부동산의 취득·양도에 따라 발생된 소득이 양도소득에 해당되는지, 아니면 부동산매매업에 따른 사업소득에 해당되는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분 개요 청구인은 경기도 시흥시 OO동 OOOOOOOO 소재 대지 144.6㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ‘88.6.14 취득하여 그 지상에 건물(주상복합건물) 356.59㎡(쟁점토지 및 건물을 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ’90.1.16 신축 준공하고 쟁점부동산에 대하여 청구인 명의로 ’90.5.1 부동산 임대업에 관한 사업자등록을 한 후 ’92.12.7 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 양도하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 2년이상 부동산 임대업을 영위하다가 양도하였다 하여 이를 사업용 고정자산의 양도로 보아 ’97.7.11 청구인에게 ’92년도 귀속분 양도소득세 32,106,380원을 부과처분하였다. 청구인은 이에 불복하여 ’97.9.9 심사청구를 거쳐 ’97.12.16 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구주장 청구인은 건설업에 종사하고 있는 자로 ’88.6.14 쟁점토지를 취득하여 건물신축을 위해서 ’89.3.8 건축허가를 득한 후 건물신축공사중인 ’89.7.24 청구외 OOO에게 매도하는 계약을 체결한 바 있으며, 그 후 ’90.1.16 준공검사를 받고 위 OOO로부터 잔금을 받았으나 매수인의 등기지연으로 ’92.12.7에 소유권이전등기(OOO는 쟁점부동산을 청구외 OOO에게 미등기양도함)한 것으로서, 청구인은 당초부터 판매할 목적으로 쟁점부동산(상가 및 주택)을 취득하여 양도하였으므로 쟁점부동산의 양도는 부동산매매업(건설업)에 해당하고, 따라서 쟁점부동산 양도로 인하여 발생된 소득은 양도소득이 아닌 사업소득이므로 종합소득세를 과세하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 이 건은 청구인이 쟁점토지를 취득하여 보유하다가 지상에 상가를 신축한 후 약 2년 11개월간 임대하다가 양도한 경우이므로 그 기간이 일시적이 아니어서 쟁점건물 신축목적이 판매목적이라기 보다는 임대목적으로 보아야 할 것이며, 따라서 자기가 소유하던 토지 위에 영업용 건물을 신축하여 임대용으로 공하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세하는 것이 타당(재산 01254-395, ’89.2.2 같은 뜻임)하므로 당초 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득·양도에 따라 발생된 소득이 양도소득에 해당되는지, 아니면 부동산매매업에 따른 사업소득에 해당되는지 여부
• 나. 관련법령 등 소득세법 제23조(’94.12.22 개정전의 것) 제1항 제1호의 규정에 의하면, 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득으로서 양도소득세 과세대상으로 규정하고 있으며, 한편 같은법 제20조(’94.12.22 개정전의 것) 제1항 제8호 및 같은법 시행령 제36조(’94.12.31 개정전의 것) 제3호의 규정에서는 부동산매매업을 영위하여 얻은 소득에 대해서는 사업소득으로서 종합소득세 과세대상으로 규정하고 있는 바, 어떤 부동산의 매매로 인한 소득이 소득세법상의 사업소득에 속하는 것인가 또는 양도소득세의 과세대상이 될 뿐인가의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있고, 그 규모 및 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인가 등의 사정을 고려하여 사회통념에 따라 가려야 할 것이다. (대법원 90누 6217, ’91.2.26 같은 뜻임)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점부동산을 취득한 경위를 보면, 청구인은 당초 ’88.6.14 시흥시로부터 쟁점토지를 취득하여 보유하던중 그 지상에 건물을 신축하기 위해 ’89.3.8 건축허가를 받고 ’90.1.16 준공한 후 ’90.2.7 건물(상가269.555㎡, 주택 87.035㎡)에 대한 소유권 보존등기를 하였음이 시흥시의 체비지 매각대장과 건축물대장 및 등기부등본에 의해 확인된다.

(2) 청구인이 쟁점부동산을 사용한 사실관계 등을 보면, 청구인은 ’90.1.16 건물을 준공한 후 쟁점부동산을 임대사업에 공하기 위하여 ’90.5.1 부동산 임대업에 관한 사업개시를 하는 것으로 등록(사업자등록번호: OOOOOOOOOOOO)을 하였고, 쟁점부동산의 임대수입에 대한 부가가치세 신고를 다음과 같이 하였음이 광명세무서의 이 건 심리자료(부가 46410-1069, ‘98.6.24)에 의해 확인된다. (단위: 원) ’91. 2기 ’92. 1기 ’92. 2기 과 세 표 준 3,001,000 3,121,040 4,000,000 한편, 청구인은 쟁점부동산을 ’92.12.7 청구외 OOO에게 양도하고 ’92.12.30 부동산 임대업을 폐업하는 것으로 신고하였는 바, 이와 같이 청구인은 ’90.5.1 쟁점부동산에 대한 임대사업을 개시하여 ’92.12.7 양도할 때까지 2년 7개월동안 쟁점부동산을 임대사업용 자산으로 사용하였던 것으로 밝혀지고 있다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 당초 판매목적으로 취득하여 양도하였음을 주장하면서 청구외 OOO에게 쟁점부동산을 189,000,000원에 매도하는 것으로 하여 ’89.7.24 작성한 매매계약서를 제시하고 있으나, 동 계약당시에는 쟁점토지 위에 건물이 준공되지도 아니하였을 뿐만 아니라 대금지급에 대한 구체적인 입증이 없으며, 쟁점부동산의 등기부등본을 보면 청구인으로부터 쟁점부동산을 매수한 사람이 위 OOO가 아니고 청구외 OOO인 것으로 확인되어 청구주장을 신빙성 있는 것으로 보기 어렵다. 위와 같이 청구인이 쟁점토지를 취득하여 그 지상에 건물을 신축한 후 동 부동산을 2년 7개월동안 임대업에 사용한 사실이 있는 점등으로 미루어 볼 때, 쟁점부동산의 경우 당초 판매목적으로 취득한 것으로 보기는 어렵고 임대사업목적 등의 실수요목적으로 취득하여 보유하다가 양도한 경우로 보아야 할 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도를 사업용 고정자산의 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 것은 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.