주택의 판매에 대해 부가가치치세를 과세함에 있어 과세특례적용을 배제하고 일반과세자로 과세한 처분의 당부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 단독주택을 88.6.30 취득하여 거주하다가 92.4.10 동 주택을 멸실하고 다음과 같이 다세대주택 4세대를 신축하여 판매하였다. (단위: 천원) 호 수 전용면적분양일자 분양가액 건물가액고지액비 고 101 85.78㎡ 97.5.9 65,000 26,720 3,204 쟁점주택 201 85.78㎡ 93.1.19 135,000 61,768 7,412 쟁점외주택 301 85.78㎡ 95.2.22 95,000 자가주택으로 비과세 401 73.18㎡ 94.12.20 90,000 국민주택규모로 면세 처분청은 청구인이 판매한 주택중 국민주택규모를 초과하는 쟁점주택과 쟁점외주택에 대하여 분양가액을 과세시가표준액에 의하여 토지가액과 건물가액으로 안분계산하고 건물가액을 공급가액으로 하여 97.12.1 청구인에게 93년도 1기분 부가가치세 7,412,176원 및 97년도 1기분 부가가치세 3,204,200원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.12.6 심사청구를 거쳐 98.3.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 93.1.19 쟁점외주택의 판매분 이후 사업실적(판매실적)이 없고, 청구인이 연립주택을 건축하여 판매한 행위는 주택신축판매업으로서 건설업에 해당하므로 97.5.9 판매한 쟁점주택의 판매에 대하여는 과세특례자로 과세하여야 하나 처분청이 과세특례배제업종인 부동산매매업으로 보아 일반과세자로 경정결정한 처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 부동산을 매매목적으로 신축하여 판매하는 경우에는 부가가치세법상 재화의 공급에 해당하며 부가가치세법 시행규칙 제1조에서 부동산매매업으로 분류하도록 규정하고 있는 바, 청구인이 주택이 있는 부지에 구주택을 멸실하고 다세대주택 4세대를 신축하여 이 중 3세대를 판매한 사업은 부가가치세법상 부동산매매업에 해당되며, 청구인은 다세대주택을 신축하여 판매한 것은 건설업인 주택신축판매업에 해당한다고 주장하고 있으나 건설업의 경우는 대도시 지역등에서 건설업을 신규로 개업하는 자가 과세특례적용신고를 한 경우에도 과세특례를 적용하지 아니하는 바, 청구인이 판매한 쟁점주택이 국민주택규모를 초과함에 따라 처분청이 이를 일반과세자로 보아 부가가치세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점주택의 판매에 대해 부가가치치세를 과세함에 있어 과세특례적용을 배제하고 일반과세자로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 부가가치세법 제1조 제1항에서 『부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다. 제1호 재화 또는 용역의 공급. 제2호 재화의 수입』이라고 규정하고, 같은조 제2항에서 『제1항에서 재화라 함은 재산적가치가 있는 모든 유체물과 무체물을 말한다.』고 규정하고 있으며, 또한 부가가치세법 제25조 제1항과 제74조 제2항의 규정을 종합하여 보면 과세특례자는 직전 1역년의 공급대가가 대통령령이 정하는 금액(4,800만원)에 미달하는 개인사업자로 규정하고, 과세특례자에 관한 규정의 적용이 배제되는 사업으로서 부동산매매업을 규정 하고 있고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제1항에서는『부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.』고 규정하고 있다. 한편, 소득세법시행령 제32조 제1항에서 주택을 건설하여 판매하는 사업을 주택신축판매업으로 규정하고 있으며, 같은법시행령 제34조에서 부동산매매업은 주택신축판매업을 제외한 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말하는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점주택 및 쟁점외주택을 신축·분양한 데 대하여 처분청에서 분양가액을 토지 및 건물의 기준시가로 안분하여 산출된 건물가액을 공급가액으로 하여 과세표준을 산정한 후 부가가치세를 과세한 사실의 적부에 대하여는 청구인과 처분청간에 달리 다툼이 없다.

(2) 처분청에서 쟁점주택과 쟁점외주택의 판매에 대하여 청구인을 일반과세자로 하여 공급가액의 10%세율을 적용하여 부가가치세를 과세한 데 대하여, 청구인은 쟁점주택을 포함하여 연립주택을 신축하여 판매한 것은 소득세법에서 규정하는 주택신축판매업에 해당되고 주택신축판매업은 건설업에 해당되며 건설업은 부가가치세법상 과세특례적용 배제업종이 아니므로 쟁점주택의 건물가액이 4,800만원에 미달하는 97년도 1기분은 과세특례를 적용하여야 한다는 주장인 바, 이에 대하여 살펴본다.

(3) 소득세법과 부가가치세법은 각기 입법목적과 과세대상등 규율하는 사항을 달리하므로 부가가치세를 과세함에 있어서 법률의 근거없이 소득세법의 규정을 준용하거나 유추하여 이를 적용할 수 있는 것은 아니라 할 것이며, 주택신축판매업의 범위에 관하여 부가가치세법에서 달리 이를 규정한 바가 없이 부가가치세법 시행규칙 제1조에서 건물을 신축하여 판매하는 경우를 부동산매매업을 영위하는 것으로 보도록 규정하고 있고, 주택과 다른 건물을 별도로 구분하고 있지 아니하므로 주택을 신축하여 판매하는 것은 부가가치세법상 부동산 매매업에 해당한다 할 것이며, 부가가치세법에서 과세대상을 재화와 용역의 공급으로 구분하여 그 적용법리를 달리하고 있는 바, 재화와 용역의 구분측면에서 보더라도 주택신축판매는 용역의 제공이라기 보다는 재화의 공급으로 보는 것이 더 합당하다고 판단되므로, 청구인이 쟁점주택을 신축판매한 것은 부가가치세법상 재화의 공급에 해당하는 부동산 매매업으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다. 따라서 부가가치세법상 부동산 매매업은 과세특례배제업종에 해당하므로 쟁점주택의 판매에 대한 부가가치세를 과세함에 있어 과세특례를 적용하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

• 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.