기준시가에 의거하여 과세한 산출세액은 실지거래가액에 의거한 양도차익을 초과하지 않는 범위내에서 결정하는 것이 타당함
기준시가에 의거하여 과세한 산출세액은 실지거래가액에 의거한 양도차익을 초과하지 않는 범위내에서 결정하는 것이 타당함
마포세무서장이 1997.12.8 청구인에게 한 1995년도 귀속분 양도소득세 122,277,790원의 처분은 경기도 성남시 ○○○동 ○○○외 19호(각호 건물 58.78㎡와 대지권 32.2㎡)의 실지취득가액 및 실지양도가액을 별첨 목록기재 금액으로 각 결정하여 양도차익을 산정한 다음, 기준시가에 의거한 산출세액이 위 실지거래가액에 의거한 양도 차익을 초과하지 않도록 하여 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 기각한다.
(1) 쟁점아파트 양도에 따른 실지 잔금청산일은 제출된 관련 매매계약서와 양도대금 수령관련 영수증에서 확인되듯이 전부 1988.12.31 이전에 이루어졌으므로 이 건 과세는 국세부과 제척기간 경과후의 과세로서 부당하다.
(2) 쟁점아파트는 취득 및 양도시의 실지거래가액이 관련 판결문에 의하여 그대로 확인되는 건으로서 양도차익이 전혀 없는데도 쟁점아파트 양도후 자산양도차익 예정신고 및 과세표준 확정신고를 하지 않았다 하여 기준시가에 의거 양도차익을 산정한 후 그에 근거하여 과세한 처분은 부당하다. 설령 신고를 하지 아니하여 기준시가로 과세한다고 하더라도, 쟁점아파트를 청구인이 양도하게 된 것은 쟁점아파트를 신축한 ○○○건설주식회사[이하 "○○○건설(주)"라 한다]와 청구인간에 채권·채무 관계로 인하여 청구인이 쟁점아파트를 대물변제 받은 데 기인한 것으로서, 쟁점아파트 취득 및 양도와 관련하여 수십명의 이해관계인간의 다툼으로 수차례 재판을 거쳐 확정된 관련 판결문 내용에 쟁점아파트의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 명백하게 확인된다. 그러하다면 청구인이 쟁점아파트를 양도한 후 자산양도차익 예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 않은 것을 근거로 기준시가에 의거하여 양도차익을 산정하여야 한다고 하더라도 그에 기초한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 없다는 최근의 일관된 대법원 판례에 따라 이 건 처분을 경정하여야 타당하다.
(1) 쟁점아파트 소유권이전등기 원인이 된 청구인이 제시한 법원판결문을 보면, 청구인은 쟁점아파트 중 1동 201호는 청구외 ○○○과 1988. 5.2 매매계약을 체결하고 계약금외에 5,000,000원을 1992.5.1 청구인을 피공탁자로 하여 공탁하였고, 잔대금이 13,800,000원이 있으며, 1동 509호는 청구외 ○○○과 1988.3.2 매매계약을 체결하고 은행융자금 6,000,000원을 제외한 계약서상 잔금을 정산하였으며, 2동 105호는 청구외 ○○○과 1988.5.26 매매계약을 체결하고 계약금외에 2,000,000원을 1992.5.1 청구인을 피공탁자로 하여 공탁하였고 잔금이 16,220,000원이 있으며, 2동 104호는 청구외 ○○○와 1988.5.10 매매계약을 체결하고 계약금 900,000원 중도금 1,100,000원 잔금일부조로 지급일 미상 5,820,000원을 지급받았고 미지급잔금이 11,000,000원이 있는 사실과 잔금완불과 동시에 각 부동산의 소유권이전등기 서류를 교부하기로 한 사실에 따라 분양계약자로부터 해당잔금을 지급받음과 상환으로 각 해당부동산에 관하여 각 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다는 서울고등법원의 판결(1993.2.12 선고, 92나43175 본소, 92나 43182 반소)이 있었으며, 1988.3.31 청구외 ○○○과 4동 114호를 18,820,000원에, 1988.4.10 청구외 ○○○와 2동 411호를 19,120,000원에, 1988.5.20 청구외 ○○○과 2동 316호를 19,720,000원에, 1988.4.10 청구외 ○○○와 2동 114호를 18,820,000원에, 1988.4.1 청구외 ○○○과 1동 302호를 19,720,000원에, 1988.4.9 청구외 ○○○과 3동 415호를 19,120,000원에, 1988.4.19 청구외 ○○○와 4동 213호를 19,720,000원에, 1988.4.26 청구외 ○○○과 4동 411호를 19,120,000원에, 1988.4.1 청구외 ○○○과 1동 310호를 19,720,000원에, 1988.4.7 청구외 ○○○와 2동 106호를 19,720,000원에, 1988.4.7 청구외 ○○○과 1동 512호를 18,400,000원에, 1988.4.27 청구외 ○○○와 1동 301호를 19,720,000원에 1988.4.28 청구외 ○○○와 1동 202호를 19,720,000원에, 1988.5.12 청구외 ○○○에게 3동 420호를 19,120,000원에 각 세대당 대지권 32.2㎡를 포함하여 대리인을 통하여 매매계약을 체결한 사실을 인정하고 분양계약자 ○○○에게서는 8,720,000원을, ○○○로부터는 16,200,000원을, 나머지 분양계약자로부터는 각 6,000,000원씩을 지급받음과 상환하여 소유권이전등기절차를 각 이행하고, 2동 505호는 청구외 ○○○와 1988.7.28 매매계약을 체결하였으며, 금 13,200,000원을 지급받음과 상환으로 소유권이전등기절차를 이행하고, 1동 404호는 1988.5.31 청구외 ○○○과 매매계약을 체결하였으며, 금 18,120,000원을 지급받음과 상환으로 소유권이전등기절차를 이행하라는 수원지방법원 성남지원의 판결(1994.11.2 선고, 94가합 2486)이 있었다. 위의 관련판결의 내용을 보면 쟁점아파트 각호는 청구인이 분양계약자로부터 일정한 금액의 잔금을 지급받은 후 소유권이전등기절차를 이행하는 것으로 되어 있는 바, 위 잔금지급일이 확인되지 아니하므로 등기접수일을 양도시기로 본 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 쟁점아파트 양도후 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 않았음에는 다툼이 없고, 쟁점아파트의 실지거래가액에 의한 양도차익이 없다는 구체적 증빙제시를 하지 못하므로 기준시가에 의거 양도차익을 산정한 처분은 정당하다고 판단된다. 한편, 기준시가에 의거한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다는 청구인의 주장은 청구인이 쟁점아파트의 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적 증빙제시를 하지 않고 있으므로 청구주장은 신빙성이 없다고 판단된다.
(1) 쟁점아파트 양도와 관련한 이 건 과세는 국세부과제척기간 경과후의 과세라는 청구주장의 당부
(2) 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되므로 쟁점아파트의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 결정하고 과세한 처분은 부당하며, 설령, 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여야 하는 경우에도 그에 기초한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다는 주장의 당부
(1) 관련법령 구 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정되기 전의 것) 제27조에서 [자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관여하는 대통령령으로 정한다(1982.12.21 개정)]고 규정하면서, 같은법시행령 제53조 제1항 본문 및 제1호에서 [법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해자산의 대금을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다(1989.8.1 개정)]고 규정하고 있다. 한편, 국세기본법 제26조 본문 및 제2호에서 [국세·가산금 또는 체납처분비를 납부할 의무는 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 소멸한다.
2. 제26조의 2의 규정에 의하여 국세를 부과할 수 있는 기간내에 국세가 부과되지 아니하고 그 기간이 만료된 때]를 규정하면서, 같은법 제26조의 2 제1항 제1호에서 "소득세는 이를 부과할 수 있는 날부터 5년간"을 규정하고 있고, 같은법시행령 제12조의 3 제1항 본문 및 제1호에서 [법 제26조의 2 제3항의 규정에 의한 국세를 부과할 수 있는 날은 다음 각호의 날로 한다(1990.12.31 개정)
1. 과세표준과 세액을 신고하는 국세에 있어서는 당해 국세의 과세표준과 세액에 대한 신고기한 또는 신고서 제출기한의 다음날. 이 경우 중간예납·예정신고·예정결정기간에 대한 신고 및 수정신고기한은 과세표준 신고기한에 포함되지 아니한다(1990.12.31 개정)]고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 청구인이 제출한 쟁점아파트 관련 양도매매계약서를 살펴보면, 청구인은 쟁점아파트 20호 중 13호의 매매계약서를 제출하고 있으며, 위 13호의 매매계약서상 잔금청산일은 1988.4.12∼1988.8.13로 기재되어 있음이 확인되며, 쟁점아파트 20호의 양도에 따른 소유권이전등기 접수일은 1993.5.21∼1995.6.26로 등재되어 있음이 확인된다. 심사청구결정문에서 국세청장이 확인하였듯이 청구인이 제출한 관련 판결문(서울고등법원 사건 92나 ○○○ 본소, 92나 ○○○ 반소, 1993.2.12 선고 및 수원지방법원 성남지원 사건 94가합 ○○○, 1994.11.2 선고)에서 쟁점아파트 양수인인 ○○○외 19인은 쟁점아파트 소유권이전등기를 위하여는 각각 잔금에 해당하는 일정한 금액(위 판결문상에 금액이 기재되어 있음)을 청구인에게 지급하여야 한다고 판시하고 있으며, 청구인과 청구외 ○○○외 19인의 소송은 위 판결문의 내용과 같이 확정되었음이 확인된다. 사실이 이러하다면, ○○○외 19인에게 쟁점아파트의 소유권이전등기가 경료된 날은 1993.5.21∼1995.6.26이므로 해당 호수의 등기접수일 이전에 각호의 매수인은 판결문상에 기재된 잔금에 해당하는 금액을 청구인에게 지급하고서야 각각의 소유권이전등기를 경료하였다고 판단되나 잔금에 해당하는 금액을 각호의 매수인이 청구인에게 지급한 날이 확인되지 않으므로 처분청이 쟁점아파트의 양도시 등기접수일을 양도일로 본 처분은 정당하다고 판단된다. 따라서 쟁점아파트의 양도시기는 전술한 바와 같이 1993.5.21∼1995.6.26이라 하겠으므로 전술한 관련법령에 의거, 이 건 당초 처분시(1997.6.16)나 증액경정처분시(1997.12.8)는 부과제척기간 만료전이므로 이부분에 대한 청구주장은 이유없다고 판단된다.
(1) 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정된 후의 것) 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제166조 제4항 제3호를 종합하면 "토지와 건물의 취득가액 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가를 원칙으로 하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 이 건 관련규정인 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 는 거주자가 부동산을 양도한 후 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖춰 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하지 아니한 경우, 그 이후에 실지거래가액이 밝혀진다 하더라도 그것을 토대로 양도소득세를 과세할 수가 없는 것으로 해석된다(국심 97중1737, 1997.9.3외 다수). 청구인의 경우 쟁점아파트를 양도한 후 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 처분청에 신고하지 아니하였다는 데에는 다툼이 없으므로 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 한편, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없으므로 기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 그 실지양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 할 것이고, 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자인 청구인이 입증하여야 할 것이다(대법원 98두908, 1998.4.10외 다수 같은 뜻임). 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘는 과세장해사유가 있는지 여부를 청구인이 제시한 증빙에 의하여 살펴보기로 한다. (가) 우선 청구인이 실지취득가액이라고 주장하면서 제출한 쟁점아파트 취득관련 판결문(서울지방법원 사건 90가합○○○, 1992.5.16 확정판결)을 살펴보면, 원고인 ○○○건설(주)가 피고인 청구인에게 청구인의 ○○○건설(주)에 대한 채권담보조로 기 경료(1987.12.15)해 준 이 건 대지(아파트 부지)의 소유권이전등기에 관한 말소 등을 청구하는 소송에 관한 판결문임이 확인되며, 서로간에 변호사를 선임하여 채권·채무의 존부를 다투는 성격의 소송으로서 법원이 서로간의 채권·채무를 일일이 따져 이의 존부를 확정(1992.5.16 확정)시킨 판결이었음이 확인된다. 위 판결문에 따르면, 청구인은 아파트건설업자인 ○○○건설(주)에 금전을 대여하였다가 ○○○건설(주)가 부도를 냄에 따라 채권확보를 위하여 ○○○건설(주)가 분양중인 아파트 60호를 타인에게 분양하는 가액 그대로 대물변제 받기로 합의[위 60호의 총 분양가액 115,801만원에서 ○○○건설(주)가 이미 임대를 하여 기 수령한 임대보증금 30,100만원을 청구인이 부담하기로 하여 대물변제금액은 85,701만원으로 하기로 합의하였으며, 이 건 쟁점아파트는 대물변제 받은 60호 중의 20호임]하였다고 확정하고 있음이 확인되는 바, 쟁점아파트의 각 호별 분양가액은 별첨과 같으며, 각 호별 분양가액의 합계액인 383,300,000원은 쟁점아파트의 실지취득가액으로 인정된다 할 것이다. (나) 다음, 청구인은 실지양도가액이라고 주장하면서 쟁점아파트 20호 중 13호에 해당하는 양도매매계약서와 양도 관련 확정판결문을 제출하고 있는 바, 관련 판결문상의 양도가액과 매매계약서상의 양도가액이 일치할 뿐만 아니라 양수인들이 위 판결에 의거, 쟁점아파트 중 해당아파트의 소유권이전등기를 경료한 것으로 보이는 점으로 보아 전술한 양도관련 판결문상에 기재된 쟁점아파트의 실지양도가액은 384,220,000원으로 인정된다 할 것이다. 쟁점아파트의 호별 양도가액이 기재된 관련 판결문은 아래와 같으며, 각 호별 양도가액은 별첨과 같다. 쟁점아파트 중 1동 201호·509호, 2동 104호·105호의 양도가액은 서울고등법원 사건 92나○○○ 본소, 92나○○○ 반소, 1993.2.12 선고 판결문에 기재되어 있으며, 20호 중 위 4호를 제외한 16호의 양도가액이 기재된 판결문은 수원지방법원 사건 94가합○○○, 1994.11.2 선고 판결문에 기재되어 있다. (다) 사실이 이러하다면 쟁점아파트의 실지거래가액에 의한 양도차익은 쟁점아파트의 실지양도가액(384,220,000원)에서 실지취득가액(383,200,000원)을 차감한 920,000원(등록세, 취득세 등 기타필요경비를 추가공제하면 이보다 더 적게 산출됨)이 된다. 그렇다면 이 건 기준시가에 의거하여 과세한 결정결의서에서 확인되고 있는 산출세액 101,898,162원은 위 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 분명히 벗어난 과세장해사유가 있다 할 것이므로 처분청은 기준시가에 의거한 산출세액이 위 실지거래가액에 의거한 양도차익을 초과하지 않도록 하여야 타당하다고 판단된다.
① - ② 실지거래가액 실지거래가액 1동 201호 ○○○ 19,800,000 19,720,000 80,000 202호 ○○○ 19,720,000 19,720,000 0 301호 ○○○ 19,720,000 19,720,000 0 302호 ○○○ 19,720,000 19,720,000 0 310호 ○○○ 19,720,000 19,720,000 0 404호 ○○○ 19,120,000 19,120,000 0 408호 ○○○ 19,200,000 19,120,000 80,000 509호 ○○○ 18,220,000 18,220,000 0 512호 ○○○ 18,400,000 18,220,000 180,000 2동 104호 ○○○ 18,820,000 18,820,000 0 105호 ○○○ 18,820,000 18,820,000 0 114호 ○○○ 18,820,000 18,820,000 0 316호 ○○○ 19,720,000 19,720,000 0 411호 ○○○ 19,120,000 19,120,000 0 505호 ○○○ 18,800,000 18,220,000 580,000 3동 415호 ○○○ 19,120,000 19,120,000 0 4동 114호 ○○○ 18,820,000 18,820,000 0 213호 ○○○ 19,720,000 19,720,000 0 314호 ○○○ 19,720,000 19,720,000 0 411호 ○○○ 19,120,000 19,120,000 0 합 계 384,220,000 383,300,000 920,000
결정 내용은 붙임과 같습니다.