[주 문] 반포 세무서장이 1997.6.9 청구인에게 결정고지하고 1997.7.5경정결정한 1995년도 귀속분 양도소득세 298,392,770원 및 농어촌특별세 18,797,020원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 원처분 개요 청구인은 1989.12.27 청구외 (주)OO주택과 함께 경상남도 거창군 거창읍 OO리 OOO 외 13필지 과수원 19,256㎡를 취득하여 청구인지분(1/2) 9,628㎡를 청구인의 명의가 아닌 (주)OO주택의 명의로 소유권등기를 하였으며, 청구인지분 중 53㎡를 1995.2.22 (주)OO에, 7,395.5㎡를 1995.3.8 (주)OO국민주택에, 291㎡를 1995.11.27 거창군에 양도(위 3회에 걸쳐 양도한 7,739.5㎡를 이하 “쟁점토지”라 한다)하고 1996.5.27 청구인 명의로 기준시가에 의하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지를 미등기양도자산으로 보아 실지거래가액에 의하여 1997.6.9 청구인에게 1995년도 귀속분 양도소득세 991,145,610원을 결정고지하였다가, 미등기양도자산이 아니라는 청구인의 진정을 받아들여 1997.7.5 과세표준과 세액을 경정결정하면서 구소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에서 규정한 투기거래(다른 사람 명의의 사용)로 보아 실지거래가액을 적용하여 1997.7.5 양도소득세 298,392,770원 및 농어촌특별세 18,797,020원으로 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 1997.8.5 심사청구를 거쳐 1997.12.27 심판청구를 제기하였다.
2. 청구주장 및 국세청장 의견
- 가. 청구주장 청구인은 부친이 경영하던 건자재판매사업을 이어받아 운영하던 중 사업을 확장고자 (주)OO주택(대표이사 OOO)과 합작으로 아파트를 건축하여 분양하기로 하고 쟁점토지를 취득한 후 진입로매입 및 설계등 건축사업을 추진하였으나 그 당시 정부는 주택 200만호 건설에 따른 건축자재의 수급조절을 위하여 허가요건을 강화하였고, 이에 따라 허가요건을 갖추기 위하여 진입로에 포함되는 토지를 추가로 매입코자 하였으나 도시계획도로 편입과 지주들의 반발로 어려움을 겪고 있던 중 국내 굴지의 건설회사인 (주)OO에서 인근지역 개발을 수행하는 과정에서 쟁점토지의 양도를 요청하여 부득이 양도하게 된 것이며, 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 (주)OO주택 명의로 등기를 하게 된 것은 청구인에게는 주택건설면허가 없어 건축허가 및 건물시공에 있어 편의를 얻기 위함이었는 바, 당초부터 투기목적이나 조세회피 목적이 없었다는 사실은 건축설계를 완료하는등 건축을 추진한 사실과 청구인이 법인인 (주)OO주택의 명의로 등기함으로써 자신의 명의로 등기한 경우보다 취득세 등 각종 조세를 더 많이 부담한 사실에서도 확인되고 있고, 청구인이 쟁점토지의 양도후 법령에서 정한 기한내에 기준시가에 의하여 양도소득세과세표준확정신고를 하였음에도 불구하고 처분청이 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 부당하니 이를 취소하여야 한다.
- 나. 국세청장 의견 청구인은 건축허가를 받기가 어려워 부득이 쟁점토지를 양도할 수 밖에 없었다고 주장하고 있으나, 청구외 (주)OO주택이 쟁점토지에 아파트신축을 위하여 사업계획서를 작성한 사실이 없고, 건축허가를 득하기 어려운 사정이라는 주장을 입증할 수 있는 증빙도 제시하지 못하고 있으며, 청구외 (주)OO주택이 ’94귀속 사업년도까지는 쟁점토지를 자산으로 기록하고 있다가 쟁점토지의 양도후 ’94년도분 법인세 과세표준 및 세액을 수정신고하여 쟁점토지를 동 법인의 자산에서 제외한 사실 등 쟁점토지의 취득·양도경위 및 이용실태 등으로 미루어 볼 때 투기혐의가 없다고 보기는 어려울 뿐 아니라 다른 사람의 명의를 사용하였으므로 구소득세법시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정에 의거 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁점 쟁점토지의 양도에 있어 투기성이 있는 것으로 인정하여 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
- 나. 관계법령 소득세법 제96조 제1호와 같은 법 제97조 제1항 제1호 가목에 의하면 토지·건물의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의함이 원칙이고, 예외적으로 대통령령이 정하는 경우에만 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 제4항에서 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의할 수 있는 경우를 규정하면서 그 제2호(1995.12.30 개정된 것)에 『조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우』를, 그 제3호(1995.12.30 개정된 것)에 『양도자가 양도소득세과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』를 열거하고 있다. 한편, 같은 법 시행령 부칙(1995.12.30) 제1조에서 동 개정령은 1996.1.1부터 시행토록 규정하고 있고, 제8조 제2항에서는 제166조의 개정규정은 개정령 시행후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용토록 규정하고 있다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지는 1989.12.27 (주)OO주택이 취득하여 1995.2.22부터 1995.11.27까지의 기간중 3회에 걸쳐 (주)OO 및 거창군 등 3개 업체(기관)에 양도한 것으로 되어 있고, 처분청의 과세자료와 청구인이 1996.5.27 신고한 양도소득세과세표준확정신고서에 의하면 등기상 명의만 (주)OO주택으로 되어 있을 뿐 실제로는 청구인이 쟁점토지를 취득하여 양도한 사실과, 확정신고시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정한 사실이 확인되고 있는 바, 이에 대하여는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
(2) 처분청은 청구외 (주)OO주택이 쟁점토지에 아파트를 신축하기 위하여 사업계획서를 작성한 사실이 없고, 건축허가를 득하기 어려운 사정이라는 주장을 입증할 수 있는 증빙도 제시하지 못하고 있다는 사유 등을 들어 쟁점토지의 거래를 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 반면, 청구인은 (주)OO주택이 진입로를 확보하고 설계를 완료하는 등 아파트건설사업을 추진한 사실을 들어 투기거래로 봄은 부당하다고 주장하며 관련증빙을 제시하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다. (가) (주)OO주택이 1989.7월 작성한 아파트분양 사업계획서에 의하면 동사는 쟁점토지 소재지에 아파트를 건설하기 위하여는 진입로를 확보하여야 함은 물론 자금능력이 부족하므로 자금능력이 있는 청구인과의 공통투자가 필요함을 적시하고 있으며, 또한 사업규모 및 분양가격 등의 사업타당성 분석, 진입로확보 및 설계업체선정 등의 사업추진전 약정사항, 입지현황, 작업진행절차, 자금동원계획 등을 포함하고 있어 그 내용이 상당히 구체적이고 현실적일 뿐 아니라, 대상토지의 취득 및 진입로(일부) 매입, 청구인과의 공동사업 추진 등 일부 내용은 그 후 실제로 추진되었음이 확인되고 있다. (나) 청구인과 (주)OO주택간에 1989.7.17 작성된 합의서에 의하면 (주)OO주택은 아파트 신축과 관련된 설계·도로보상 등 제반사업 일체를 책임지고, 청구인은 부동산 구입에 필요한 자금 5억원을 부담하며, 아파트 신축과 관련하여 발생한 이득금은 반분하기로 하였음을 알 수 있다. 한편, 동 금액은 1989.10.16부터 1989.12.18사이에 현금 또는 어음으로 (주)OO주택에 지급되었음이 은행의 무통장입금의뢰서 및 어음 등 관련증빙에 의하여 확인되고 있으며, 청구인이 대금을 지급하고 쟁점토지를 취득한 사실에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (다) 청구인과 (주)OO주택간에 1989.12월 작성된 명의신탁합의서에 의하면 쟁점토지를 포함한 19,256㎡의 토지는 청구인과 (주)OO주택이 공동사업(각 지분 1/2)을 위하여 취득한 것이나, 아파트 분양사업에 따르는 허가·시공·분양의 편의성을 위해 공부상으로는 (주)OO주택 명의로 등기하되, 경비 및 기타 비용은 각각 1/2씩 부담하도록 하고 있으며, 1990.1.29 작성된 계약이행서 및 공증서에 의하면 위 토지의 1/2은 청구인의 소유로서 아파트 시공에 관한 권한일체를 (주)OO주택에게 위임하고 있고, 동 내용은 같은날 마산지방법원 거창지청(공증사무대행 검사 OOO)에서 공증을 받았음이 확인되고 있다. (라) 청구인 제시 아파트건축 설계도면(건물배치도 및 평면도 등 6매)에 의하면, 아파트명은 “OOOOOOO”, 부지는 13,881㎡, 건물연면적은 39,812.08㎡, 세대수는 25평형·28평형·31평형 등 399세대로 되어 있고, 동 설계도상 부지의 모양은 지적도상의 쟁점토지와 일치하고 있음을 알 수 있으며, 청구인 제시 설계비 수령영수증에 의하면 동 설계를 담당한 OO종합건축사사무소 건축사 OOO이 동 설계비 14,000,000원(기본설계계획비 8,000,000원, 조감도작성비 6,000,000원)을 수령한 것으로 되어 있다. (마) (주)OO주택이 아파트건설을 추진하던 당시 거창군 건설과에 근무하던 건축허가 담당직원 청구외 OOO(당시 건축직 7급, 1998.4.22 현재 OO군청 도시과 주택계장)은 (주)OO주택이 쟁점토지 소재지에 아파트를 건설하기 위하여 건축허가업무 담당공무원이던 동인에게 건축허가사항에 관한 여러OO 문의를 한 적이 있다는 점과, 당시 도시계획예정도로에 편입된 진입로 매입 등의 문제로 허가요건을 충족하지 못하여 정식 건축허가신청을 하지 못하였을 뿐 아파트 건설사업이 시도되었던 것은 사실이라는 점을 확인하고 있으며, 쟁점토지의 전면에 도시계획예정도로가 설정되어 있음이 지적도 및 도시계획확인원상의 도면에서 확인되고 있다.
(3) 위 사실을 종합하여 볼 때, 청구인이 아파트건설에 따른 시공 및 건축허가 등의 편의를 위하여 쟁점토지를 (주)OO주택 명의로 등기한 것은 사실이라 할 것이나, 아파트건설 공동사업을 위하여 쟁점토지를 취득한 사실과, (주)OO주택이 쟁점토지에 아파트건설을 하기 위하여 여러OO 사업추진을 한 사실 등이 관련증빙에 의하여 확인되거나 인정되고 있고, 또한, 청구인이 쟁점토지를 5년이상 보유한 점과, 쟁점토지를 (주)OO 및 거창군 등 법인과 공공기관에 양도한 점, 그리고 쟁점토지의 소유권을 법인인 (주)OO주택 명의로 등기하는 경우 양도시 특별부가세를 실지거래가액에 의하여 부담하게 되어 개인 명의로 등기하는 경우보다 양도에 따른 세금을 더 부담할 가능성이 있는 점등에 비추어 볼 때 청구인이 사업목적이 아닌 투기목적으로 쟁점토지를 취득하여 양도하였거나 조세를 회피할 목적으로 다른 사람의 명의를 사용하였다고 보기는 어렵다 할 것으로서 처분청이 이 건 쟁점토지의 취득 및 양도를 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 사실관계조사를 소홀히 한 부당한 처분이라고 판단된다.
- 라. 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.