기준시가로 과세처분

심판청구를 기각합니다.

청구인은 부산광역시 남구 ○○○동 ○○○ 대지 311.8㎡ 및 건물 998.56㎡(이하 "쟁점부동산"이라 한다)를 1989.4.12 청구외 ○○○로부터 취득하여 1996.4.2 청구외 ○○○에게 양도한 후 실지거래가액(취득가액 720,000,000원, 양도가액 1,005,000,000원)으로 양도소득세 확정신고를 하였다. 이에 대해 처분청은 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세액 203,887,650원을 결정하고 기납부세액 87,816,730원을 공제하여 1998.7.2 청구인에게 1996년 귀속 양도소득세 116,070,930원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.8.29 심사청구를 거쳐 1998.12.3 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 1989.4 쟁점부동산 원소유자인 ○○○로부터 720백만원에 취득하였으나 당시 ○○○의 간곡한 부탁에 따라 370백만원으로 계약서를 작성하였고 양도가액도 금융자료로 확인되고 있는바, 쟁점부동산 양도후 청구인이 신고한 실지거래가액은 사실이므로 이건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 720,000,000원으로 신고하였는데, 위 매매금액은 기준시가(428,128,343원) 대비 168.2%로 일반적인 거래관행에 비추어 이례적인 경우로서, 이 경우에는 납세자에게 주장에 대한 입증책임이 있다 할 것(같은 뜻, 대법 84누362, 85.3.12)인 바, 청구인은 쟁점부동산 취득대금 720,000,000원을 쟁점부동산 임대보증금 100,000,000원과 청구인 소유의 쟁점외부동산을 매각한 대금 560,000,000원으로 지급하였다고 주장하고 있으나, 임대보증금의 구체적인 내용과 쟁점외부동산 매각대금이 이 건 취득대금으로 지급되었는지를 객관적으로 확인할 수 있는 증빙자료의 제시가 없는 반면에, 전 소유자인 청구외 ○○○는 당초 조사과정에서 작성한 문답서에서 매매대금이 기억나지 않는다고 진술하고 있는 점, 매매대금을 370,000,000원으로 기재한 매매계약서가 작성된 점 등에 비추어 쟁점부동산의 취득가액이 720,000,000원이라는 청구인의 주장은 인정하기 어렵다 할 것이다. 또한 청구인은 실지 양도가액이 1,050,000,000원이라고 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 양도일이 최근이고 양도가액이 고액임에도, 이를 객관적으로 확인할만한 금융자료 등 구체적 입증자료를 제시하지 못하고 있어 청구주장을 받아들이기는 어렵다 하겠다. 따라서 이 건의 경우 청구인이 신고한 취득 및 양도가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하므로 처분청이 실지거래가액의 적용대상에서 제외하여 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 결정한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 이 건은 처분청이 쟁점부동산 양도후 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 (양도가액)는 『양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다』고 규정하고, 그 제97조(양도소득의 필요경비계산) 제1항에서는 『거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다』고 규정하고 있다. 소득세법시행령 제166조 (양도차익의 산정) 제4항 및 그 제3호는 『법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 "당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우』라고 규정하고 그 제5항 및 그 제2호는 『제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우』라고 규정하고 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 앞의 사실개요에서 본 바와 같이 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 처분청에 신고한 사실에는 다툼이 없으므로 청구인이 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되는지 살펴본다.

(1) 청구인은 쟁점부동산 취득가액이 720,000,000원이라고 주장하면서 쟁점부동산 취득시 작성된 검인계약서와 취득시의 금융자료등을 제시하고 있는바 이에 대해 살펴보면

① 청구인은 쟁점부동산을 89.4월 720,000,000원에 취득하였다고 주장하면서도 이를 확인할 수 있는 실지계약서를 제시하지 못하고 있고,

② 또한 청구인은 720,000,000원중 100,000,000원은 임대보증금으로 갈음하고 잔여금액은 청구인 소유 부산시 서구 ○○○동 ○○○ 대지 188㎡, 건물 29㎡를 1989.4.12 청구외 ○○○에게 560,000,000원에 양도하여 그 대금을 ○○○가 ○○○에게 전달하였다고 하면서 ○○○의 확인서와 ○○○의 ○○○은행 ○○○지점의 거래내역을 제시하고 있으나, 임대보증금이 100,000,000원인지 여부가 확인되지 않고, 청구인의 위 부동산이 1989.4.12 양도된 것은 사실이나 이 양도대금이 560,000,000원인지와 ○○○가 ○○○에게 위 부동산의 청구주장 양도금액 560,000,000원을 ○○○에게 전달했는지가 청구인이 제시하는 ○○○의 금융자료로는 확인되지 않는 반면, ○○○는 매도금액이 기억나지 않고 ○○○는 일면식도 없는 사람이라고 처분청 조사에서 진술하고 있어 청구주장 취득가액은 확인되지 않는다 하겠다.

③ 그리고 위 청구주장을 인정하더라도 720,000,000원중 60,000,000원의 금액이 확인되지 않는다. 따라서 이 건은 청구인이 신고한 취득가액이 거래증빙등에 의해 객관적으로 확인되지 않는 경우에 해당된다 할 것이므로 양도당시의 실지거래가액이 확인되는지 여부에 불구하고 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정할 수 없어 기준시가로 양도차익을 산정한 처분청의 당초 처분은 적법한 것으로 인정된다.

• 라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.