었다. 이처럼 쟁점아파트를 양도할 수밖에 없었던 부득이한 사유가 있고, 이 건 실지거래가액 입증서류로 매매당사자 및 관련인들의 거래사실확인서와 관련 금융자료까지 제시하였는데도 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 ○○○시 ○○○구 ○○○동장의 공문(사이 58554-198, 1998.1.20)에 의하여 청구외 ○○○ 명의로 확인되는 ○○○ 주택개량 재개발사업지구내 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○에 소재한 무허가건물(번호: 19626호, 12평) 철거분과 청구외 ○○○ 명의로 ○○○시장이 불하하는 위 같은 곳 대지 85㎡를 1990.9.20 취득하였으며, 동 재개발사업이 완료되어 조합원 자격으로 취득한 쟁점아파트를 1996.4.12 청구외 ○○○에게 양도하였음이 건물대장·토지대장·임야대장·등기부등본 등에 의하여 확인된다. 이처럼 이 건 무허가건물의 당초 소유자는 청구외 ○○○인 것으로 공부에 등재되어 있고, 동소의 대지도 청구외 ○○○ 명의로 불하되었음을 시유지 불하대금 영수증에 의하여 알 수 있는데 청구인이 제시한 취득계약서 및 취득대금 영수증을 보면 청구외 ○○○가 모든 매매행위를 대리하여 매매계약을 체결하고 매매대금을 수취한 것으로 되어 있어 취득계약 및 대금지급에 대한 거래상대방 및 내용이 불분명하므로 청구인이 제시한 취득계약서 및 영수증 등의 신빙성이 없어 청구인이 주장하는 실지거래가액을 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

• 가. 쟁 점 실지거래가액으로 신고하였으나 이를 부인하고 기준시가로 결정한 처분의 당부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】본문은 [양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다]고 규정하고 있고, 그 제1호는 [토지 또는 건물 양도의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다]고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항 본문은 [거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가 액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다]고 규정하고 있고, 그 제1호 [취득가 액]의 가목은 [제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다]고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항 본문은 [법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각 호에 1에 해당하는 경우를 말한다]고 규정하고 있고, 그 제3호는 [양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우]를 규정하고 있으며, 같은 조 제5항 본문은 [제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다]고 규정하고 있고, 그 제2호는 [제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우]를 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 청구인은 쟁점아파트 양도당시 이를 양도할 수밖에 없었던 부득이한 사유가 있어서 당시의 시세로 양도하였고, 실지거래가액 관련 증빙을 첨부하여 실지거래가액에 의하여 신고하였는데 이를 부인하고 기준시가에 의하여 과세하는 것은 부당하다는 주장이다. 살피건대, 청구인은 실지거래가액 입증서류로 취득가액에 대하여는 매매계약서, 전소유자의 거래사실확인서, 매매계약대리인의 거래사실증명원, 중개인의 거래사실증명원, 취득시 자금원 관련 금융자료, 분양가 추가불입영수증 등을 제시하고 있고, 양도가액에 대하여는 매매계약서, 양수인의 거래사실확인서 등을 제시하고 있으며, 그 동안의 시세변동에 대한 자료로서 "○○○" 잡지 등을 제시하였다. 먼저 취득가 액에 대하여 본다. 첫째, 청구인이 제시한 취득시 부동산 매매계약서에 의하면, 청구인은 1990.8.21 청구외 ○○○ 소유인 ○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○ 대지 85㎡, 철거분 건물(측량번호: 433, 조합원 번호: 19626)을 대금총액 239백만원에 매매하기로 계약을 체결하면서, 매매계약 당일에 계약금 24백만원을 지불하였고, 1990.9.5 중도금 1억원, 1990.9.20 잔금 1억1천5백만원을 지불하기로 하였으며, 특약사항으로는 불하대금은 별도로 지불하기로 하며, 조합원 명의이전 수속은 양 부동산에서 책임을 진다는 내용이 있고, 매도인 란에는 청구외 ○○○을 대리하여 청구외 ○○○가 서명날인하였고, 매수인 란에는 청구인이 서명날인을 하였으며 중개인 란에는 "○○○＋○○○"이라고 기재하고 청구외 ○○○이 서명날인한 것으로 되어 있다.

① ○○○시 ○○○구 ○○○동장의 공문(사이58554-198, 1998.1.20)에 의하여 위 거래물건의 소유자는 청구외 ○○○ 이고, 위 거래물건은 무허가건물(건물번호: 19626, 면적 12평)인데 ○○○단지 재개발로 인하여 철거된 것으로 확인된다.

② ○○○구역 주택개량조합 청산인 대표 청구외 ○○○의 확인서 및 분양대상자별 분양예정조서 사본에 의하여 위 거래물건(측량번호: 433)과 관련된 재개발조합원 명의가 청구외 ○○○으로부터 1990.9.20 청구인으로 변경된 것으로 확인된다.

③ 청구외 ○○○을 대리하여 계약을 체결한 청구외 ○○○와의 관계에 대하여 우리 심판소에서 청구외 ○○○에게 공문으로 조회(국심46830-883, 1999.7.9)하여 본 바, 청구외 ○○○는 ○○○동 소재 ○○○부동산의 중개인이며 청구외 ○○○이 위 거래물건의 매각을 의뢰함에 따라 대리계약을 한 것일 뿐이라는 것이며, 이와 같은 해명은 부동산매매계약서의 중개인 란에 "○○○＋○○○"이라고 기재된 것으로 미루어 보아도 사실인 것으로 인정된다. 둘째, 위 거래물건의 대금지급을 위하여 청구인은,

① 계약금지급일자인 1990.8.21과 그 하루 전날인 1990.8.20에 청구인의 처 명의의 ○○○투자신탁 2개 계좌에서 22,816,730원을 전액 인출하고 ○○○은행 ○○○지점 계좌에서 273,000원을 인출하여 총 23,089,730원을 인출한 사실이 위 금융기관의 거래내역표 및 예금거래실적표에 의하여 확인되고 있고,

② 중도금지급일자인 1990.9.5에 청구인 명의의 ○○○투자신탁 2개 계좌에서 5,139,345원을 전액 인출하였고, 청구인의 처 명의의 ○○○투자신탁 4개 계좌에서 88,342,469원을 전액 인출하였으며, 같은 명의의 ○○○은행 ○○○지점 계좌에서 5,000,000원을 인출하여 총 98,481,814원을 인출한 사실이 위 금융기관의 거래내역표 및 예금거래실적표에 의하여 확인되고 있으며,

③ 잔금 지급일자 1일전인 1990.9.19에 청구인의 처 명의의 ○○○은행 ○○○지점 계좌에서 125,000,000원을 인출한 사실이 동 은행의 예금거래실적표에 의하여 확인되고 있고,

④ 우리 심판소에서 국세청에 요청하여 받은 청구인 가족의 부동산 취득 및 양도현황(전산자료)에 의하면 위 자금 인출시를 전후하여 타 부동산을 취득한 사실이 확인되지 아니하므로 위 자금은 매매계약서의 내용과 같이 위 거래물건의 취득에 쓰여진 것으로 보여진다. 셋째, 위 거래물건의 거래가액에 대하여는, 청구인이 제시한 청구외 ○○○의 거래사실증명원(인감증명서 첨부), 매매계약 대리인으로 되어 있는 청구외 ○○○의 거래사실증명원(인감증명서 첨부), 부동산중개인인 청구외 ○○○의 거래사실증명원(인감증명서 첨부)외에도 우리 심판소에서 거래당사자인 청구외 ○○○에게 공문(국심46830-883, 1999.7.9)으로 거래사실 및 거래가액에 대하여 직접 조회하여 본 바, 부동산 매매계약서에 기재된 가액인 239백만원에 거래하였음을 확인해 주고 있어서 위 거래물건의 취득가액은 239백만원인 것으로 판단된다. 넷째, 청구인은 위 거래물건 가액 외에도 ○○○ 주택개량 재개발조합에 1990.9.31 시유지 불하대금으로 13,427,080원을 지급하였고 1992.3.2. 공사비 선수금 5,000,000원, 1992.4.29, 1992.6.20, 1992.6.30에 각각 9,092,226원, 1992.11.26 12,154,447원을 지급하였으며, 같은 날 정산금 3,770,589원을 지급한 사실 등이 관련 영수증에 의해 확인되고 있고, 이상의 금액을 모두 합하면 쟁점아파트 취득에 소요된 금액은 총 300,628,794원인 것으로 인정된다. 다섯째, 참고로 청구인이 쟁점아파트 취득에 지불한 금액은 당시 쟁점아파트 소재지와 같은 동에 있는 인근의 ○○○아파트의 경우에 쟁점아파트와 같은 평형(44평형)의 매매가액이 320,000,000원∼350,000,000원이었던 것으로 "○○○" 잡지 및 "○○○" 등에 의하여 확인되는 점과 당시 부동산 시세가 급속한 상승기에 있었던 점을 감안하면 청구인 취득가액은 시세에 비추어 적정한 범위내의 가액으로서 당시 그 가격으로 취득하였을 것으로 판단된다. 다음으로 양도가액에 대하여 본다. 첫째, 청구인이 제시한 양도시 부동산 매매계약서에 의하면, 청구인은 1996.2.14 쟁점아파트를 대금총액 297백만원에 매매하기로 계약을 체결하면서 매매계약당일에 계약금 3천만원을 받았고, 1996.3.16 중도금 1억 2천만원, 1996.4.12 잔금 1억4천7백만원을 받기로 하였으며, 매도인 란에는 청구인이 서명날인하였고 매수인 란에는 청구외 ○○○이 서명날인 하였다. 우리 심판소에서 양도대금 수수사실의 확인을 위하여 청구인의 ○○○은행 ○○○지점 계좌(번호: ○○○, 저축예금)에 1996.2.15 입금된 ○○○은행 ○○○공사 출장소 발행 자기앞수표(3천만원) 사본을 받아본 바, 쟁점아파트의 양수인인 청구외 ○○○의 배서가 확인되고 있고, 청구인의 위 예금계좌에는 중도금 수령일자인 1996.3.16 1억2천만원이 수표로 입금된 사실이 나타나 있으며, 잔금일인 1996.4.12 66백만원이 수표로 입금된 사실이 나타나 있는데 이 66백만원은 쟁점아파트 잔금으로 받은 147백만원에서 같은 날짜에 청구인이 전세입주한 아파트(○○○시 ○○○구 ○○○동 ○○○, 34평형)의 전세보증금 잔금 8천만원(동 아파트 전세계약서에는 1996.4.13자 ○○○지방법원 ○○○등기소의 확정일부인이 날인되어 있음)과 중개수수료 130만원 등을 차감한 금액에 해당하므로 이와같은 금융자료로 미루어 보아 위 부동산 매매계약서는 진실된 계약서라고 믿어진다. 둘째, 쟁점아파트 양도가액은 청구인이 제시한 청구외 ○○○(양수인)의 거래사실증명원(인감증명서 첨부)외에도, 우리 심판소에서 청구외 ○○○에게 공문(국심46830-884, 1999.7.9)으로 거래사실 및 거래가액에 대하여 직접 조회하여 본 바, 부동산 매매계약서에 기재된 가액인 297백만원에 거래하였음을 확인해 주고 있으므로 쟁점아파트의 양도가액은 297백만원인 것으로 판단된다. 셋째, 참고로 일반적인 부동산거래 시세를 나타내 주고 있는 "○○○" 잡지에 의하면

① 쟁점아파트 양도 당시 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평수의 아파트 매매시세가 260,000,000원∼317,000,000원 이었던 것으로 나타나 있어서 쟁점아파트의 매매가액은 당시 시세에 비추어 적정한 범위내의 거래가액으로 보이고,

② 또한, 쟁점아파트와 같은 ○○○구 ○○○동에 소재한 인근의 ○○○아파트(44평형)의 경우에 매매가액이 280,000,000원∼320,000,000원인 것으로 나타나 있는데, 이 가액은 쟁점아파트 취득당시인 1990년의 위 ○○○아파트의 시세에 비추어 30,000,000원∼40,000,000원이나 하락한 것이고,

③ 그 동안 우리나라 주택가격의 변동추세를 보면 1990년에 급상승("○○○"잡지 제244호〈1998.6.23자〉에 게재된 분석에 의하면 47.7% 상승) 하였다가 1992년에 하락율 최저점(위 잡지에 의하면 △12∼13%정도)에 이른 후 1994년부터 완만한 상승세에 있는 것으로 되어있는 점 외에도,

④ 특히, 쟁점아파트 공급당시 쟁점아파트가 속해있는 ○○○아파트 인근에 ○○○아파트와 ○○○아파트가 대량 건설되어 공급된 점등을 감안하면 이 건 양도가액은 시세에 비추어 볼 때 그 가액으로 양도하였을 것으로 판단된다. 이상에서 살펴본 바와 같이 부동산 경기의 부침에 따라 청구인이 취득가액에 못미치는 가액으로 쟁점아파트를 양도하기는 하였지만 위 가격 변동외에도 당시 청구인이 운영하는 사업체의 경영악화 및 사업정리를 위해 쟁점아파트를 처분하여야 하는 부득이한 사유 등까지를 감안하면 청구인이 주장하는 실지 취득가액과 실지양도가액은 신빙성이 있다고 판단된다.

• 라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.