기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 그 실지양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 함
기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 그 실지양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 함
마포세무서장이 1997.10.27 청구인에게 한 1992년도분 양도소득세13,891,890원의 처분은 이를 취소한다.
(1) 쟁점아파트는 취득 및 양도시의 실지거래가액이 관련 판결문에 의하여 그대로 확인되는 건으로서 양도차익이 전혀 없는데도 쟁점아파트 양도후 자산양도차익 예정신고 및 과세표준 확정신고를 하지 않았다 하여 기준시가에 의거 양도차익을 산정한 후 그에 근거하여 과세한 처분은 부당하다. 설령 신고를 하지 아니하여 기준시가로 과세한다 하더라도 쟁점아파트를 청구인이 양도하게 된 것은 쟁점아파트를 신축한 ○○○건설주식회사[이하 "○○○건설(주)"라 한다]와 청구인간에 채권·채무 관계로 인하여 청구인이 쟁점아파트를 대물변제받은데 기인한 것으로서, 쟁점아파트 취득 및 양도와 관련하여 수십명의 이해관계인간의 다툼으로 수차례 재판을 거쳐 확정된 관련 판결문 내용에 쟁점아파트의 취득 및 양도 당시의 실지거래가액이 명백하게 확인된다. 그러하다면 청구인이 쟁점아파트를 양도한 후 자산양도차익 예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 않은 것을 근거로 기준시가에 의거하여 양도차익을 산정하여야 한다고 하더라도 그에 기초한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 초과할 수 없다는 최근의 일관된 대법원 판례에 따라 이 건 과세하여야 타당하다.
(2) 쟁점아파트 양도에 따른 실지 잔금청산일은 제출된 관련 매매계약서와 양도대금 수령관련 영수증에서 확인되듯이 ○○○는 1988.5.10, ○○○는 1988.4.15, ○○○는 1988.4.24에 이루어졌으므로 이 건 과세는 국세부과 제척기간 경과후의 과세로서 부당하다.
(1) 청구인은 쟁점아파트 양도후 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 않았음에는 다툼이 없고, 쟁점아파트의 실지거래가액에 의한 양도차익이 없다는 구체적 증빙제시를 하지 못하므로 기준시가에 의거 양도차익을 산정한 처분은 정당하다고 판단된다. 한편, 기준시가에 의거한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다는 청구인의 주장은 청구인이 쟁점아파트의 취득 및 양도시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 구체적 증빙제시를 하지 않고 있으므로 청구주장은 신빙성이 없다고 판단된다.
(2) 청구인은 1992.6.11 청구외 ○○○으로부터 융자금으로 대체하기로 한 6,000,000원을 지급받음과 상환으로 쟁점아파트 중 ○○○에 대한 소유권이전등기절차를 이행하라는 서울고등법원의 판결(사건 91나 ○○○, 1992.6.11)을 받았고, 1991.8.8 쟁점아파트 중 ○○○는 청구외 ○○○에게 융자금으로 대체하기로 한 6,000,000원을 지급받음과 상환으로 소유권이전등기절차를 이행하라는 수원지방법원 성남지원의 판결(사건 91가합 ○○○, 1991.8.8)을 받았으며, 1992.1.28 쟁점아파트 중 ○○○는 청구외 ○○○으로부터 융자금으로 대체하기로 한 6,000,000원을 지급받음과 상환으로 ○○○에게 소유권이전등기절차를 이행하라는 수원지방법원의 판결(사건 91나 ○○○, 1992.1.28)을 받았는 바, 위 판결내용을 살펴보면, 소송원인으로 청구인은 계약서상 융자금과 잔금을 지급받지 못하여 소유권이전을 못해주겠다고 주장하였으나 잔금은 청구인의 대리인이 지급받았고 융자금은 은행대출이 없었으므로 청구인에게 지급하라는 내용이므로 위 각호 공히 융자금으로 대체하기로 한 금액인 6,000,000원의 지급일이 실질적인 잔금지급일이라 하겠으나 각호 6,000,000원의 지급일이 확인되지 아니하므로 처분청이 쟁점아파트의 등기접수일을 양도시기로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.
(1) 취득 및 양도시의 실지거래가액이 확인되므로 쟁점아파트의 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 양도차익을 결정하고 과세한 처분은 부당하며, 설령, 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여야 하는 경우에도 그에 기초한 산출세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없다는 주장의 당부
(2) 쟁점아파트 양도와 관련한 이 건 과세는 국세부과제척기간 경과후의 과세라는 청구주장의 당부
(1) 관련법령 소득세법(1994.12.22 법률 제4803호로 개정된 후의 것) 제96조 제1호와 제97조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제166조 제4항 제3호를 종합하면 "토지와 건물의 취득가액 및 양도가액은 취득 및 양도당시의 기준시가를 원칙으로 하되, 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의한다."고 규정하고 있다.
(2) 사실관계 및 판단 이 건 관련규정인 소득세법시행령 제166조 제4항 제3호 는 거주자가 부동산을 양도한 후 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖춰 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하지 아니한 경우, 그 이후에 실지거래가액이 밝혀진다하더라도 그것을 토대로 양도소득세를 과세할 수가 없는 것으로 해석된다(국심 97중1737, 1997.9.3.외 다수). 청구인의 경우 쟁점아파트를 양도한 후 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 처분청에 신고하지 아니하였다는데에는 다툼이 없으므로 기준시가에 의거 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 한편, 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하는 경우에 있어서도 헌법상의 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 그 기준시가에 의하여 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 넘을 수 없으므로 기준시가에 기초하여 산정한 세액이 그 실지 양도차익의 범위를 넘을 때에는 그 세액을 그 실지양도차익의 범위로 제한하여 인정하여야 할 것이고, 이 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘는다는 과세장해사유는 납세의무자인 청구인이 입증하여야 할 것이다(대법원 98두908, 1998.4.10외 다수 같은 뜻임). 이 건의 경우 기준시가에 의한 양도차익에 기초하여 산정한 세액이 그 실지양도차익의 범위를 넘는 과세장해사유가 있는지 여부를 청구인이 제시한 증빙에 의하여 살펴보기로 한다. (가) 우선 청구인이 실지취득가액이라고 주장하면서 제출한 쟁점아파트 취득관련 판결문(서울지방법원 사건 90가합5719, 1992.5.16 확정판결)을 살펴보면, 원고인 ○○○건설(주)가 피고인 청구인에게 청구인의 ○○○건설(주)에 대한 채권담보조로 기 경료(1987.12.15)해 준 이 건 대지(아파트 부지)의 소유권이전등기에 관한 말소 등을 청구하는 소송에 관한 판결문임이 확인되며, 서로간에 변호사를 선임하여 채권·채무의 존부를 다투는 성격의 소송으로서 법원이 서로간의 채권·채무를 일일이 따져 이의 존부를 확정(1992.5.16 확정)시킨 판결이었음이 확인된다. 위 판결문에 따르면, 청구인은 아파트건설업자인 ○○○건설(주)에 금전을 대여하였다가 ○○○건설(주)가 부도를 냄에 따라 채권확보를 위하여 ○○○건설(주)가 분양중인 아파트 60호를 타인에게 분양하는 가액 그대로 대물변제 받기로 합의[위 60호의 총분양가액 115,801만원에서 ○○○건설(주)가 이미 임대를 하여 기 수령한 임대보증금 30,100만원을 청구인이 부담하기로 하여 대물변제금액은 85,701만원으로 하기로 합의하였으며, 이 건 쟁점아파트는 대물변제 받은 60호 중의 3호임]하였다고 확정하고 있음이 확인되는 바, 쟁점아파트의 각 호실별 분양가액은 별첨과 같으며, 각 호실별 분양가액의 합계액인 58,260,000원은 쟁점아파트의 실지취득가액으로 인정된다 할 것이다. (나) 다음, 청구인은 실지양도가액이라고 주장하면서 쟁점아파트의 양도매매계약서와 양도 관련 확정판결문을 제출하고 있는 바, 관련 판결문상의 양도가액과 매매계약서상의 양도가액이 일치할 뿐만 아니라 양수인들이 위 판결에 의거, 쟁점아파트 중 해당아파트의 소유권이전등기를 경료한 것으로 보이는 점으로 보아 전술한 양도관련 판결문상에 기재된 쟁점아파트의 실지양도가액은 57,660,000원으로 인정된다 할 것이다. 쟁점아파트의 호별 양도가액이 기재된 관련 판결문은 아래와 같으며, 각 호별 양도가액은 별첨과 같다. 쟁점아파트 중 ○○○의 양도가액은 수원지방법원 사건 91나○○○ 본소, 91나○○○ 반소, 1992.1.28 선고 판결문에 기재되어 있으며, ○○○의 양도가액은 수원지방법원 성남지원 사건 91가합○○○, 1991.8.8 선고 판결문에 기재되어 있고, ○○○의 양도가액은 서울고등법원 사건 91나46320, 1992.6.11. 선고 판결문에 기재되어 있다. (다) 사실이 이러하다면 쟁점아파트의 실지거래가액에 의한 양도차익은 발생하지 아니하고 양도차손만이 발생하였음이 확인되는 바, 그렇다면 이 건 기준시가에 의거하여 과세한 결정결의서에서 확인되고 있는 산출세액 11,576,580원은 위 실지거래가액에 의한 양도차익의 범위를 분명히 벗어난 과세장해사유가 있다 할 것이므로 이 건 처분은 취소하여야 타당하다고 판단된다.
① - ② 실지거래가액 실지거래가액
○○○ ○○○ 18,220,000 18,820,000 △600,000
○○○ ○○○ 19,720,000 19,720,000 0
○○○ ○○○ 19,720,000 19,720,000 0 합 계 57,660,000 58,260,000 △600,000
결정 내용은 붙임과 같습니다.