감정평가법인의 감정가액에 비례하여 안분된 건물가액을 주택의 부가가치세과세표준으로 할 수 있는 것인지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 원처분 개요 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO에서 주택을 신축하여 분양하는 건설업을 영위하는 사업자로서 서울특별시 OO구 OO동 OOOOOO, O 소재 대지 2,550.5㎡ 지상에 운동시설 및 아파트 1동 6,494.19㎡(19가구)중 13가구(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 신축하여 96.4.16 준공하였고 쟁점주택의 분양판매와 관련하여 공급계약일 현재 토지의 가액과 건물의 가액의 구분이 불분명하다는 이유로 건물분 부가가치세 과세표준을 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산하여 96년 1기 확정신고하였다가 97.5.30 감정평가법인이 쟁점주택중 3가구에 대하여 작성한 감정평가서상 토지 및 건물의 가액에 비례하여 안분한 가액을 쟁점주택건물의 과세표준으로 하여 부가가치세 경정청구를 하였다. 처분청은 청구인이 감정평가법인에서 감정평가한 쟁점주택중 해당가구(601호, 802호, 1301호)에 대하여 97.8.21 부가가치세 89,319,647원을 환급결정하였으나 기타가구 분양신고분에 대하여 감정평가한 가액이 없다는 이유로 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.10.15 심사청구를 거쳐 1998.2.3 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인이 96년 제1기 확정신고시 과세표준의 안분계산을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 하여 신고한 것은 부가가치세법 관련규정을 오해하여 무지와 착오로 인한 것이다. 국세청장은 청구외 OO감정평가법인이 감정평가한 4개 가구의 가액이 불합리하다고 주장하나, 청구인이 97.5.30 처분청에 경정청구한 14개 가구중 OO감정평가법인이 감정평가한 3개 가구에 대하여 처분청이 그 감정평가가액을 인정하여 경정청구를 수용한 것은 감정평가에 의하여 안분계산한 가액이 과세시가표준액으로 안분계산한 것보다 합리적이기 때문이다. 청구인이 분양한 19개 가구는 3개 형태로 신축하였으며 따라서 면적과 형태가 모두 3개 형태로 분류할 수 있어 19개 가구중 4개 가구에 대하여만 OO감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였으므로 비록 OO감정평가법인이 감정평가를 하지는 아니하였지만 나머지 11개 가구도 감정평가를 하였을 경우 같은 가액으로 평가되었을 것이므로 청구인이 심판청구한 이 건 나머지 11개 가구도 감정평가한 가액에 비례하도록 안분계산하여 재결정하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 쟁점주택의 평가시점에서 분양과 관련된 정상적인 거래사례비교가격을 반영할 수 있는 거래사례비교법이 있음에도 청구외 OO감정법인이 작성한 복성식평가법에 의한 이 건 감정평가서는 기업의 이윤 등이 포함되지 아니한 평가결과이고 이로 인하여 실지거래가액 대비 감정가액이 약 26%정도로 현저하게 낮은 가액으로 부적정하게 평가되었으므로 이를 적정한 감정가액으로 인정하기 어렵다. 또한 청구인이 96년 제1기 확정신고시 기 신고된 계약금 및 중도금을 포함한 총 공급가액(총 분양가액)에 대하여 토지·건물의 가액의 구분이 불분명한 경우로 보아 정산하여 신고하였고 매수자에게 세금계산서 등을 발행하여 교부한 사실과 감정평가한 4개 가구의 주택면적과 실제 분양한 각 가구의 주택면적이 각각 다르고 거래된 실거래가액등이 각각 다른 사실등에 비추어 볼 때, 당해 감정가액을 의하여 쟁점주택의 부가가치세과세표준을 산정하여야 한다는 청구주장은 이를 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 감정평가법인의 감정가액에 비례하여 안분된 건물가액을 쟁점주택의 부가가치세과세표준으로 할 수 있는 것인지 여부
• 나. 관계법령 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하면서, 제4항에서는 “제3항의 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”으로 규정하고 있다. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제22조(감정평가준칙)에서는 “토지 등의 감정평가에 있어서 그 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 원칙과 기준은 건설부령으로 정한다.”라고 규정하고 있고, 감정평가에 관한 규칙 제5조(정상가격주의)에서 “대상물건에 대한 평가액은 정상가격 또는 정상임료로 결정함을 원칙으로 한다.(이하 생략)”라고 규정하고 “정상가격”이란 평가대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래한 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립한다고 인정되는 적정가격이라고 정의하고 있으며, 같은 규칙 제6조(물건확인의 원칙)에서 “감정평가업자가 평가를 할 때에는 실지조사에 의하여 대상물건을 확인하여야 한다. 다만, 신뢰할 수 있는 자료가 있는 경우에는 실지조사를 생략할 수 있다.”라고 규정하고 있으며, 같은 규칙 제10조(평가방법의 적용) 제1항에서 “평가는 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 이 규칙에 의한 평가방법중 가장 적절한 방법에 따라야 한다”라고 규정하고 있으며, 같은 규칙 제18조(건물의 평가)에서는 “건물의 평가는 복성식 평가법에 의한다. 다만, 복성식평가법에 의한 평가가 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법 또는 수익환원법에 의할 수 있다”라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저 이건 사실관계를 살펴본다. 첫째, 청구인은 쟁점주택을 96.4.12 준공하였고, 95년 2월부터 분양공급한 쟁점주택중 13개 가구분 잔금을 수령하면서 96년 제1기 확정신고시 실지거래가액을 감정가액에 의하여 과세표준을 산정하지 아니하고, 실지거래가액(분양가액)중 토지 및 주택의 가액이 불분명한 경우로 보아 실지거래가액(총분양가액)을 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분한 가액을 정산하여 신고한 사실이 확인된다. 둘째, 쟁점주택중 분양면적이 다른 4개 가구(502호, 601호, 802호, 1301호)에 대하여 청구외 OO감정평가법인이 95.4.17 작성한 감정평가서를 보면 실물이 없는 상태에서 쟁점주택의 골조공사가 진행중에 준공을 예정하여 작성된 건축허가서 및 내역서에 의한 도상감정이고, 청구인의 요청에 의하여 기업이윤은 배제된 가격이며, 토지평가는 비준가격으로 건물평가는 복성식 평가법으로 평가된 사실이 관련서류에 의하여 확인된다. 셋째, 쟁점토지 및 주택중 701호의 분양 실거래를 살펴보면 95.2.2일 계약한 총분양가액이 1,912,420,104원이나 청구외 OO감정평가법인이 95.1.25～95.4.7 가격시점으로 95.4.17 작성된 분양면적이 같은 평형인 1301호의 감정가액은 501,572,600원(대지: 303,359,800원, 건물: 198,212,800원)이고 601호의 감정가액은 500,741,800원으로 실지거래가액 대비감정가액이 약 26% 정도로 낮게 평가되었음이 확인되고 있다. 넷째, 쟁점토지 및 주택중 701호의 실분양면적은 토지 134.23㎡, 건물(주택 및 운동시설) 341.55㎡이나 감정평가시 같은 평형인 1301호의 면적은 토지 134.23㎡이고 주택은 295.84㎡로 다르게 나타나고, 같은 평형의 주택도 실분양가액이 각각 다른 사실과 기타 가구별로 직접 평가된 사실이 없음이 관계서류 등에 의하여 확인되고 있다.

(2) 이건 관련 법규정을 살펴보면 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우 건물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이 원칙이고 이 경우 실지거래가액으로 인정되는 순서는 분양가액, 장부가액, 감정평가액에 비례하여 안분계산한 가액임을 알 수 있다. 그런데 여기서 감정평가가액이란 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액을 말하는 것으로서 위 관련법령에 의할 때 감정평가가액은 그 대상물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 통상 성립된다고 인정되는 적정가격인 정상가격으로 결정되는 것임을 알 수 있으므로 적정한 시가를 반영하였다고 볼 수 없는 감정평가가액은 비록 위 법률에 의한 감정평가법인의 감정평가가액이라 하더라도 이를 실지거래가액의 범위에 포함할 수는 없는 것으로 판단된다. 이건의 감정평가가액은 위에서 보는 바와 같이 쟁점주택 준공일(96.4.12)로부터 약 1년전인 95.4.17 설계도면을 기준으로 도상감정한 가격으로 밝혀지고 있고 감정가액이 분양가격의 약 26% 정도로 낮게 평가되고 있는 점이나 재화의 공급시 가격구성요소인 기업의 이윤이 감정평가시 청구인의 요구에 의하여 배제된 점등을 종합하여 볼 때 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에서 규정하는 감정평가원칙에 따라 결정된 감정평가액으로 인정하기는 어렵고, 더구나 부동산의 경우 그 개별적 특성, 즉 각 세대의 내부구조, 방향, 층별의 상이로 나머지 11가구는 감정평가한 3가구와 동일하다고 볼 수 없어 감정가액을 원용할 수 없다고 판단된다. 따라서, 처분청이 당해 감정평가액에 비례하여 안분 계산한 금액을 부가가치세 과세표준으로 하여야 한다는 청구인의 경정청구를 받아들이지 아니한 것은 적법한 것으로 판단된다.

• 라. 따라서 이건 심판청구는 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.