토지거래허가구역의 토지 양도시 양도시기

심판청구를 기각합니다.

청구인은 별지기재의 경기도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 외 20필의 전·답·임야 등 토지 133,965㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 '86.5.28 청구외 ○○○으로부터 취득하여 동 토지를 '92.7.30 청구외 의료법인 ○○○재단에게 양도하는 계약을 체결, '92.8.25 잔금을 지급받고 '94.5.30 ○○○시장으로부터 쟁점토지거래계약허가를 받은 후 '94.8.18 위 법인에게 소유권이전등기를 하였으며, '95.5.29 양도소득세 과세표준확정신고시 실지거래가(취득가액 469,961,240원, 양도가액 950,473,100원)로 양도차익을 계산하여 해당세액을 납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하면서 청구인이 신고한 실지거래가액중 취득가액 469,961,240원은 그대로 인정하고, 양도가액 950,473,100원은 사실과 다르다 하여 이를 부인하고 확인된 양도가액인 4,200,000,000원을 실지양도가액으로 결정하고, 이 건 양도소득의 귀속년도는 쟁점토지거래계약허가일('94.5.30)이 속하는 '94년도로 하여 '97.7.5 청구인에게 양도소득세 1,373,307,790원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 '97.9.3 심사청구를 거쳐 '97.12.19 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 처분청은 쟁점토지의 양도시기를 토지거래계약허가일인 '94.5.30로 보아 쟁점토지 양도에 따른 소득의 귀속년도를 '94년으로 결정하였으나, 최근의 대법원 판례에 따르면 토지거래계약허가지역의 경우에도 잔금청산일을 양도시기로 보는 것이므로 쟁점토지의 양도시기는 잔금청산일인 '92.8.25이고, 따라서 이 건 양도소득의 귀속년도는 '92년이며, 쟁점토지거래의 경우 투기거래나 관계법령을 위반한 사실도 없으므로 기준시가에 의한 과세가 타당하다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지의 양도시기를 잔금청산일인 '92.8.25로 보아야 한다는 주장이나, 쟁점토지 소재지 지역은 토지거래계약허가지역으로서 이 건 경우처럼 잔금청산 후 토지거래계약허가를 받은 경우에는 토지거래계약허가일을 양도시기로 보는 것이므로 처분청이 토지거래계약허가일인 '94.5.30을 양도시기로 본 것은 잘못이 없으며, 또한 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우는 양도가액과 양도자산의 취득에 소요된 필요경비를 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하는 것이므로 청구인이 양도소득세 과세표준확정신고시에 제시한 양도관련 실지거래가액 950,473,100원과 다른 실지거래가액 4,200,000,000원을 확인하여 그 확인된 금액으로 양도소득세를 결정한 이 건 처분은 정당하다 할 것이며, 기준시가로 양도차익을 계산하여야 한다는 청구주장은 이유없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도시기를 토지거래계약허가일인 '94.5.30로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 자산의 취득 및 양도시기에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제27조 ('94.12.22 개정전의 것) 및 같은법 시행령 제53조('94.12.31 개정전의 것) 제1항 제1호에 의하면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하고 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다. 한편, 자산의 양도차익 산정방법에 관하여 규정하고 있는 소득세법 제23조 ('94.12.22 개정전의 것) 제4항 제1호 및 제45조('94.12.22 개정전의 것) 제1항 제1호 가목과 같은법 시행령 제166조 제4항 제3호('95.12.30 개정된 것)에 의하면, 자산의 양도차익산정은 원칙적으로 기준시가에 의하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것으로 되어 있다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 취득·양도관계를 보면, 청구인은 쟁점토지를 '86.5.28 청구외 ○○○으로부터 취득하여 6년간 보유하다가 '92.7.30 청구외 의료법인 ○○○재단에 양도하는 계약을 체결하고 '92.8.25 잔금을 지급받고 쟁점토지지역이 토지거래계약허가지역이었던 관계로 '94.5.30 ○○○시장으로부터 국토이용관리법 제21조 의 3의 규정에 의한 토지거래계약허가를 받은 후 '94.8.18 위 법인에게 소유권이전등기를 하였음이 쟁점토지등기부등본, 토지거래계약허가서 등 관계서류에 의해 확인되는 바, 이와 같이 쟁점토지거래는 토지거래계약허가 이전에 잔금이 청산된 경우임을 알 수 있다.

(2) 청구인은 위와 같이 쟁점토지를 양도하고 '95.5.29 실지거래가액으로 양도소득세 과세표준확정신고를 하면서 취득가액은 469,961,240원, 양도가액은 950,473,100원으로 하여 양도차익을 계산하였는데 처분청은 실지거래가액으로 양도차익을 계산하면서 청구인이 신고한 위 실지거래가액중 취득가액은 신고가액대로 결정하고 양도가액의 경우는 실지양도가액이 4,200,000,000원이었는데도 사실과 다르게 신고하였다는 이유로 신고양도가액을 부인하고 처분청이 확인한 위 4,200,000,000원을 양도가액으로 결정한 후 쟁점토지의 양도시기를 토지거래계약허가일인 '94.5.30로 보아 이 건 양도소득세를 부과하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 의해 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점토지의 양도시기를 잔금청산일인 '92.8.25로 보아야 한다는 주장이나, 국토이용관리법상의 토지거래계약허가지역내에서의 매매계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하며 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니한다 할 것이어서 토지거래계약허가전에 잔금까지 청산된 매매대금은 보관금 내지 선수금 상태로 있다가 허가일에 비로소 매매대금으로 전환되었다고 보는 것이 합리적이므로(대법원 92누 8361, '93.1.15 같은 뜻임) 잔금청산일 이후에 토지거래계약허가를 득한 이 건 경우의 양도시기는 토지거래계약허가일인 '94.5.30이라 할 것이며(국심 93경 2565, '94.8.10 합동회의 같은 뜻임), 또한 쟁점토지거래와 관련하여 실지거래가로 과세한 '95.10.1의 당초처분에 대하여 청구인이 심판 청구한 사건(국심 96서 847, '97.2.13)에서도 토지거래계약허가일을 양도시기로 판단한 사실이 있으므로 청구주장을 받아들일 수 없다. 위와 같이 쟁점토지의 거래는 잔금청산일 이후에 토지거래계약허가를 받은 경우로서 그 양도시기는 토지거래계약허가일인 '94.5.30이라 할 것이며, 청구인이 쟁점토지에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산하여 신고하였으므로 처분청이 이 건 양도소득의 귀속년도를 '94년으로 하고 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호 의 규정에 의하여 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [ 별 지 ] 쟁 점 토 지 명세 ---------------------- 번호 지 번 지 목 면 적 (㎡) 1 경기도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 전 1,762 2 〃 ○○○ 〃 2,937 3 〃 ○○○ 임 야 6,661 4 〃 ○○○ 잡종지 893 5 〃 ○○○ 임 야 592 6 〃 ○○○ 〃 238 7 〃 ○○○ 〃 1,210 8 〃 ○○○ 〃 2,499 9 〃 ○○○ 전 9,826 10 〃 ○○○ 〃 652 11 〃 ○○○ 〃 1,135 12 〃 ○○○ 〃 3,286 13 〃 ○○○ 답 1,445 14 〃 ○○○ 임 야 3,081 15 〃 ○○○ 〃 4,823 16 〃 ○○○ 〃 15,074 17 〃 ○○○ 〃 16,066 18 〃 ○○○ 〃 17,355 19 〃 ○○○ 〃 25,587 20 〃 ○○○ 〃 5,950 21 〃 ○○○ 〃 12,893 합 계 133,965