기준시가로 과세처분

심판청구를 기각합니다.

청구인은 경상남도 ○○○시 ○○○동 ○○○외 4필지 대지 227.2㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 1987.11.7∼1988.4.4 취득하여 그 지상에 1988.12.2 지하1층, 지상5층, 연면적 968.75㎡의 근린생활시설 및 숙박시설(이하 토지와 건물을 "쟁점부동산"이라 한다)을 신축하였고, 같은동 ○○○ 대지 33.1㎡(이하 "인접토지"라 한다)를 1988.12.6 취득하여 쟁점부동산과 인접토지를 1993.5.11 청구외 ○○○에게 양도하고 1994.5.31 양도가액을 450,000,000원, 취득가액을 440,000,000원으로 하여 실지거래가액에 의한 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인의 실지거래가액에 의한 신고를 사실로 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1998.6.1 청구인에게 1993년 귀속 양도소득세 66,404,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.13 이의신청과 1998.8.20 심사청구를 거쳐 1998.12.8 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 청구인은 기독교 신자로 청구인이 다니는 교회의 집사로서 쟁점부동산을 청구인의 대리인인 청구외 ○○○을 통하여 실제로 450,000,000원으로 정직하게 양도하였는 데도 처분청이 매수인인 청구외 ○○○가 490,000,000원에 매수하였다는 진술만을 사실로 인정하고 청구인이 신고한 취득 및 양도에 관한 실지거래가액을 인정하지 아니함은 부당하다. 청구인이 쟁점부동산을 통상 시가보다 낮은 가격으로 양도한 것은 쟁점부동산이 신축당시부터 감독소홀로 부실하게 신축된 건물이라는 사실이 알려져 원매자가 없어 처분하는 데 많은 어려움을 겪게 되었고, 이에 따라 청구인은 금융기관의 부채 및 전세입자들의 전세보증금을 해결할 수 있는 정도의 낮은 가격으로라도 처분하도록 대리인인 청구외 ○○○을 통하여 양도한 것이어서 시가보다 낮은 가격으로 처분한 특별한 사정이 있었음으로 청구인의 신고를 인정하고 이 건 과세처분을 취소하여야 한다.
• 나. 국세청장 의견 청구인의 취득가액에 대하여는 처분청과 청구인이 제시한 심리자료를 종합하여 보면 달리 다툼이 없는 것으로 판단되며, 청구인은 쟁점부동산 및 인접토지를 제3자인 청구외 ○○○에게 위임하여 청구외 ○○○(양수인)에게 450,000,000원에 양도하였음을 주장하면서 부동산매매계약서를 제시하고 있는 바 이를 살펴보면, 청구인이 대리인을 통하여 쟁점부동산 및 인접토지를 양도한 것인 데도 동 계약서는 중개인도 없이 거래한 것으로 작성되었고, 청구인은 전세금을 포함하여 450,000,000원에 양도하였다고 주장하는 바, 임대(전세)에 공한 상태로 양도하였으면서도 계약서 내용에 임대에 대한 언급이 없고, 계약금이 50,000,000원이고 잔대금이 400,000,000원인 것으로 주장하고 있으나 처분청이 확인한 청구외 ○○○(양수인)의 확인서를 보면 총 매매대금은 490,000,000원으로 되어 있고, 또 이를 일시불로 지급하였음을 알 수 있으며, 또한 처분청의 쟁점부동산에 대한 현장확인 및 현지시세 조사서를 보면, 쟁점부동산은 상업지구의 지하1층, 지상5층의 목욕탕, 여관건물로 기준시가는 506,000,000원, 양도당시의 시가는 700,000,000원(인근 부동산중개업소 확인)으로 양도가액 450,000,000원과는 많은 차이(기준시가 대비 88%, 시가 대비 64%)를 보이고 있으나 특별한 사정이 있었다고 볼 만한 근거나 증빙을 제시하지 못하고 있음이 확인되는 점 등을 모아 보면, 청구인이 제시하는 계약서는 신빙성이 없으며 양도가액이 450,000,000원이라는 주장도 신빙성이 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 구 소득세법(1993.12.31 법률 제4661호로 개정되기 전의 것) 제23조 제4항 제1호 및 제45조 제1항 제1호 (가)목과 구 소득세법(1995.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1호 (가)목에서 토지, 건물의 양도가액과 취득가액은 당해 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가의 금액으로 하고, 다만 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고, 1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 부칙 제8조의 규정에 의하여 1996.1.1 이후 양도소득세 결정분부터 적용되는 같은법시행령 제166조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제166조 제4항 제3호에서 실지거래가액에 의하는 경우를 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 등을 규정하고 있으며 제5항 제2호에서 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에도 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우에는 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다고 규정하고 있다.
• 다. 사실관계 및 판단 처분청이 청구인이 신고한 실지거래가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 데 대하여 청구인은 신고한 실지거래가액이 정당하므로 이를 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 1998.4.4 취득한 경상남도 ○○○시 ○○○동 ○○○ 대지 10.6㎡와 1987.11.7 취득한 ○○○동 ○○○ 대지 36.4㎡, 같은동 ○○○ 대지 46.3㎡, 같은동 ○○○ 대지 123㎡, 같은동 ○○○ 대지 10.9㎡의 합계 227.2㎡의 지상에 1988.12.2 지하1층, 지상5층(연면적 968.75㎡)의 근린생활시설 및 숙박시설(쟁점부동산)을 신축하고, 1988.12.6 취득한 같은동 ○○○ 대지 33.1㎡(인접토지)와 쟁점부동산을 1993.5.11 청구외 ○○○에게 양도한 것으로 관련 등기부등본 및 건축물관리대장에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점부동산과 인접토지를 양도하고 1994.5.31 양도가액을 450,000,000원으로 취득가액을 440,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였음이 처분청이 제시한 심리자료에 나타난다.

(3) 먼저 쟁점부동산의 실지취득가액이 확인되는지에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 160,000,000원에, 인접토지를 20,000,000원에 취득하였고 쟁점부동산의 건물공사비가 260,000,000원이므로 쟁점부동산의 취득가액이 440,000,000원이라고 주장하면서 부동산매매계약서와 공사도급계약서를 제시하였다. (나) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, ○○○동 ○○○는 청구외 ○○○, 같은동 ○○○과 ○○○은 청구외 ○○○, 같은동 ○○○과 ○○○은 청구외 ○○○가 소유자인 데도 청구인이 제시한 부동산매매계약서에는 청구외 ○○○ 소유를 포함한 쟁점토지 전체를 청구외 ○○○과 ○○○가 양도한 것으로 되어 있으며, 동 매매계약서에 부동산중개인의 날인도 되어 있지 않고 매도인의 거래사실확인서나 대금을 수령하였다는 거증서류의 제시가 없는 점을 감안하면 동 매매계약서가 신빙성이 있다고 인정하기 어렵다 할 것이다. (다) 또한 청구인은 쟁점부동산의 건축공사비가 260,000,000원이라는 거증으로 공사도급계약서만 제시할 뿐 건설업체가 공사금액을 지급받았다고 인정할 만한 세금계산서나 영수증 등의 거증서류의 제시가 없는 상황에서 공사도급계약서만으로는 청구인이 주장하는 공사금액을 사실로 인정하기 어렵다 할 것이다. (라) 따라서 청구인이 쟁점부동산의 실지 취득가액이 440,000,000원이라는 주장은 객관적으로 확인되지 아니한다 할 것이다.

(4) 다음으로 쟁점부동산의 실지양도가액이 확인되는지에 대하여 본다. (가) 청구인이 쟁점부동산을 450,000,000원에 양도하였다는 거증서류로 제시한 검인계약서를 보면, 계약일이 1993.5.6임에도 계약금 50,000,000원을 1993.4.30에, 잔금 400,000,000원은 계약당일인 1993.5.6에 지급한 것으로 되어 있는 바, 계약체결 전에 계약금을 지급하였다는 것은 일반 거래관행에 부합되지 않으며, 쟁점부동산이 지하1층, 지상5층의 근린생활시설 및 숙박시설로 임대중이었음에도 임대보증금의 인계인수에 관한 내용이 동 계약서에 포함되지 아니하였다. (나) 또한 쟁점부동산의 양수자인 청구외 ○○○의 확인서에 의하면, 쟁점부동산의 거래금액은 490,000,000원이고 중도금 및 잔금은 구분없이 계약과 동시에 일시불로 지급하였으며 계약당시 거래당사자인 청구인은 나타나지 아니하고 제3자인 청구외 ○○○과 계약을 체결하였다고 하고 있다. (다) 처분청은 청구인이 제시한 양도가액(450,000,000원)이 거래상대방의 확인서에 기재된 거래금액(490,000,000원)과 인근 부동산중개소를 탐문조사하여 파악한 거래금액(700,000,000원)과 상당한 차이가 있는 등 신고된 검인계약서 내용과 조사확인된 내용이 다르다 하여 청구인이 신고한 실지양도가액을 부인하고 기준시가에 의해 과세하였음이 처분청의 이 건 실거래가액조사복명서에 나타난다. (라) 위 사실관계를 종합해 보면, 청구인이 쟁점부동산의 실거래가액의 증빙으로 제시한 검인계약서는 쟁점부동산 매매당시 작성된 것이 아니고 소유권이전등기를 위하여 다시 작성된 것으로 보여 그 내용을 진실된 것으로 인정할 수 없다 할 것이고, 또한 쟁점부동산의 양수자인 청구외 ○○○가 쟁점부동산을 490,000,000원에 양수하였다고 확인한 바 있고, 처분청이 탐문조사한 쟁점부동산의 실거래가액이 700,000,000원 정도이고 양도당시 기준시가가 506,876,000원인 점 등을 감안하면 청구인이 쟁점부동산을 450,000,000원에 양도하였다는 주장은 사실로 인정하기 어렵다 할 것이다.

(5) 따라서 청구인이 신고한 쟁점부동산의 실지 취득가액과 양도가액이 증빙에 의하여 확인되지 않는 경우이므로 처분청이 전시 법령에 따라 쟁점부동산 양도에 대하여 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

• 라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.