잔금약정일과 등기접수일 중 토지의 취득시기 판단

ㅇㅇ세무서장 1998.8.5 청구인에게 한 1996년 귀속분 양도소득세 60,619,290원의 부과처분은 취득시기를 1992.9.30로 하여 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인이 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ○○○리 ○○○, ○○○, ○○○ 소재 공장용지 합계면적 935㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 등기부등본상 1992.9.30 취득하여 1998.8.14 양도한 것으로 되어 있다. 처분청은 당초 청구인의 쟁점토지 취득시기를 1992.9.30로 하였다가 부산지방국세청의 감사지적에 의하여 청구인의 쟁점토지를 1985.6.30로 하여 양도소득금액을 결정하고 1998.8.5 청구인에게 1996귀속분 양도소득세 60,619,290원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.31 심사청구를 거쳐 1998.12.5 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1985.5.10 쟁점토지를 (주)○○○금속(대표:○○○)과 매매대금 45,000,000원에 매매계약(계약일4,500,000원지불, 중도금15,500,000원은 1985.5.31지불, 잔금25,000,000원은 1985.6.30지불)하고 계약금 및 중도금은 지불하였으나 매도자가 잔금지급약정일까지 소유권이전등기에 필요한 서류 및 행정절차를 이행하여 주지 아니하여 잔금을 지불하지 않았는 바, 그 사건개요를 보면 위 (주)○○○금속은 1978.5.25 쟁점토지를 포함한 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ○○○리 ○○○ 공장용지 1,000평을 ㅇㅇ도로부터 분양을 받고 분양대금은 완납하였으나, 환지확정처분시 권리면적을 초과한 증평부분에 대한 환지청산금을 회사사정(1982.2.20부도)으로 인하여 납부하지 못하여 일부토지만 소유권이 이전되고 쟁점토지는 소유권이전이 안되었었고 또한 위 (주)○○○금속은 ○○○은행으로부터 차입한 대출금을 상환하지 못하여 쟁점토지에 대하여 ○○○은행이 (주)○○○금속의 ㅇㅇ도에 대한 소유권이전등기 청구권을 가압류 한바 있어 청구인은 부득이 1992.5.12 (주)○○○금속의 ○○○은행에 대한 채무잔금 38,056,327원을 치루면서 위 ○○○은행의 가압류를 해제하는 한편, 부산고등법원에 항소하여 위 (주)○○○금속의 환지 증평면적 11평에 대한 ㅇㅇ도의 미납금에 대하여 "ㅇㅇ도는 청구인으로부터 돈 1,421,950원을 지급받음과 동시에 (주)○○○금속에게 1978.5.25 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행한다는 내용으로 화해하여 청구인은 (주)○○○금속을 대위하여 1992.9.30 (주)○○○금속으로 소유권이전을 경료하면서 같은날 1985.5.10 매매를 원인으로한 청구인 명의로 소유권 이전등기를 경료한 것인 바, 처분청이 쟁점토지와 관련된 법원 판결문의 어느 문구에도 1985.6.30에 잔금이 청산되었다는 내용이 없음에도 아무런 거증 없이 막연히 쟁점토지의 잔금지불일을 1985.6.30로 하여 과세한 이건 과세처분은 부당하다.
• 나. 국세청장 의견 양도, 취득의 시기는 잔금청산일을 기준으로 하는 것이 원칙이고, 잔금 청산일이 불분명하거나 확인되지 아니할 경우에 소유권이전등기일로 하는 것으로 청구인은 쟁점토지에 대한 취득당시의 잔금청산일이 불분명하므로 등기접수일을 취득시기로 보아야 한다고 주장하나,

(1) 처분청 및 청구인이 제시하고 있는 매매계약서에 의하면 청구인은 쟁점토지를 아래와 같이 취득하기로 약정한 사살을 알 수 있으며, <아 래> 매도인 계약일자 중도금지급일 잔금지급일 (주)○○○금속 1998.5.10 1985.5.31 1985.6.30

(2) 청구인과 당초 매도자 청구외 (주)○○○금속간의 부산지방법원 울산지원 90가합4422호의 판결문 내용을 보면 청구인은 청구외 (주)○○○금속으로부터 쟁점토지를 1985.5.10자로 45,000,000원에 매수하였다는 소송을 제기하여 이에 따라 확정판결을 받은 바 있으며,

(3) (주)○○○금속은 거래은행인 ○○○은행에 대한 채무관계로 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 이행하지 못하고 있다가 법원 판결에 의하여 청구인을 대위자로 한 (주)○○○금속 명의로 1992.9.30 소유권이전하였고 동시에 청구인에게 소유권이 다시 이전된 점으로 보아 이 건 관련 소유권이전소송은 1985.6.30 매매가 완결된 후의 소유권을 이전하기 위한 일련의 과정으로 보인다 하겠다.

(4) 이상과 같은 사실을 모아 볼 때, 쟁점토지에 대한 취득당시 소유권등기가 1992.9.30로 지연된 것은 쟁점토지의 전소유자 (주)○○○금속과 거래처 은행간의 채무관계가 정리되지 못한 데에 기인하는 것으로 쟁점토지의 사실상 잔금취득일은 법원판결문 및 매매계약서에 의하여 확인된 1995.6.30로 보는 것이 합당하다 하겠다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 청구인 취득시기가 언제인지를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 쟁점토지 양도당시 시행된 소득세법 제98조 및 같은법 시행령 제162조 제1항에 의하여 자산이 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해자산의 대금을 청산한 날로 하나 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로 하되 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부에 기재된 등기접수일로 한다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계

(1) 쟁점토지의 등기부내용에 의하면 쟁점토지는 당초 국가소유(관리청: 건설부)로 1975.11.6 등기(원인: 1975.11.5매매) 된후 1982.8.3 ㅇㅇ도에게 소유권이 이전(원인: 1982.7.19증여) 되었음이 확인되고 있고 (주)○○○금속은 스텐레스 강선제조 및 판매업등을 사업목적으로 하여 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ면 ○○○리 ○○○공단 ○○○(ㅇㅇ도로부터 분양받은 쟁점토지 소재지임) 에 본점을 두고 1980.7.1 설립등기 (대표이사: ○○○, 이사 ○○○등) 되었으나, 1987.6.2 해산등기 된후 1990.6.2 청산종결 등기 되었음이 법인등기부등본에 의하여 확인되고 있다.

(2) 부산고등법원의 1992.9.9자 화해조서(사건 ○○○)에 의하면 쟁점토지의 당초 소유자인 경산남도는 1978.5.25 쟁점토지를 포함한 공장용지 1,000평을 (주)○○○금속에게 대금 2,750만원에 분양하였고 청구인은 1985.5.10 위(주)○○○금속으로부터 쟁점토지 283평을 4,500만원에 매수한 사실을 인정하고 ㅇㅇ도는 1992.9.10까지 청구인으로부터 돈 1,421,950원을 지급받음과 동시에 (주)○○○금속에게 1978.5.25 매매를 원인으로한 소유권이전등기를 이행하라고 판결 하고있음이 확인되고 있는데 이는 청구인이 쟁점토지에 대하여 1심인 부산지방법원 울산지원에 ㅇㅇ도와 (주)○○○금속을 각각 피고로 하여 "피고 대한민국은 피고 (주)○○○금속에게 1978.5.25 매매를 원인으로, 피고 (주)○○○금속은 청구인에게 1985.5.10 매매를 원인으로 한 각 소유권이전등기를 구하는 청구소송을"을 제기한 결과 위 (주)○○○금속이 법정에 출석하지 아니하여 1985.5.10 매매를 원인으로한 소유권이전등기철자를 (주)○○○금속은 청구인에게 이행할 의무가 있다고 판결하여 청구인이 승소하였으나, ㅇㅇ도로부터 (주)○○○금속에게로의 소유권이전은 1983.3.31 ○○○은행이 (주)○○○금속의 ㅇㅇ도에 대한 소유권이전등기청구권에 대하여 "ㅇㅇ도는 (주)○○○금속에게 소유권이전등기 절차를 이행하여서는 아니된다"라는 내용의 가압류결정(사건 ○○○ 원고: ○○○은행, 채무자:○○○금속, 제3채무자: ㅇㅇ도) 을 받아 그 결정이 이 건 (주)○○○금속과 ㅇㅇ도에게 각각 송달되었음을 인정한 후 부동산소유권이전등기청구권 가압류에 있어서는 그 이전등기 절차의 이행을 명하는 판결이 확정된때에 바로 제3채무자가 이전등기 절차를 이행하는 의사의 진술이 있었던 것으로 간주되나 이건은 그 집행을 위한 별도의 강제집행절차가 존재하지 아니하여 피고 (주)○○○금속을 대위한 청구인은 ○○○은행이 한 위 가압류의 집행이 해제되지 아니하는한 ㅇㅇ도에 대하여 소송으로 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 없다 하여 청구인이 패소함에 따라 청구인이 ○○○은행의 가압류 결정을 해제한 후 부산고등법원에 항소하여 1992.9.9 위와 같이 판결을 받은 것임이 확인된다 [1983.3.31자 부산지법(제1민사부)결정(사건 ○○○)에 의하면 채권자인 ○○○은행은 (주)○○○금속에 대한 청구금액 1,500만원을 이유로 채무자를 (주)○○○금속, 제3채무자를 ㅇㅇ도로 하여 (주)○○○금속의 ㅇㅇ도에 대한 쟁점토지의 소유권이전등기 청구권을 가압류한다는 결정을 받았음이 확인되고 있음].

(3) 한편, 청구인은 부산지방법원 울산지원의 소유권이전등기 사건(○○○)과 관련하여 쟁점토지가 ㅇㅇ도로부터 (주)○○○금속에게 소유권 이전이 안되자 (주)○○○금속이 ㅇㅇ도로부터 분양받은 ㅇㅇ도 ㅇㅇ군 ㅇㅇ읍 ○○○ ○○○등 11필지 이외에 추가분 11평에 대한 미지급금 369,600원을 청구인이 지불하려 하였는데 ㅇㅇ도가 수령을 거절하여 청구인이 위금액을 마산지방법원에 1991.2.21 공탁하였고 이후 1991.5.13자로 위 미지급금 396,600원에 대한 1981.4.23∼1991.2.21까지 법정 최고이율인 2할5푼의 율에 의한 이자금액908,292원도 ㅇㅇ도가 수령거절 하여 1차공탁 하는등 아래와 같이 위 (주)○○○금속이 매수한 토지가 실제측량에 의하여 면적이 증가되어 ㅇㅇ도가 추가 납부하도록 촉구한 추가 분양대금을 위 (주)○○○금속의 부도로 납부하지 못함이 따라 청구인이 대신하여 공탁한 사실이 확인되고 있는데, 그 공탁금액의 합계금액은 부산고등법원이 판결한 금액 1,421,950원과 일치하고 있다. <다 음> (단위: 원) 공탁번호 공탁금액 비 고 공탁일 1991년 ○○○호 369,600 미지급 대지대금 1991.2.21 1991년○○○호 908,292 위 미지급대지금액에 대한 81.4.23∼91.2.21까지의 이자 1991.5.13 1992년○○○호 144,058 위 미지급대지금액에 대한 91.2.21∼92.9.10까지의 이자 1992.9.8 계 1,421,950

• 라. 판단

(1) 이 건의 경우에 있어서 처분청(부산지방국세청)은 ① 1991.8.30자 부산지방법원울산지원 (3민사부)의 판결문(사건: ○○○) ② 1992.9.9자 부산 고등법원(제3민사부)의 화해조서 (사건: ○○○) 등을 이유로 청구인의 쟁점토지에 대한 잔금지불시기를 1985.6.30로 보고 있으나 위와 같은 판결문 등은 피고(주)○○○금속이 법정에 출석하지 아니하여 청구인이 쟁점토지를 1985.6.30 취득한 것으로 의제한 것일뿐 청구인과 (주)○○○금속간의 공격·방어에 의하여 쟁점토지의 잔금지불일이 1985.6.30이라는 내용은 없음이 확인된다.

(2) 반면 청구인은 1991.8.30 부산지방법원 울산지원에서 ○○○은행이 한 가압류집행이 해제되지 않는한 ㅇㅇ도에 대하여 소송으로 소유권이전등기절차의 이행을 구할 수 없다는 판결이 선고되자 위 소 제기 당시 ○○○은행의 가압류 사실을 모르고 있었던 청구인은 위 (주)○○○금속의 대주주이었던 ○○○로부터 쟁점토지의 잔금대신으로 ○○○은행의 채무를 변제하고 소유권이전등기를 해갈 것을 제의받고 1992.5.12 위 ○○○ (주)○○○와 청구인이 ○○○은행 ○○○지점에 가서 (주)○○○금속의 대출금 잔존미수이자 채무액 38,056,327원을 위 ○○○ 명의로 대위변제 하였다고 주장하고 이의 거증으로 ○○○은행 ○○○지점의 대위변제증서와 위 ○○○의 사실확인서를 제시하고 있는데 위 ○○○는 그 사실확인서에서 1985.5.10에 작성된 토지 매매계약서상의 잔금지급일인 1985.6.30에는 당시 잔금지급을 할 수 있는 기본적인 여건이 되어 있지 못하여 이 건 잔금이 지급되지 않은 것은 확실하다고 사실확인하고 있다.

(3) 이러한 사실관계에서 전시법령에 의한 쟁점토지의 취득시기를 판단하여 보면, 첫째, 쟁점토지는 ㅇㅇ도로부터 (주)○○○금속에게 소유권이 이전되지 않은 상태에서 매매계약이 이루어졌고, 둘째, 쟁점토지가 청구인에게 소유권이전되기까지는 먼저 ㅇㅇ도로부터 (주)○○○금속에서 소유권이 이전된 후에 이루어지게 되는 점을 고려하여 보면 청구인이 소유권이전에 필요한 적정의 구비서류를 받지 못한 상태에서 소유권이전 전에 잔금을 지불하였다고 보기에는 사회통념상 받아들이기에 어렵다고 할 것이므로, 쟁점토지의 취득시기에 대한 구체적인 근거 없이 매매계약서상의 잔금지급약정일에 잔금이 청산되었을 것으로 추정하여 청구인 양도시기를 1985.6.30로 하여 과세한 이 건 처분이 근거과세의 원칙에 위배되는 처분이므로 쟁점토지의 취득시기를 등기접수일인 1992.9.30로 하여 양도차익을 산정하고 과세하여야 된다는 청구주장은 이유 있다고 할 것이다.

• 마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.